Sinais de alerta em contratos imobiliários tailandeses

Antes de assinar qualquer Contrato de Compra e Venda (SPA) , contrato de locação ou contrato de construção na Tailândia, sempre verifique se há sinais de alerta. Um bom advogado imobiliário pode ajudar, mas saber o que procurar por conta própria é essencial.

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1. ❌ Não há versão em tailandês

⚠️ Os contratos devem estar em tailandês para serem legalmente válidos nos tribunais tailandeses.

• Contratos somente em inglês não são reconhecidos em disputas legais.
• Você deve receber um contrato bilíngue (Tailandês e inglês), com a versão tailandesa marcada como juridicamente vinculativa.

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2. ❌ Nenhuma descrição clara da propriedade

O que observar	Por que isso importa
Número de escritura de propriedade vago ou ausente	Você não saberá o que realmente está comprando
Nenhuma menção de número da unidade ou andar (para condomínios)	Pode levar a disputas de propriedade
Sem tamanho de terreno ou limites	Perigoso para compradores de moradias ou arrendamentos

✅ Certifique-se de que todos os detalhes do título de propriedade, medidas do terreno e limites estejam incluídos.

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3. ❌ Termos de locação não registrados

🚫 Se um contrato de arrendamento não for registado no Departamento de Terras, não tem validade legal.

• Um contrato de arrendamento de 30 anos deve ser oficialmente registrado na escritura.
• As cláusulas de renovação são não garantido por lei a menos que explicitamente declarado e acordado novamente no futuro.
• As ofertas de “arrendamento de 100 anos” são enganosa e muitas vezes ilegal.

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4. ❌ Cláusulas de penalidade desequilibradas

Termo injusto	Por que é uma bandeira vermelha
O comprador deve pagar uma grande multa por atraso no pagamento, mas o vendedor não tem penalidades por atraso	Indica um acordo tendencioso
Não há condições de reembolso se o projeto for cancelado	Comum em golpes fora do plano
Cláusula vaga de “força maior”	O vendedor pode atrasar ou cancelar sem reembolso

✅ As penalidades e responsabilidades devem ser aplicadas de forma justa a ambas as partes.

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5. ❌ Propriedade por meio de um nomeado tailandês

🚩 A compra de terrenos ou imóveis utilizando um "laranja" tailandês é ilegal e pode levar à confiscação.

• Contratos em que seu nome não aparece como estrangeiro, mas você pagou pela propriedade, podem ser invalidados.
• Se um parceiro tailandês detém a propriedade “em seu nome”, você corre o risco de perdê-lo.

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6. ❌ Sem cláusula de saída ou rescisão

• Você deve sempre ter um cláusula clara de cancelamento ou rescisão.
• Procure por: direitos de reembolso, taxas de cancelamento e prazos.
• A falta de opções de saída pode prendê-lo em maus negócios, sem recurso.

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7. ❌ Detalhes de transferência de propriedade ausentes

Verificar se há	Por que é importante
Quem paga as taxas de transferência do Departamento de Terras	Deve ser dividido ou acordado por escrito
Data exata da transferência	Necessário confirmar quando você obtém a propriedade legal
Nenhuma menção à devida diligência ou condições	Você deve ser protegido caso surjam problemas legais

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8. ❌ Não há menção de taxas de manutenção ou custos compartilhados

Especialmente para condomínios ou comunidades fechadas:

• Os contratos devem indicar o taxa anual de manutenção, como é calculado e o que ele abrange.
• Afundando fundos (taxas únicas para manutenção do edifício) devem ser divulgadas antecipadamente.

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🧾 Tabela de exemplo: como deve ser um contrato equilibrado

Cláusula	O que deve incluir
Informações do comprador e do vendedor	Nomes legais completos, números de identidade/passaporte
Detalhes sobre a propriedade	Nº da escritura, tamanho do terreno/unidade, localização
Agenda de pagamentos	Valor do depósito, etapas de pagamento
Transferência de propriedade	Quem paga as taxas, data da transferência, processo legal
Penalidades	Razoável e igual para ambas as partes
Cláusula de Rescisão	Condições de reembolso, prazos e recursos legais
Língua e Lei Governantes	A lei tailandesa e a versão tailandesa prevalecem

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🔑 Conselho Final

✅ Sempre:

• Peça a um advogado imobiliário bilíngue para revisar o contrato
• Solicitar uma minuta de contrato antes de pagar qualquer depósito
• Leia todos os termos com atenção — especialmente para fora do plano, arrendamento ou acordos com parceiros tailandeses

🚫 Nunca:

• Assine contratos que você não entende
• Aceitar “acordos manuscritos”
• Confie em promessas verbais em vez de cláusulas escritas

Tem um contrato do qual não tem certeza — ou quer trabalhar com alguém que garanta que você nunca receba um contrato desse tipo?

Um contrato mal redigido é uma das maneiras mais fáceis de perder dinheiro em transações imobiliárias na Tailândia. Trabalhamos com vendedores e construtoras de boa reputação e sempre incentivamos nossos compradores a consultar um advogado independente antes de assinar qualquer contrato. Se você deseja uma indicação ou apenas uma segunda opinião sobre algo que esteja analisando, teremos prazer em ajudar.

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