תאילנד היא יעד פופולרי להשקעה בנדל״ן, במיוחד לזרים המעוניינים לקנות דירה. אך קונים רבים בפעם הראשונה מופתעים לגלות את "חוק מכסת 49% לזרים" — תקנה מרכזית שמשפיעה על זכויות הבעלות בכל בניין דירות בתאילנד. הנה פירוט פשוט וקל להבנה.
לפי חוק הדירות התאילנדי (1979), יחידים זרים יכולים להחזיק ביחידת דירה רק אם סך הבעלות הזרה בבניין לא עולה על 49% מהשטח הכולל למכירה בבניין. דוגמה: אם פרויקט דירות כולל 100 יחידות בשטח כולל של 10,000 מ״ר: זרים יכולים להחזיק עד 4,900 מ״ר (49%); תאילנדים חייבים להחזיק לפחות 5,100 מ״ר (51%). לאחר שמכסת 49% מלאה, לא ניתן למכור יותר יחידות בבעלות מלאה לזרים באותו פרויקט.
בסיס משפטי: חוק הדירות תשכ״ב (1979). סוג בעלות: בעלות מלאה (עם שטר בעלות). מכסה זרה מקסימלית: 49% מהשטח הכולל למכירה בבניין. בעלות על קרקע: לא מותרת (זרים יכולים להחזיק ביחידות, לא בקרקע שתחתיהן). דרישת תשלום: כספים חייבים להיות מועברים במטבע חוץ מחו״ל. הוכחה נדרשת: טופס עסקת מטבע חוץ (FET), דרכון, והסכם מכר.
חוק ה-49% נועד להגן על ענייני הקרקע הלאומית, להבטיח שאזרחים תאילנדים שומרים על בעלות רוב, ולשלוט בהשפעה הזרה בשוקי הנדל״ן התאילנדים.
אם אתם זר והמכסה הזרה מלאה: לא תוכלו לקנות את היחידה בבעלות מלאה; אבל תוכלו לשקול אופציית חכירה (בדרך כלל עד 30 שנה). טיפ: תמיד בדקו את סטטוס המכסה הזרה עם המשרד המשפטי או היזם של הבניין לפני חתימה על חוזה.
אמתו זמינות מכסה עם היזם או המשרד המשפטי. עבדו עם עורך דין נדל״ן לבדיקת נאותות. הבטיחו שהכספים מגיעים מחו״ל במטבע זר כדי להיות זכאים לבעלות. אספו את טופס ה-FET שלכם מהבנק התאילנדי המקבל — זה יידרש במשרד רישום המקרקעין.
חוק מכסת 49% לזרים הוא חלק מרכזי בחוקי הדירות התאילנדים. אף שהוא מציב הגבלות מסוימות, הוא עדיין מאפשר לזרים להחזיק דירות במלואן בתאילנד, חוקית ובבטחה — כל עוד עוקבים אחר השלבים הנכונים. הבנת החוק הזה מוקדם בתהליך הקנייה עוזרת למנוע סיבוכים ומבטיחה עסקה חלקה.
רוצים למצוא דירה עם מכסה זרה עדיין זמינה — ולהיות בטוחים שהכול מסודר כראוי לפני הקנייה?
זמינות המכסה משתנה כל הזמן, ובניינים פופולריים מסוימים בפטאיה מתמלאים מהר. אנחנו עוקבים אחר מה שזמין ברחבי הפיתוחים המרכזיים ויכולים להפנות אתכם ישר ליחידות שבהן בעלות מלאה לזרים עדיין אפשרית.
