In Thailandia, è importante conoscere alcuni diritti reali relativi alla proprietà immobiliare, soprattutto per gli stranieri o gli investitori. A differenza dei diritti contrattuali (che riguardano solo le parti coinvolte), i diritti reali si riferiscono alla proprietà stessa e si applicano a chiunque.

Due principi giuridici fondamentali regolano i diritti reali in Thailandia secondo i concetti del diritto civile francese:

Diritto di seguito: Il diritto segue automaticamente la proprietà anche quando cambia proprietario (ad esempio, tramite vendita, eredità o fallimento).
Diritto di priorità: I diritti registrati più vecchi hanno la priorità su quelli più recenti.

Tutti questi diritti (usufrutto, superficie, abitazione, servitù) devono essere formalizzati per iscritto e registrati presso l'Ufficio del Catasto thailandese per essere validi ed esecutivi.

Tabella dei diritti reali in Thailandia

Diritto	Cos'è	Funzionalità principali	Base giuridica / Note
Usufrutto	Diritto di usare e godere di beni immobili altrui	– Trasferisce il possesso, l’uso e il godimento – Deve essere registrato – Confermato da contratto/memorandum	Diritto registrato; necessario accordo formale
superfici	Diritto di possedere edifici o strutture su terreni di proprietà di altri	– Separa la proprietà degli edifici da quella dei terreni – Può durare fino a 30 anni, vita del proprietario terriero o superficiale – Trasferibile ed ereditabile – Deve essere registrato – Può essere combinato con contratti di locazione – Si applicano commissioni per la registrazione (1.1% del valore del contratto)	Sezioni 1410-1416 del Codice Civile e Commerciale Fonte: Dipartimento del Territorio Thailandese
abitazione	Diritto di vivere in una casa di proprietà di un altro	– Nessun affitto pagato – Limitato a 30 anni massimo se a periodo fisso – Può essere rinnovato – Non trasferibile per successione ereditaria	Simile all'usufrutto ma limitato solo all'abitazione
Servitù	Diritto di utilizzare o limitare l'uso di una proprietà a beneficio di un'altra	– Incide su due o più proprietà (dominante e servente) – Può comportare il permesso o il divieto di determinati usi – Diritto registrato	Sezioni 1387-1401 del Codice Civile e Commerciale

Maggiori dettagli su ciascun diritto

Usufrutto

Consente all'usufruttuario di utilizzare e godere della proprietà senza esserne proprietario.
L'accordo deve essere redatto per iscritto e registrato presso l'Ufficio del Territorio.
Comunemente utilizzato per concedere diritti di utilizzo temporaneo su terreni o edifici.

superfici

Consente a una persona di costruire e possedere strutture su terreni di cui non è proprietaria.
Il diritto dura fino a 30 anni, ovvero per tutta la vita del proprietario del terreno o del superficiario.
Rimane valido anche se il terreno cambia proprietario.
Il superficiario può rimuovere gli edifici alla scadenza se il terreno viene ripristinato, oppure deve venderli al proprietario terriero al valore di mercato, se richiesto.
Il diritto permane anche se l'edificio viene distrutto (ad esempio, a causa di un disastro naturale).
Le spese di registrazione ammontano all'1.1% del valore del contratto, imposta di bollo inclusa.

abitazione

Copre solo il diritto di vivere in una casa, senza proprietà né affitto.
Non può essere ereditato o trasferito.
Solitamente concesso per tutta la vita o per un massimo di 30 anni.

Servitù

Impone restrizioni o obblighi su una proprietà a vantaggio di un'altra.
Esempio: consentire il passaggio sul terreno di un vicino o vietare determinati usi per proteggere la proprietà adiacente.
Il bene gravato è il servitore proprietà; la proprietà beneficiaria è la dominante proprietà.

Il mito del “rinnovo” dei contratti di locazione di 90 anni

Recenti sentenze della Corte Suprema thailandese ribadiscono che i contratti di locazione sono validi solo per la durata iniziale di 30 anni. L'idea, ampiamente diffusa, di combinare contratti di locazione di 30+30+30 anni per raggiungere la durata di 90 anni non è valida ai sensi della legge thailandese.

Una strategia legalmente più sicura prevede la combinazione di un contratto di locazione fondiaria trentennale con un diritto di superficie registrato (per gli edifici), garantendo un controllo a lungo termine nel rispetto della legge.

Sintesi

Quando si pianifica di investire o utilizzare una proprietà in Thailandia, è essenziale comprendere questi diritti di proprietà, soprattutto per gli stranieri.

Tutti i diritti devono essere registrato per essere valido e applicabile.
Questi diritti sono legati alla proprietà e permangono indipendentemente dai cambiamenti di proprietà.
Conoscere le differenze aiuta a evitare rischi legali e ottimizza l'uso a lungo termine della proprietà.

FONTI

Name: Dena Dee
Item: Central City Property
Rating: 5
Author: admin

Codice civile e commerciale, Thailandia — Sezioni pertinenti

Diritto	Sezioni del codice	Sintesi
Usufrutto	Sezioni 1386-1386/1 (generale)	L'usufrutto conferisce il diritto di utilizzare e godere di un bene altrui senza trasferirne la proprietà. L'usufruttuario ha il diritto di utilizzare il bene e di riceverne i frutti (ad esempio, i redditi), preservandone la sostanza. Deve essere registrato e redatto per iscritto.
Servitù	Sezioni da 1387 a 1401	Definisce la servitù come un onere gravante su un bene immobile (servente) a vantaggio di un altro (dominante). Può limitare o imporre determinati usi del bene a beneficio del fondo dominante. Include norme sulla creazione, il trasferimento e la cessazione dei diritti di servitù.
superfici	Sezioni da 1410 a 1416	Consente la proprietà di edifici, strutture o piantagioni su terreni di proprietà altrui. Il superficiario è proprietario delle strutture ma non del terreno. Il diritto può essere a tempo determinato o a vita e deve essere registrato. Include norme su risoluzione, trasferimento e obblighi alla scadenza.
abitazione	Sezioni da 1407 a 1409	Diritto di abitare in una casa senza pagare l'affitto. Non trasferibile per successione ereditaria. Limitato a 30 anni se a tempo determinato. Non si tratta di un contratto di locazione o di affitto.

Estratti diretti dal Codice civile e commerciale della Thailandia (in traduzione):

Sezione 1387 (Definizione di servitù):
“Un immobile può essere sottoposto a servitù in virtù della quale il proprietario di tale immobile è tenuto, nell’interesse di un altro immobile, a subire determinati atti che riguardano il suo bene o ad astenersi dall’esercitare determinati diritti inerenti alla sua proprietà.”
Sezione 1410 (Diritto di superficie):
“Il proprietario di un terreno può creare un diritto di superficie a favore di un’altra persona, conferendole il diritto di possedere, sopra o sotto il terreno, edifici, strutture o piantagioni.”
Sezione 1411:
“Salvo diversa disposizione, il diritto di superficie è trasferibile e trasmissibile per via ereditaria.”
Sezione 1416:
"Alla risoluzione del contratto, il superficiario può rimuovere le strutture se ripristina il terreno. Se il proprietario del terreno si offre di acquistare al valore di mercato, il superficiario è tenuto a vendere, a meno che non vi siano valide ragioni per non farlo."

Fonte ufficiale

Per i dettagli legali completi, è possibile consultare il Codice Civile e Commerciale thailandese . Il testo ufficiale è disponibile (in lingua thailandese) sui siti web del governo thailandese o in banche dati giuridiche come:

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Comprensione dei diritti di usufrutto, superficie, abitazione e servitù in Thailandia