태국에서는 부동산 소유권과 관련된 특정 실질적 권리에 대해 알아두는 것이 중요하며, 특히 외국인이나 투자자에게는 더욱 그렇습니다. 계약 당사자에게만 영향을 미치는 계약 권리와는 달리, 실제 권리 재산 자체에 붙어서 모든 사람에게 적용됩니다.

프랑스 민법 개념에 따르면 태국의 물적 권리를 규율하는 두 가지 주요 법적 원칙은 다음과 같습니다.

권리: 소유권이 변경되더라도(예: 매각, 상속 또는 파산) 해당 권리는 자동으로 해당 재산에 귀속됩니다.
우선권: 이전에 등록된 권리는 새로 등록된 권리보다 우선합니다.

이러한 모든 권리(사용권, 지상권, 거주권, 종신권)는 다음과 같아야 합니다. 서면으로 등록됨 태국 토지 사무소에서 유효하고 집행 가능한 것으로 간주됩니다.

태국의 실질 권리 표

권리	그것이 무엇인가?	주요 특징	법적 근거 / 참고 사항
용익권	타인의 부동산을 이용하고 향유할 권리	– 소유권, 사용권, 향유권을 이전합니다. – 등록이 필요합니다 – 계약서/각서로 확인됨	등록된 권리; 정식 계약 필요
표면	다른 사람이 소유한 토지에 있는 건물이나 구조물을 소유할 권리	– 건물 소유권과 토지 소유권을 분리합니다. – 토지 소유자 또는 지상권자의 수명인 최대 30년까지 지속 가능 – 양도 및 상속 가능 – 등록이 필요합니다 – 임대 계약과 결합 가능 – 등록에는 수수료가 적용됩니다(계약 가치의 1.1%)	민법 및 상법 제1410조~제1416조 출처: 태국 토지부
거주	다른 사람이 소유한 집에서 살 권리	– 임대료 지불 없음 – 고정기간의 경우 최대 30년으로 제한 – 갱신 가능 – 상속으로 양도 불가	용익권과 유사하나 주거에만 국한됨
예속	다른 사람의 이익을 위해 한 재산을 사용하거나 사용을 제한할 권리	– 두 개 이상의 속성(지배적 속성과 종속적 속성)에 영향을 미칩니다. – 특정 용도를 허용하거나 금지하는 것을 포함할 수 있습니다. – 등록된 권리	민법 및 상법 제1387조~제1401조

각 권리에 대한 자세한 내용

용익권

수익권자가 부동산을 소유하지 않고도 해당 부동산을 사용하고 즐길 수 있도록 허용합니다.
계약은 서면으로 작성되어야 하며 토지사무소에 등록되어야 합니다.
일반적으로 토지나 건물에 대한 임시 사용권을 부여하는 데 사용됩니다.

표면

개인이 소유하지 않은 토지에 건축물을 짓고 소유할 수 있도록 해줍니다.
이 권리는 최대 30년, 즉 토지 소유자나 지상권자의 수명 동안 지속됩니다.
토지의 소유권이 바뀌어도 유효합니다.
지상권자는 토지가 회복되면 만료 시 건물을 철거할 수 있으며, 요청이 있을 경우 시장 가격으로 토지 소유자에게 매각해야 합니다.
건물이 파괴된 경우(예: 자연재해)에도 권리는 계속 유지됩니다.
등록 수수료는 계약 가치의 1.1%이며, 인지세가 포함되어 있습니다.

거주

소유권이나 임대료가 아닌, 집에 거주할 권리만을 포함합니다.
상속이나 양도가 불가능합니다.
일반적으로 평생 또는 최대 30년 동안 부여됩니다.

예속

한 재산의 이익을 위해 다른 재산에 제한이나 의무를 부과합니다.
예: 인접한 재산을 보호하기 위해 이웃의 땅을 통과하도록 허용하거나 특정 용도를 금지하는 것.
부담되는 재산은 하인 재산; 이익을 얻는 재산은 지배적 인 재산.

90년 임대 계약의 "갱신" 신화

최근 태국 대법원 판결은 임대 계약이 최초 30년 기간 동안만 유효함을 재확인했습니다. 30년+30년+30년 임대 기간을 합산하여 90년으로 한다는 널리 유포된 생각은 태국 법에 따라 유효하지 않습니다.

법적으로 더 안전한 전략에는 30년 토지 임대를 결합하는 것이 포함됩니다. 등록된 지상권이 있는 (건물에 대해) 법을 준수하는 동시에 장기적인 통제를 보장합니다.

제품 개요

태국에서 부동산에 투자하거나 사용할 계획을 세울 때, 특히 외국인의 경우 이러한 재산권을 이해하는 것이 필수적입니다.

모든 권리는 다음과 같습니다. 등록된 유효하고 집행 가능해야 함.
이러한 권리는 해당 재산에 귀속되며 소유권이 변경되더라도 계속 유지됩니다.
이러한 차이점을 아는 것은 법적 위험을 피하고 부동산의 장기적 사용을 최적화하는 데 도움이 됩니다.

SOURCES

태국 민법 및 상법 - 관련 조항

권리	코드 섹션	제품 개요
용익권	섹션 1386-1386/1(일반)	용익권은 타인이 소유한 재산을 소유권 이전 없이 사용하고 향유할 권리를 부여합니다. 용익권자는 재산의 본질을 보존하면서 재산을 사용하고 그 과실(예: 소득)을 받을 권리를 갖습니다. 용익권은 반드시 등기하고 서면으로 작성해야 합니다.
예속	섹션 1387~1401	지역권은 다른 지역(지배지)의 이익을 위해 한 부동산(지배지)에 부담을 주는 것으로 정의됩니다. 지역권은 지배지(지배지)의 이익을 위해 해당 부동산의 특정 용도를 제한하거나 요구할 수 있습니다. 지역권의 설정, 양도 및 소멸에 관한 규칙이 포함됩니다.
표면	섹션 1410~1416	타인 소유 토지에 있는 건물, 구조물 또는 농장의 소유권을 허용합니다. 지상권자는 구조물을 소유하지만 토지는 소유하지 않습니다. 이 권리는 기간 또는 종신형으로 행사할 수 있으며, 등기해야 합니다. 해지, 양도 및 만료 시 의무에 대한 규정이 포함됩니다.
거주	섹션 1407~1409	임대료를 내지 않고도 주택에 거주할 권리. 상속으로 양도할 수 없음. 기간제 계약 시 30년으로 제한됨. 임대차 계약이 아님.

태국 민법 및 상법에서 직접 발췌한 내용(번역):

제1387조(종속관계의 정의):
"부동산은 그 재산의 소유자가 다른 부동산의 이익을 위해 자신의 재산에 영향을 미치는 특정 행위를 견뎌야 하거나 자신의 소유권에 내재된 특정 권리를 행사하지 않도록 의무화하는 종속관계에 놓일 수 있습니다."
제1410조(지상권)
"토지 소유자는 다른 사람에게 토지, 건물, 구조물 또는 농장을 소유할 권리를 부여함으로써 그 토지 위나 아래에 있는 다른 사람에게 지상권을 설정할 수 있습니다."
섹션 1411 :
“다른 규정이 없는 한 지상권은 양도 가능하며 상속을 통해 이전될 수 있습니다.”
섹션 1416 :
"해지 시, 지상권자는 토지를 복원하는 경우 구조물을 철거할 수 있습니다. 토지 소유자가 시장 가격에 매수를 제안하는 경우, 지상권자는 정당한 사유가 없는 한 해당 구조물을 매각해야 합니다."

공식 소스

당신은 상담할 수 있습니다 태국 민법 및 상법 전체 법률 정보는 여기에서 확인하세요. 공식 문서는 태국 정부 웹사이트 또는 다음과 같은 법률 데이터베이스에서 (태국어로) 확인할 수 있습니다.

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태국의 용익권, 지상권, 거주권 및 종속권 이해