タイでは、特に外国人や投資家にとって、不動産所有権に関する特定の物権について知っておくことが重要です。契約上の権利（当事者のみに影響を与える）とは異なり、物権は不動産自体に付随し、すべての人に適用されます。

フランス民法の概念に基づくタイの物権は、次の 2 つの重要な法的原則によって規定されています。

ドロワドスイート: 所有者が変わった場合でも（売却、相続、破産などにより）、権利は自動的に財産に付随します。
優先権: 古く登録された権利は新しい権利よりも優先されます。

これらの権利（用益権、地上権、居住権、地役権）はすべて、有効かつ強制力を持つためには、書面で作成され、タイ土地登記所に登録されなければならない。

タイにおける物権表

右派	それは何ですか	他社とのちがい	法的根拠 / 注記
用益権	他人の不動産を使用し享受する権利	– 所有、使用、享受の移転 – 登録が必要 – 契約書/覚書で確認済み	登録された権利。正式な合意が必要
表面	他人が所有する土地にある建物や構造物を所有する権利	– 建物の所有権と土地の所有権を分離する – 最長30年まで存続可能、土地所有者または地上権者の生涯 – 譲渡可能かつ継承可能 – 登録が必要 – リース契約と組み合わせ可能 – 登録には手数料がかかります（契約金額の1.1％）	民商法第1410-1416条出典：タイ国土局
住居	他人の所有する家に住む権利	– 家賃未払い – 固定期間の場合は最長30年に制限されます – 更新可能 – 相続による譲渡はできません	使用権に似ているが、住居のみに限定される
隷属	ある財産を別の財産の利益のために使用したり、使用を制限する権利	– 2つ以上の特性（優性および従属的）に影響を与える – 特定の用途を許可または禁止することが含まれる場合がある – 登録権利	民商法第1387-1401条

各権利の詳細

用益権

用益権者が不動産を所有することなく、その不動産を使用したり楽しんだりすることを許可します。
合意は書面で作成し、土地事務所に登録する必要があります。
土地や建物の一時的な使用権を付与するためによく使用されます。

表面

個人が所有していない土地に建造物を建設し所有することを可能にします。
この権利は最長 30 年間、または土地所有者または地上権者の生涯にわたって存続します。
土地の所有権が変わっても有効です。
地上権者は、土地が回復された場合、期限切れ時に建物を撤去することができますが、要求された場合は市場価格で土地所有者に売却しなければなりません。
建物が破壊された場合でも（例：自然災害により）権利は存続します。
登録料は印紙税を含めて契約金額の 1.1% です。

住居

所有権や賃貸料なしで、家に住む権利のみをカバーします。
継承または譲渡することはできません。
通常、生涯または最長 30 年間付与されます。

隷属

ある資産の利益のために別の資産に制限や義務を課します。
例: 隣家の土地の通行を許可したり、隣接する資産を保護するために特定の使用を禁止したりします。
負担対象となる財産は 使用人 財産；受益財産は 支配的 プロパティ。

90年リースの「更新」神話

タイ最高裁判所の最近の判決は、賃貸借契約は当初の30年間のみ有効であると改めて確認しました。30年＋30年＋30年の賃貸借期間を合計して90年にするという広く流布している考え方は、タイ法では無効です。

法的により安全な戦略としては、30年間の土地賃貸借契約と（建物に関する）登記済みの地上権を組み合わせることで、法律を遵守しつつ長期的な支配権を確保する方法がある。

製品概要

これらの財産権を理解することは、特に外国人にとって、タイで不動産に投資したり使用したりすることを計画する際に不可欠です。

すべての権利は 登録された 有効かつ強制力を持つ。
これらの権利は財産に付随し、所有権の変更に関係なく継続します。
これらの違いを理解することで、法的リスクを回避し、資産の長期的な使用を最適化することができます。

SOURCES

タイ民商法典 — 関連セクション

右派	コードセクション	製品概要
用益権	第1386条～第1386/1条（一般）	用益権とは、所有権を移転することなく、他人の所有する財産を使用し、享受する権利を付与するものです。用益権者は、財産の実質を保持しつつ、財産を使用し、その成果（例：収入）を受け取る権利を有します。登記および書面による許可が必要です。
隷属	第1387節から第1401節	地役権とは、ある不動産（被用者）に別の不動産（要役）の利益のために負担をかけることと定義されます。これにより、要役の利益のために、不動産の特定の利用を制限したり、義務付けたりすることができます。地役権の設定、譲渡、および終了に関する規則が含まれています。
表面	第1410節から第1416節	他人の所有地にある建物、構造物、または農園の所有権を認める。地上権者は構造物を所有するが、土地は所有しない。権利は一定期間または終身有効で、登録が必要となる。終了、譲渡、および満了時の義務に関する規定が含まれる。
住居	第1407節から第1409節	家賃を支払わずに住宅に住む権利。相続による譲渡はできません。固定期間の場合は30年に制限されます。賃貸借契約や借地契約ではありません。

タイ民商法典からの直接抜粋（翻訳）：

第1387条（奴隷制の定義）：
「不動産は、その所有者が他の不動産の利益のために、自己の財産に影響を及ぼす特定の行為を我慢し、または自己の所有権に固有の特定の権利の行使を控える義務を負うことにより、地役権の対象となる場合がある。」
第1410条（地上権）：
「土地の所有者は、その土地の上または下に建物、構造物、または農地を所有する権利を他人に与えることにより、その人のために地上権を設定することができます。」
セクション1411：
「別段の定めがない限り、地上権は移転可能であり、かつ、相続により移転することができる。」
セクション1416：
「契約終了時に、地上権者は土地を回復させる限り、建造物を撤去することができます。地主が市場価格での買取を申し出た場合、地上権者は正当な理由がない限り、売却しなければなりません。」

公式ソース

詳しい法的情報については、タイ民商法典を参照してください。公式条文は、タイ政府のウェブサイトや法律データベース（例：）から（タイ語で）入手できます。

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タイにおける用益権、地上権、居住権、地役権の理解