Immobili a Pattaya: sappi quanto vale prima di chiedere.

Sì, in un condominio. Uno straniero può possedere in piena proprietà un appartamento nella quota estera dell’edificio, limitata al 49% della superficie totale. Il restante 51% è quota thai e uno straniero non può detenerla direttamente. Il terreno è diverso: gli stranieri non possono possederlo, quindi una villa si prende con contratto di locazione registrato oppure tramite una società thailandese. Dei 374 immobili che proponiamo in vendita a Pattaya, 254 sono in quota estera, 66 in quota thai e 42 sono detenuti da una società thailandese.

Il trasferimento al catasto costa il 2% del valore stimato e per consuetudine a Pattaya viene diviso a metà tra acquirente e venditore — è negoziabile, e ogni annuncio indica la ripartizione applicata. Si aggiungono l’imposta specifica sulle attività o il bollo a seconda di quanto a lungo il venditore ha posseduto l’immobile, più il contributo al fondo di riserva al primo trasferimento. Dopo l’acquisto si pagano le spese condominiali mensili, di norma calcolate al metro quadro.

Dipende interamente dalla zona e dall’edificio. Sui nostri annunci il rendimento lordo di un bilocale va da circa il 5,9% a Jomtien all’8% a Naklua e Wongamat, calcolato come canone mediano su dodici mesi rapportato al prezzo mediano richiesto nella stessa zona. È un dato lordo, prima di spese condominiali, arredo, sfitto e gestione, e si basa su prezzi richiesti e non su compravendite registrate. Va preso come punto di partenza per una conversazione, non come promessa di rendimento.

Jomtien offre la scelta più ampia e il prezzo d’ingresso più basso, con un prezzo mediano richiesto di circa ฿65,300 al metro quadro su 163 annunci. Pratumnak sta tra Jomtien e la città, con spiagge più tranquille. Wongamat e Naklua sono il fronte mare di pregio, intorno a ฿97,200 al metro quadro, e mostrano anche il rendimento da affitto più alto nei nostri dati. Pattaya centro è adatta a chi vuole raggiungere tutto a piedi. Na Jomtien è la più tranquilla e la più recente.

Il prezzo mediano richiesto sugli immobili che proponiamo a Pattaya è di ฿3,990,000, e la mediana complessiva risulta di ฿76,000 al metro quadro su 318 annunci attivi. I monolocali negli edifici più vecchi di Jomtien partono da circa ฿720,000, mentre le unità fronte mare a Wongamat arrivano a ฿33,000,000. Sono prezzi richiesti su annunci attivi, non compravendite registrate.

Non a giornata. La legge thailandese riserva i soggiorni sotto i 30 giorni agli hotel autorizzati, e la maggior parte delle amministrazioni condominiali di Pattaya lo fa rispettare. Affittare a giornata sui portali è un rischio legale concreto. L’affitto di lungo periodo non pone problemi: per questo tutti quelli che gestiamo sono da sei o dodici mesi.