זרים אינם יכולים להחזיק בקרקע בתאילנד, אך הם יכולים לחכור אותה — לרוב עד 30 שנה עם אופציות חידוש. עם זאת, כדי להבטיח שהחכירה שלכם מוגנת משפטית וניתנת לאכיפה, היא חייבת להיות רשומה כראוי במשרד רישום המקרקעין התאילנדי. מדריך זה מסביר את התהליך המלא.
חכירה לא רשומה תקפה רק עד 3 שנים, אינה ניתנת לאכיפה בבית משפט, ואינה מוכרת במשרד רישום המקרקעין. חכירה רשומה תקפה משפטית עד 30 שנה, מקבלת הגנה משפטית מלאה, ורשומה ברשומות הרשמיות. חשוב לזכור: אם החכירה שלכם ארוכה מ-3 שנים ולא רשומה, היא אינה ניתנת לאכיפה משפטית בתאילנד.
שלב 1 — הכנת הסכם חכירה: שכרו עורך דין להכנת הסכם חכירה פורמלי בתאילנדית ובאנגלית, שיכלול בבירור: תקופת החכירה (מקסימום 30 שנה), תשלום חכירה, סעיפי חידוש, זכויות להעברה או הפעלת שכירות משנה, אחריות (תחזוקה, מסים).
שלב 2 — בדיקת נאותות על הקרקע: ודאו ששטר הקרקע ברור (צ׳אנוט או נור סור 3 גור), אשרו את שם בעל הקרקע בשטר, בדקו שיעבודים או משכנתאות קיימות.
שלב 3 — חתימת הסכם החכירה: בעל הקרקע והחוכר חייבים לחתום; עד שנדרש עד.
שלב 4 — הגעה למשרד רישום המקרקעין המקומי: הביאו את כל המסמכים הנדרשים; שני הצדדים צריכים להיות נוכחים (או להשתמש בייפוי כוח).
שלב 5 — רישום החכירה: פקיד הרישום ירשום את החכירה על גב שטר הקרקע; תקבלו עותק מאושר של החכירה.
תעודת זהות תאילנדית / דרכון (שני הצדדים), שטר קרקע מקורי (בעל הקרקע), הסכם חכירה (תאילנדית + אנגלית — עורך הדין שלכם), ייפוי כוח (אם רלוונטי), טופס משרד רישום המקרקעין (טור דור 6), פנקס רישום בית (בעל הקרקע).
עמלת רישום חכירה: 1% משווי החכירה הכולל. אגרת בול: 0.1% משווי החכירה. עמלות משפטיות (אופציונלי): משתנות לפי עורך הדין (בדרך כלל 10,000–25,000 באט). לדוגמה: עבור חכירת 30 שנה בשווי 3,000,000 באט, צפו לשלם כ-33,000 באט בעמלות ממשלתיות.
הכנת חוזה: 3–5 ימים. בדיקת נאותות: 1–2 ימים. חתימה ורישום: יום אחד במשרד רישום המקרקעין. סה״כ: כשבוע (עם הכנה מוקדמת).
גם אם הסכם החכירה מציין אופציית חידוש (30 שנה נוספות, לדוגמה), זה אינו ניתן לאכיפה אוטומטית מבחינה חוקית. חכירה חדשה צריכה להירשם מחדש במשרד רישום המקרקעין כשהתקופה המקורית מסתיימת.
חכירה לא רשומה — פתרון: רשמו תמיד חכירות ארוכות מ-3 שנים. אין שטר בעלות ברור — פתרון: אשרו את השטר במשרד רישום המקרקעין. אין ערובה לחידוש — פתרון: תכננו עם סעיפים משפטיים אך היו מציאותיים. שימוש בבעל מניות פיקטיבי או הסכם מזויף — פתרון: הימנעו — בלתי חוקי ומסוכן.
עבדו עם עורך דין נדל״ן מהימן בתאילנד. תמיד רשמו את החכירה במשרד רישום המקרקעין. היו זהירים לגבי סוכנים שמבטיחים חידוש אוטומטי. לביטחון נוסף, שקלו לרשום את הבית בנפרד אם בונים על קרקע חכורה.
מוכנים לרשום חכירה — או רוצים להיות בטוחים שהחכירה שלכם מסודרת כראוי?
חכירה רשומה היא אחת הדרכים המהימנות ביותר לזרים להבטיח זכויות ארוכות טווח על קרקע בתאילנד, אך רק כשהיא מנוסחת ורשומה כראוי. אנחנו עובדים עם עורכי דין נדל״ן מנוסים שמטפלים בתהליך הזה באופן שוטף ויכולים להבטיח שהחכירה שלכם אטומה מהיום הראשון. צרו קשר ונעזור לכם לעשות זאת נכון.
