Propiedades en Pattaya: sepa lo que valen antes de preguntar.

Sí, en un condominio. Un extranjero puede tener en plena propiedad un apartamento dentro de la cuota extranjera del edificio, limitada al 49% de la superficie total. El 51% restante es cuota tailandesa y un extranjero no puede tenerla directamente. El suelo es distinto: los extranjeros no pueden poseerlo, así que una villa o casa se toma normalmente en arrendamiento inscrito o se mantiene a través de una sociedad tailandesa. De las 374 propiedades que ofrecemos en venta en Pattaya, 254 son de cuota extranjera, 66 de cuota tailandesa y 42 están en manos de una sociedad tailandesa.

La transmisión en el Registro de la Propiedad cuesta el 2% del valor tasado y, por costumbre en Pattaya, comprador y vendedor lo reparten al 50%, aunque es negociable y cada anuncio indica qué reparto se aplica. Añada el impuesto específico de actividad o el timbre según cuánto tiempo haya sido propietario el vendedor, más la aportación al fondo de reserva en la primera transmisión. Tras la compra se paga una cuota mensual de comunidad, normalmente por metro cuadrado.

Depende por completo de la zona y del edificio. En nuestros propios anuncios, la rentabilidad bruta de un dormitorio va de alrededor del 5,9% en Jomtien al 8% en Naklua y Wongamat, calculada como la renta media de un dormitorio durante doce meses frente al precio medio de salida de un dormitorio en la misma zona. Es una cifra bruta, antes de gastos de comunidad, mobiliario, periodos vacíos y gestión, y se basa en precios de salida, no en transacciones registradas. Tómela como punto de partida para una conversación, no como una promesa de rentabilidad.

Jomtien ofrece la mayor variedad y el precio de entrada más bajo, con un precio medio de salida en torno a ฿65,300 por metro cuadrado en 163 anuncios. Pratumnak se sitúa entre Jomtien y la ciudad, con playas más tranquilas. Wongamat y Naklua son la primera línea de playa más exclusiva, alrededor de ฿97,200 por metro cuadrado, y muestran además la mayor rentabilidad de alquiler en nuestros datos. Pattaya centro conviene a quien quiera llegar caminando a todo. Na Jomtien es la zona más tranquila y más nueva.

El precio medio de salida de las propiedades que publicamos en Pattaya es de ฿3,990,000, y la mediana general resulta de ฿76,000 por metro cuadrado sobre 318 anuncios activos. Los estudios en edificios antiguos de Jomtien parten de unos ฿720,000, mientras que las unidades frente al mar en Wongamat llegan a ฿33,000,000. Son precios de salida de anuncios activos, no registros de transacciones.

No por días. La ley tailandesa reserva las estancias de menos de 30 días a los hoteles con licencia, y la mayoría de las juntas de propietarios de Pattaya lo hacen cumplir. Alquilar por días en plataformas es un riesgo legal real. El alquiler de larga duración no presenta problema: por eso todos los que gestionamos son de seis o doce meses.