Lista di controllo per la due diligence per gli stranieri che acquistano immobili in Thailandia

Acquistare o affittare una proprietà in Thailandia è una decisione importante, soprattutto per gli stranieri. Uno dei passaggi più importanti è diligenza dovuta, che garantisce che la proprietà sia legale, adeguatamente documentata e priva di problemi.

Che tu stia acquistando un appartamento, un terreno o una villa, ecco cosa devi sapere prima di firmare qualsiasi cosa.

🧾 Documenti chiave che il venditore deve fornire

Il venditore deve dimostrare di essere legalmente proprietario dell'immobile. Per farlo, deve fornire:

• A copia certificata del titolo di proprietà (davanti e dietro)
• Migliori precedente contratto di vendita dall'Ufficio del Territorio
• Se sul terreno c'è una casa:
  • A copia del libretto di circolazione della casa (Tabien Baan)
  • Migliori permesso di costruzione
  • Oppure un precedente contratto di vendita che dimostri la proprietà della casa

🧠 Capire le tipologie di proprietà per gli stranieri

Gli stranieri non possono possedere direttamente la terra, ma ci sono modi legali per possedere o controllare la proprietà:

✅ Lista di controllo essenziale per la due diligence

Prima di acquistare, il tuo avvocato dovrebbe verificare quanto segue:

🏡 Proprietà legale

• Confermare chi possiede il terreno o il condominio tramite l'ufficio del catasto
• Assicurarsi che il titolo di proprietà sia legalmente rilasciato e trasferibile
• Controlla per qualsiasi ingombri, come ipoteche o diritti di riscatto
• Rivedi tutto Procura documenti se qualcun altro sta vendendo

📐 Confini di proprietà e permessi di costruzione

• Verificare che i confini corrispondano a quanto indicato nell'atto di proprietà (rilevamento GPS se necessario)
• Assicurarsi che tutti gli edifici abbiano una validità permessi
• Adattare la costruzione effettiva a quanto legalmente approvato
• Vedi leggi urbanistiche, soprattutto in spiaggia, nelle foreste o nelle aree protette

💡 Accesso e utilità

• Verifica accesso stradale legale (pubblico o privato registrato)
• Conferma la disponibilità di elettricità, acqua, fognature, internet
• Valutare qualsiasi drenaggio o allagamento problemi, soprattutto nelle zone collinari
• Scopri come immondizia e rifiuti sono gestiti

⚖️ Rischi legali

• Facoltativo: fai un controllo civile e fallimentare sul venditore
• Facoltativo: assumere un perito per confermare la dimensione del terreno

👥 Problemi di quartiere e ambientali

• Indagare il potenziale problemi di rumore, controversie sulla terra o battaglie legali con i vicini

📑 Contratto di vendita

• Esaminare i termini del contratto di vendita: pagamenti, commissioni di trasferimento e obblighi del venditore
• Il tuo avvocato dovrebbe includere protezioni nel bozza di contratto

🏗️ Stai acquistando una proprietà in un complesso residenziale o condominiale?

Se stai acquistando in un progetto o comunità recintata, chiedi anche:

🔍 Legittimità del progetto

• Il progetto è approvato dal governo o privato?
• Il terreno è stato legalmente suddiviso con titoli di proprietà separati?
• Lo sviluppatore ha ottenuto tutto il necessario? permessi e licenze?

🧱 Stato di costruzione

• Avere permessi di costruzione è stato rilasciato?
• Il progetto ha ricevuto approvazione dell'impatto ambientale (per siti più grandi)?
• Quante case saranno costruite? Gli edifici futuri bloccarti la vista?

📜 Struttura legale e reputazione dello sviluppatore

• Che struttura legale è utilizzato per la proprietà straniera?
• L'acquirente può assumere un ispettore indipendente prima di accettare la casa?
• Da quanti anni lo sviluppatore è in attività?
• Qual è lo sviluppatore? capitale sociale?

🔌 Servizi e utilità

• Lo sviluppatore si collegherà servizi pubblici e registrarli a tuo nome?
• Oppure gestiranno le utenze tramite un società di gestione privata?
• Quali sono i spese di manutenzione o di servizio? Sono spiegati chiaramente?
• Chi paga il spese di trasferimento e di registrazione?

🧠 Suggerimento: Negli insediamenti residenziali approvati dal governo, i contratti di vendita devono rispettare le norme di tutela dei consumatori ed essere approvati dal Comitato per lo sviluppo edilizio.

🏁 Considerazioni finali

Fare il tuo diligenza dovuta prima di acquistare una proprietà in Thailandia non è facoltativo: è assolutamente necessarioVerificare i documenti, confermare la proprietà, controllare le leggi urbanistiche e ispezionare la proprietà garantisce che si stia acquistando qualcosa di legale, sicuro e senza problemi nascosti.

Per ottenere il miglior risultato, assumere sempre un avvocato immobiliare autorizzato e agente immobiliare locale che conosce il mercato di Pattaya. Ti aiuterà a orientarti tra le normative locali, a negoziare in modo intelligente ed evitare errori costosi.