ในประเทศไทย สิทธิในทรัพย์สินบางประการมีความสำคัญที่ควรทราบ โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติหรือนักลงทุน ต่างจากสิทธิตามสัญญา (ซึ่งมีผลเฉพาะคู่สัญญา) สิทธิในทรัพย์สินนั้นผูกติดอยู่กับตัวทรัพย์สินเองและมีผลบังคับใช้กับทุกคน

หลักการทางกฎหมายสำคัญสองประการที่ควบคุมสิทธิในทรัพย์สินในประเทศไทยภายใต้แนวคิดกฎหมายแพ่งฝรั่งเศส:

ดรอยต์ เดอ สวีท:สิทธิ์จะตามหลังทรัพย์สินโดยอัตโนมัติแม้ว่าจะเปลี่ยนเจ้าของก็ตาม (เช่น จากการขาย การสืบทอด หรือการล้มละลาย)
Droit de priorite:สิทธิ์ที่จดทะเบียนไว้เก่าจะมีสิทธิ์เหนือกว่าสิทธิ์ที่จดทะเบียนใหม่

สิทธิทั้งหมดเหล่านี้ (สิทธิในการใช้ประโยชน์ สิทธิในผิวดิน สิทธิในการอยู่อาศัย ภาระจำยอม) จะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินของไทยจึงจะมีผลบังคับใช้ได้

ตารางสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ขวา	มันคืออะไร	Key Features	ฐานทางกฎหมาย / หมายเหตุ
สิทธิเก็บกิน	สิทธิในการใช้และเสพทรัพย์สินถาวรของผู้อื่น	– โอนการครอบครอง การใช้ และการเพลิดเพลิน – จะต้องลงทะเบียน – ยืนยันโดยสัญญา/บันทึกข้อตกลง	สิทธิจดทะเบียน; ต้องมีข้อตกลงอย่างเป็นทางการ
พื้นผิว	สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของ	– แยกกรรมสิทธิ์อาคารออกจากที่ดิน – มีอายุใช้งานสูงสุด 30 ปี ตลอดอายุเจ้าของที่ดิน หรือ บุคคลธรรมดา – โอนได้และสืบทอดได้ – จะต้องลงทะเบียน – สามารถรวมกับสัญญาเช่าได้ – มีค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน (1.1% ของมูลค่าสัญญา)	มาตรา 1410-1416 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่มา: กรมที่ดิน
ที่อยู่อาศัย	สิทธิในการอยู่อาศัยในบ้านที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของ	– ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า – จำกัดสูงสุดไม่เกิน 30 ปี หากมีกำหนดระยะเวลาแน่นอน – สามารถต่ออายุได้ – ไม่สามารถโอนทางมรดกได้	คล้ายกับสิทธิเก็บกินแต่จำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยเท่านั้น
การเป็นทาส	สิทธิในการใช้หรือจำกัดการใช้ทรัพย์สินหนึ่งเพื่อประโยชน์ของอีกทรัพย์สินหนึ่ง	– ส่งผลต่อคุณสมบัติสองอย่างหรือมากกว่า (เด่นและรับใช้) – อาจรวมถึงการอนุญาตหรือห้ามการใช้งานบางอย่าง – สิทธิจดทะเบียน	มาตรา 1387-1401 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

รายละเอียดเพิ่มเติมในแต่ละสิทธิ์

สิทธิเก็บกิน

อนุญาตให้ผู้มีสิทธิใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ
สัญญาจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
โดยทั่วไปใช้เพื่อให้สิทธิใช้ที่ดินหรืออาคารเป็นการชั่วคราว

พื้นผิว

ช่วยให้บุคคลสามารถสร้างและเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างบนที่ดินที่ตนไม่ได้เป็นเจ้าของได้
สิทธิ์ดังกล่าวมีอายุไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดอายุของเจ้าของที่ดินหรือผู้รับประโยชน์ที่ดิน
ยังคงใช้ได้แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ตาม
ผู้มีสิทธิเหนือพื้นดินอาจรื้อถอนอาคารเมื่อหมดอายุหากมีการบูรณะที่ดิน หรือต้องขายให้กับเจ้าของที่ดินในราคาตลาดหากมีการร้องขอ
สิทธิ์ยังคงดำเนินต่อไปแม้ว่าอาคารจะถูกทำลาย (เช่น จากภัยธรรมชาติ)
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนคือ 1.1% ของมูลค่าสัญญารวมอากรแสตมป์

ที่อยู่อาศัย

ครอบคลุมเฉพาะสิทธิในการอยู่อาศัยในบ้านโดยไม่ต้องมีกรรมสิทธิ์หรือเช่า
ไม่สามารถสืบทอดหรือโอนได้
โดยปกติจะให้สิทธิ์ตลอดชีพหรือสูงสุด 30 ปี

การเป็นทาส

กำหนดข้อจำกัดหรือภาระผูกพันต่อทรัพย์สินหนึ่งเพื่อประโยชน์ของทรัพย์สินอื่น
ตัวอย่าง: การอนุญาตให้ผ่านที่ดินของเพื่อนบ้านหรือห้ามการใช้บางประเภทเพื่อปกป้องทรัพย์สินที่อยู่ติดกัน
ทรัพย์สินที่รับภาระเป็น รับใช้ ทรัพย์สิน; ทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์คือ เด่น คุณสมบัติ

ตำนาน “การต่ออายุ” ของสัญญาเช่า 90 ปี

คำพิพากษาล่าสุดของศาลฎีกาไทยยืนยันอีกครั้งว่าสัญญาเช่าจะมีผลบังคับใช้ได้เฉพาะระยะเวลาเริ่มต้น 30 ปีเท่านั้น แนวคิดที่แพร่หลายเกี่ยวกับการรวมสัญญาเช่า 30+30+30 ปี ให้มีอายุ 90 ปีนั้นไม่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายไทย

กลยุทธ์ที่ปลอดภัยกว่าในทางกฎหมายคือการรวมสัญญาเช่าที่ดิน 30 ปีเข้ากับสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ที่ดินที่จดทะเบียน (สำหรับอาคาร) ซึ่งจะช่วยให้สามารถควบคุมได้ในระยะยาวในขณะที่ยังคงเคารพกฎหมาย

สรุป

การทำความเข้าใจสิทธิในทรัพย์สินเหล่านี้ถือเป็นสิ่งสำคัญเมื่อวางแผนการลงทุนหรือใช้ทรัพย์สินในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ

สิทธิทั้งหมดต้องเป็น ลงทะเบียน ให้ถูกต้องและบังคับใช้ได้
สิทธิเหล่านี้ผูกพันกับทรัพย์สินและดำเนินต่อไปโดยไม่คำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของ
การทราบถึงความแตกต่างจะช่วยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงทางกฎหมายและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ทรัพย์สินในระยะยาว

แหล่งที่มา

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประเทศไทย — ส่วนที่เกี่ยวข้อง

ขวา	ส่วนของโค้ด	สรุป
สิทธิเก็บกิน	มาตรา 1386-1386/1 (ทั่วไป)	สิทธิเก็บกินให้สิทธิในการใช้และครอบครองทรัพย์สินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของโดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิใช้ทรัพย์สินและรับผลประโยชน์ (เช่น รายได้) โดยยังคงรักษาสาระสำคัญของทรัพย์สินไว้ ต้องมีการลงทะเบียนและเขียนเป็นลายลักษณ์อักษร
การเป็นทาส	มาตรา 1387 ถึง 1401	นิยามของคำว่า "ภาระจำยอม" ว่าเป็นภาระที่บุคคลหนึ่งถือครองอสังหาริมทรัพย์ (ผู้รับใช้) เพื่อประโยชน์ของอีกบุคคลหนึ่ง (ผู้มีอำนาจเหนือ) ภาระจำยอมนี้สามารถจำกัดหรือกำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินนั้นบางประการเพื่อให้เกิดประโยชน์แก่ที่ดินของผู้มีอำนาจเหนือ รวมถึงกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการสร้าง การโอน และการสิ้นสุดสิทธิในภาระจำยอม
พื้นผิว	มาตรา 1410 ถึง 1416	อนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสวนบนที่ดินที่บุคคลอื่นเป็นเจ้าของ บุคคลผิวเผินเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน สิทธิดังกล่าวอาจมีกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีพ และต้องจดทะเบียน รวมถึงกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการสิ้นสุด การโอน และภาระผูกพันเมื่อหมดอายุ
ที่อยู่อาศัย	มาตรา 1407 ถึง 1409	สิทธิในการอยู่อาศัยในบ้านโดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ทางมรดกได้ จำกัดระยะเวลา 30 ปี หากมีกำหนดระยะเวลาแน่นอน ไม่ใช่สัญญาเช่าหรือกรรมสิทธิ์

ข้อความโดยตรงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทย (ฉบับแปล):

มาตรา 1387 (คำจำกัดความของความเป็นทาส):
“ทรัพย์สินถาวรอาจต้องตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมซึ่งโดยอาศัยภาระจำยอมนี้ เจ้าของทรัพย์สินดังกล่าวมีพันธะผูกพันที่จะยอมทนรับการกระทำบางอย่างที่กระทบต่อทรัพย์สินของตนเพื่อประโยชน์ของทรัพย์สินถาวรอื่น หรือต้องละเว้นจากการใช้สิทธิบางประการที่มีอยู่ในกรรมสิทธิ์ของตน”
มาตรา 1410 (สิทธิเหนือพื้นดิน)
“เจ้าของที่ดินอาจสร้างสิทธิเหนือพื้นดินเพื่อประโยชน์ของบุคคลอื่นได้ โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสวนบนหรือใต้ดินที่ดิน”
ส่วน 1411:
“เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น สิทธิในการมีผิวดินนั้นสามารถโอนและถ่ายทอดได้โดยการสืบทอด”
ส่วน 1416:
“เมื่อสิ้นสุดสัญญา ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินอาจรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างได้ หากพวกเขาบูรณะที่ดิน หากเจ้าของที่ดินเสนอซื้อในราคาตลาด ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะต้องขาย เว้นแต่จะมีเหตุผลที่สมควรที่จะไม่ขาย”

แหล่งที่มาอย่างเป็นทางการ

ท่านสามารถศึกษา รายละเอียดทางกฎหมายฉบับเต็มได้จาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทยสามารถดูรายละเอียดฉบับเต็ม (ภาษาไทย) ได้จากเว็บไซต์ของรัฐบาลไทยหรือฐานข้อมูลทางกฎหมายต่างๆ เช่น:

ต้องการความช่วยเหลือในการนำทางการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเทศไทยหรือไม่?

ที่เซ็นทรัลซิตี้ พรอพเพอร์ตี้เราเชี่ยวชาญในการช่วยเหลือชาวต่างชาติในการเช่าและซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเฉพาะในพื้นที่ยอดนิยมอย่างพัทยา แม้ว่าเราจะไม่ให้คำปรึกษาด้านกฎหมาย แต่เราสามารถแนะนำ ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีความน่าเชื่อถือและมีคุณสมบัติเหมาะสมซึ่งมีความเชี่ยวชาญในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้

ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหาคอนโดติดชายหาด วิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำ หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เราพร้อมให้คำแนะนำคุณตลอดกระบวนการอย่างปลอดภัยและถูกกฎหมาย

📩 อีเมล: ติดต่อ@centralcityproperty.com
📱 WhatsApp: +66 95 992 0345
🌐 เว็บไซต์: https://centralcityproperty.com