Segnali di pericolo nei contratti immobiliari thailandesi

Prima di firmare qualsiasi contratto preliminare di compravendita (SPA) , contratto di locazione o contratto di costruzione in Thailandia, è sempre opportuno verificare la presenza di questi segnali di allarme. Un buon avvocato specializzato in diritto immobiliare può essere d'aiuto, ma è fondamentale sapere cosa cercare autonomamente.

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1. ❌ Nessuna versione in lingua tailandese

⚠️ I contratti devono essere redatti in lingua thailandese per essere legalmente validi nei tribunali thailandesi.

• I contratti redatti esclusivamente in inglese non sono riconosciuti nelle controversie legali.
• Dovresti ricevere un contratto bilingue (tailandese e inglese) con la versione tailandese contrassegnata come quella legalmente vincolante.

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2. ❌ Nessuna descrizione chiara della proprietà

Cosa lo aspetta	Perchè é importante
Numero di titolo di proprietà terriera vago o mancante	Non saprai cosa stai realmente acquistando
Nessuna menzione di numero dell'unità o piano (per condomini)	Potrebbe portare a controversie sulla proprietà
Nessuna dimensione o confine del terreno	Pericoloso per gli acquirenti di ville o immobili in locazione

✅ Assicurati di includere tutti i dettagli relativi al titolo di proprietà, le misurazioni del terreno e i confini.

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3. ❌ Termini di locazione non registrati

🚫 Se un contratto di locazione non è registrato presso il Dipartimento del Catasto, non è legalmente vincolante.

• Deve essere stipulato un contratto di locazione di 30 anni ufficialmente registrato sull'atto di proprietà.
• Le clausole di rinnovo sono non garantito dalla legge salvo diversa esplicita indicazione e successivo accordo in futuro.
• Le offerte di “locazione di 100 anni” sono fuorviante e spesso illegale.

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4. ❌ Clausole penali sbilanciate

Termine ingiusto	Perché è un segnale d'allarme
L'acquirente deve pagare una penale elevata per il ritardo nel pagamento, ma il venditore non ha penali per il ritardo	Indica un accordo parziale
Nessun rimborso in caso di annullamento del progetto	Comune nelle truffe fuori piano
Clausola vaga di “forza maggiore”.	Il venditore potrebbe ritardare o annullare senza rimborso

✅ Le sanzioni e le responsabilità devono essere applicate equamente a entrambe le parti.

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5. ❌ Proprietà tramite un nominato thailandese

🚩 Acquistare terreni o immobili utilizzando un "prestanome" thailandese è illegale e può comportare la confisca.

• I contratti in cui il tuo nome non appare come straniero ma hai pagato per la proprietà possono essere invalidati.
• Se un partner thailandese detiene la proprietà “per tuo conto”, corri il rischio di perderlo.

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6. ❌ Nessuna clausola di uscita o risoluzione

• Dovresti sempre avere un clausola di cancellazione o risoluzione chiara.
• Cerca: diritti di rimborso, penali di cancellazione e tempistiche.
• La mancanza di vie d'uscita può intrappolarti in pessimi affari senza possibilità di ricorso.

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7. ❌ Dettagli mancanti sul trasferimento di proprietà

Controlla	Perché è importante
Chi paga le tasse di trasferimento del Dipartimento del Territorio	Dovrebbe essere diviso o concordato per iscritto
Data esatta del trasferimento	Necessario per confermare quando si ottiene la proprietà legale
Nessuna menzione di due diligence o condizioni	Devi essere protetto nel caso in cui sorgano problemi legali

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8. ❌ Nessuna menzione di spese di manutenzione o costi condivisi

In particolare per condomini o comunità recintate:

• I contratti dovrebbero indicare il quota di manutenzione annuale, come viene calcolato e cosa copre.
• Fondi che affondano (spese una tantum per la manutenzione dell'edificio) devono essere dichiarate in anticipo.

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🧾 Tabella di esempio: come dovrebbe apparire un contratto bilanciato

Clausola	Cosa dovrebbe includere
Informazioni per acquirenti e venditori	Nome legale completo, numeri di documento d'identità/passaporto
i dati della struttura	Numero di titolo di proprietà, dimensioni del terreno/unità, posizione
Programma di pagamento	Importo del deposito, fasi di pagamento
Trasferimento di proprietà	Chi paga le tasse, data del trasferimento, procedimento legale
sanzioni	Ragionevole e uguale per entrambe le parti
Clausola risolutiva	Condizioni di rimborso, tempi, rimedi legali
Lingua e diritto governativi	Prevalgono la legge e la versione thailandese

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🔑 Consiglio finale

✅ Sempre:

• Far esaminare il contratto da un avvocato immobiliare bilingue
• richiesta di una bozza di contratto prima di pagare qualsiasi deposito
• Leggere attentamente tutti i termini, in particolare per fuori-programma, contratti di locazione finanziaria o accordi con partner thailandesi

🚫 Mai:

• Firma contratti che non capisci
• Accettare “accordi scritti a mano”
• Fidati delle promesse verbali piuttosto che delle clausole scritte

Hai un contratto di cui non sei sicuro/a o vuoi collaborare con qualcuno che si assicuri che tu non ne riceva mai uno del genere?

Un contratto redatto male è uno dei modi più semplici per perdere denaro nel mercato immobiliare thailandese. Collaboriamo con venditori e costruttori affidabili e consigliamo sempre ai nostri acquirenti di far esaminare i contratti da un avvocato indipendente prima di firmare qualsiasi documento. Se desiderate un riferimento o semplicemente un secondo parere su un immobile che state valutando, saremo lieti di aiutarvi.

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