En Thaïlande, certains droits réels liés à la propriété immobilière sont importants à connaître, notamment pour les étrangers et les investisseurs. Contrairement aux droits contractuels (qui n'affectent que les parties concernées), droits réels s'attacher à la propriété elle-même et s'appliquer contre tous.

Deux principes juridiques clés régissent les droits réels en Thaïlande selon les concepts du droit civil français :

Droit de suite:Le droit suit automatiquement la propriété même lorsqu'elle change de propriétaire (par exemple, par vente, héritage ou faillite).
Droit de priorité:Les droits enregistrés plus anciens ont priorité sur les plus récents.

Tous ces droits (usufruit, superficie, habitation, servitude) doivent être par écrit et enregistré auprès du Bureau foncier thaïlandais pour être valide et exécutoire.

Tableau des droits réels en Thaïlande

Des	En quoi ça consiste	Fonctionnalités clés	Base juridique / Notes
Usufruit	Droit d'utiliser et de jouir du bien immobilier d'autrui	– Transfère la possession, l’usage et la jouissance – Doit être enregistré – Confirmé par contrat/mémorandum	Droit enregistré ; accord formel nécessaire
surfaces	Droit de posséder des bâtiments ou des structures sur des terrains appartenant à autrui	– Sépare la propriété des bâtiments de celle du terrain – Peut durer jusqu’à 30 ans, à vie du propriétaire foncier ou superficiaire – Transférable et héritable – Doit être enregistré – Peut être combiné avec des contrats de location – Des frais d’inscription s’appliquent (1.1 % de la valeur du contrat)	Articles 1410 à 1416 du Code civil et commercial Source : Département des terres thaïlandais
Habitation	Droit de vivre dans une maison appartenant à autrui	– Pas de loyer payé – Limité à 30 ans maximum si durée déterminée – Peut être renouvelé – Non transférable par héritage	Similaire à l'usufruit mais limité à l'habitation seulement
Servitude	Droit d'utiliser ou de restreindre l'utilisation d'un bien au profit d'un autre	– Affecte deux propriétés ou plus (dominante et servante) – Peut impliquer d’autoriser ou d’interdire certaines utilisations – Droit enregistré	Articles 1387 à 1401 du Code civil et commercial

Plus de détails sur chaque droit

Usufruit

Permet à l'usufruitier d'utiliser et de jouir du bien sans en être propriétaire.
L'accord doit être écrit et enregistré au Bureau foncier.
Couramment utilisé pour accorder des droits d’utilisation temporaires sur des terrains ou des bâtiments.

surfaces

Permet à une personne de construire et de posséder des structures sur un terrain qui ne lui appartient pas.
Le droit dure jusqu'à 30 ans, ou pendant toute la vie du propriétaire foncier ou du superficiaire.
Reste valable même si le terrain change de propriétaire.
Le superficiaire peut enlever les bâtiments à l'expiration si le terrain est restitué, ou doit vendre au propriétaire foncier à la valeur marchande s'il le demande.
Le droit subsiste même si le bâtiment est détruit (par exemple, par une catastrophe naturelle).
Les frais d'enregistrement s'élèvent à 1.1 % de la valeur du contrat, droits de timbre compris.

Habitation

Ne couvre que le droit de vivre dans une maison, sans propriété ni loyer.
Ne peut être hérité ou transféré.
Généralement accordée à vie ou pour une durée maximale de 30 ans.

Servitude

Impose des restrictions ou des obligations sur une propriété au profit d’une autre.
Exemple : autoriser le passage sur le terrain d'un voisin ou interdire certains usages pour protéger la propriété adjacente.
La propriété grevée est la serviteur propriété; la propriété bénéficiaire est la dominant propriété.

Le mythe du « renouvellement » des baux de 90 ans

De récents arrêts de la Cour suprême thaïlandaise réaffirment que les contrats de bail ne sont exécutoires que pour leur durée initiale de 30 ans. L'idée largement répandue de combiner des baux de 30+30+30 ans pour atteindre 90 ans n'est pas valable en droit thaïlandais.

Une stratégie juridiquement plus sûre consiste à combiner un bail foncier de 30 ans avec un droit de superficie enregistré (pour les bâtiments), assurant un contrôle à plus long terme tout en respectant la loi.

Résumé

Il est essentiel de comprendre ces droits de propriété lorsque l’on envisage d’investir ou d’utiliser une propriété en Thaïlande, en particulier pour les étrangers.

Tous les droits doivent être inscrit être valide et exécutoire.
Ces droits sont attachés à la propriété et perdurent indépendamment des changements de propriétaire.
Connaître les distinctions permet d’éviter les risques juridiques et d’optimiser l’utilisation à long terme du bien.

SOURCES

Code civil et commercial de Thaïlande — Sections pertinentes

Des	Sections du code	Résumé
Usufruit	Articles 1386-1386/1 (généralités)	L'usufruit confère le droit d'utiliser et de jouir d'un bien appartenant à autrui sans en transférer la propriété. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits (par exemple, les revenus), tout en préservant la substance du bien. L'usufruit doit être enregistré et écrit.
Servitude	Articles 1387 à 1401	Définit la servitude comme une charge imposée à un bien immobilier (serviteur) au profit d'un autre (dominant). Elle peut restreindre ou imposer certaines utilisations du bien au profit du fonds dominant. Comprend des règles sur la création, le transfert et la résiliation des droits de servitude.
surfaces	Articles 1410 à 1416	Permet la propriété de bâtiments, de structures ou de plantations sur des terres appartenant à un tiers. Le superficiaire est propriétaire des structures, mais pas du terrain. Ce droit peut être à durée déterminée ou à vie et doit être enregistré. Il comprend des règles relatives à la résiliation, au transfert et aux obligations à l'expiration.
Habitation	Articles 1407 à 1409	Droit d'habiter une maison sans payer de loyer. Non transmissible par héritage. Limité à 30 ans pour une durée déterminée. Il ne s'agit pas d'un bail.

Extraits directs du Code civil et commercial thaïlandais (en traduction) :

Article 1387 (Définition de la servitude) :
« Un immeuble peut être assujetti à une servitude en vertu de laquelle le propriétaire de cet immeuble s'oblige, au profit d'un autre immeuble, à subir certains actes affectant son bien ou à s'abstenir d'exercer certains droits inhérents à sa propriété. »
Article 1410 (Droit de superficie) :
« Le propriétaire d’un terrain peut créer un droit de superficie en faveur d’une autre personne en lui donnant le droit de posséder, sur ou sous le terrain, des bâtiments, des structures ou des plantations. »
Section 1411:
« Sauf disposition contraire, le droit de superficie est cessible et transmissible par voie de succession. »
Section 1416:
À la résiliation, le superficiaire peut supprimer les structures si celles-ci restaurent le terrain. Si le propriétaire propose d'acheter au prix du marché, le superficiaire doit vendre, sauf motif valable.

Source officielle

Vous pouvez consulter le Code civil et commercial thaïlandais Pour plus d'informations juridiques, consultez le texte officiel (en thaï) sur les sites web du gouvernement thaïlandais ou dans des bases de données juridiques telles que :

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Comprendre les droits d'usufruit, de superficie, d'habitation et de servitude en Thaïlande