Перед подписанием любой договор купли-продажи (SPA), договор аренды или договор строительства в Таиланде, всегда проверяйте на наличие этих тревожных сигналов. Хороший юрист по недвижимости может помочь, но важно знать, на что обращать внимание самостоятельно.

1. ❌ Нет версии на тайском языке

⚠️ Чтобы иметь юридическую силу в тайских судах, контракты должны быть составлены на тайском языке.

Договоры, составленные исключительно на английском языке, не признаются в правовых спорах.
Вы должны получить двуязычный контракт (на тайском и английском языках), при этом тайская версия отмечена как имеющая юридическую силу.

2. ❌ Нет четкого описания недвижимости

Что посмотреть	Почему это имеет значение
Неопределенный или отсутствующий номер свидетельства о праве собственности на землю	Вы не будете знать, что на самом деле покупаете
Не упоминается номер блока или этаж (для квартир)	Может привести к спорам о праве собственности
Размер и границы земельного участка не указаны.	Опасно для покупателей вилл или арендованной недвижимости

✅ Убедитесь, что указаны все данные о праве собственности, размеры и границы участка.

3. ❌ Незарегистрированные условия аренды

🚫 Если договор аренды не зарегистрирован в Земельном департаменте, он не имеет юридической силы.

30-летняя аренда должна быть официально зарегистрирован в документе о праве собственности.
Пункты о продлении не гарантировано законом если иное явно не указано и не согласовано повторно в будущем.
Предложения «аренды на 100 лет» вводящие в заблуждение и часто незаконные.

4. ❌ Несбалансированные штрафные санкции

Несправедливый срок	Почему это красный флаг
Покупатель должен заплатить большой штраф за просрочку платежа, но у продавца нет штрафных санкций за просрочку.	Указывает на предвзятое соглашение
Никаких условий возврата средств в случае отмены проекта.	Распространено в мошенничестве вне плана
Неясное положение о «форс-мажорных обстоятельствах»	Продавец может задержать или отменить заказ без возврата средств

✅ Штрафы и ответственность должны применяться справедливо к обе стороны.

5. ❌ Право собственности через тайского номинанта

🚩 Покупка земли или недвижимости с использованием тайского «номинанта» — это незаконным и может привести к конфискации.

Договоры, в которых ваше имя не указано как иностранное, но вы заплатили за недвижимость, могут быть признаны недействительными.
Если тайский партнер владеет имуществом «от вашего имени», вы рискуете его потерять.

6. ❌ Отсутствие пункта о выходе или расторжении договора

Вы всегда должны иметь четкое положение об аннулировании или прекращении договора.
Обратите внимание на: права на возврат, сборы за отмену и сроки.
Отсутствие вариантов выхода может загнать вас в ловушку невыгодных сделок без возможности восстановления.

7. ❌ Отсутствуют данные о передаче права собственности

Проверить	Почему это важно
Кто платит сборы Земельного департамента за перевод?	Должно быть разделено или согласовано в письменной форме.
Точная дата перевода	Необходимо подтвердить, когда вы получите законное право собственности
Нет упоминания о должной осмотрительности или условиях	Вы должны быть защищены в случае возникновения юридических проблем.

8. ❌ Нет упоминания о плате за обслуживание или совместных расходах

Специально для кондоминиумов и закрытых комплексов:

В контрактах должно быть указано годовая плата за обслуживание, как он рассчитывается и что он покрывает.
Погашение средств (единовременные платежи за содержание здания) должны быть раскрыты заранее.

🧾 Пример таблицы: как должен выглядеть сбалансированный контракт

пункт	Что должно в себя включать
Информация о покупателе и продавце	Полные официальные имена, номера удостоверений личности/паспортов
Детали:	Номер свидетельства о праве собственности, размер земельного участка/квартиры, местоположение
График оплаты	Сумма депозита, этапы оплаты
Передача прав собственности	Кто платит сборы, дата перевода, юридический процесс
Штрафы	Разумный и равный для обеих сторон
Пункт о расторжении	Условия возврата, сроки, средства правовой защиты
Управляющий язык и закон	Преимущественную силу имеет тайский закон и тайская версия

🔑 Последний совет

✅ Всегда:

Попросите двуязычного юриста по недвижимости проверить договор
Запросить проект контракта до внесения любого депозита
Внимательно прочитайте все условия — особенно на стадии строительства (off-plan), аренда или тайские партнерские сделки

🚫 Никогда:

Подписывайте контракты, которые вы не понимаете
Принимать «рукописные соглашения»
Доверяйте устным обещаниям, а не письменным положениям

У вас есть договор, в котором вы не уверены, или вы хотите сотрудничать с тем, кто гарантирует, что вы никогда не получите подобный договор?

Некачественно составленный договор — один из самых простых способов потерять деньги на рынке недвижимости Таиланда. Мы работаем с надежными продавцами и застройщиками и всегда рекомендуем нашим покупателям проверять договоры у независимого юриста, прежде чем что-либо подписывать. Если вам нужна рекомендация или просто второе мнение по интересующему вас вопросу, мы будем рады помочь.

📧 Электронная почта: 💬 WhatsApp: +66 95 992 0345 🔵 Line: https://lin.ee/NNRglgs

Тревожные сигналы в контрактах на недвижимость в Таиланде