中天（Jomtien）公寓的租金回报率，普通长租约为毛回报6%左右，最好的楼盘可达7%上下。截至2026年11月，我们把自己在中天挂牌出售的公寓要价，与同一楼盘内单位的租金逐一比对，22栋楼的毛租金回报率中位数为6.3%。区间从3.3%到10.2%不等，所以选对楼盘比选对海滩更重要。
本文将说明这些数字从何而来、哪些楼盘领先，以及如何把毛回报换算成您真正能落袋的净回报。
中天海滩全长6公里，位于芭提雅以南约3公里，沿岸高层公寓林立，深受外国退休人士和曼谷家庭的青睐。这样的人群结构带来了稳定的长租客源，而这正是租金回报的基础。
我们选取了目前在中天挂牌出售的每一套公寓，以及我们掌握的同一楼盘、同一卧室数的每一笔长租租金。租金数据包括目前挂牌出租的28套单位，以及2026年10月登记为已出租的50套单位；这78套中有63套签的是12个月租约。凡是同时有售价和租金的楼盘，我们都用十二个月的租金中位数除以要价中位数。
由此得出的是毛初始收益率：全年租金占房价的百分比，未扣除任何费用。最终在22栋楼中得到31组“楼盘＋户型”组合。要价和租金都会变动，请把本文所有数字视为2026年11月的快照。
下表列出的是同一户型至少有三笔租金数据的楼盘，因此数字不会只取决于一位租客。
| 楼盘 | 户型 | 要价中位数 | 月租中位数 | 毛回报率 |
|---|---|---|---|---|
| The Riviera Jomtien | 一居室 | ฿4,200,000（17套在售） | ฿25,000（11笔租金） | 7.1% |
| Seven Seas Condo Resort Jomtien | 一居室 | ฿2,120,000（7） | ฿12,000（4） | 6.8% |
| Dusit Grand Park | 两居室 | ฿3,890,000（2） | ฿22,000（3） | 6.8% |
| The Riviera Monaco | 一居室 | ฿4,628,540（10） | ฿25,000（3） | 6.5% |
| Espana Condo Resort | 一居室 | ฿2,424,950（6） | ฿13,000（3） | 6.4% |
| Lumpini Park Beach Jomtien | 两居室 | ฿4,984,900（8） | ฿22,500（4） | 5.4% |
| Dusit Grand Park 2 | 一居室 | ฿2,775,000（4） | ฿12,500（4） | 5.4% |
| Copacabana Beach Jomtien | 一居室 | ฿5,314,900（26） | ฿22,000（6） | 5.0% |
The Riviera Jomtien的数据在所有楼盘中最为充分：11笔一居室租金，其中10套已经租出，对应17套在售一居室。这是一栋46层的高楼，距沙滩200米，可直达海滩，因此能收到海景房级别的租金，而售价却并非这片海滩上最高的。
其他领先者是离沙滩稍远的低层度假式社区。Seven Seas Condo Resort Jomtien、Dusit Grand Park和Espana Condo Resort都是环绕泻湖泳池而建的8层楼群。它们的一居室售价约210万–240万泰铢，而租客仍愿意每月支付฿12,000–13,000。
有四栋楼的回报率更高，但每栋都只基于一笔租赁，请把它们当作线索，而非定论。
如果您对其中某栋感兴趣，请问清楚该楼同类单位过去一年实际租出的价格。一位好租客就足以让任何楼盘看起来很划算。
我们发现回报率最低的都在高端市场。Cetus Beachfront Condominium的两居室要价中位数为฿16,900,000，月租฿50,000，回报率3.6%。Jomtien Plaza Condotel的两居室回报率为3.7%，Copacabana Beach Jomtien的两居室为5.0%。
租金随景观上涨，但海滩边的要价涨得更快。为了生活方式，可以买标志性豪宅；为了租金收益，请买中等价位的一居室。
户型大小也是同样的道理。在18栋楼中，一居室回报率中位数为6.1%；在11栋楼中，两居室中位数为6.4%。开间只出现在两栋楼里，样本太少，无法比较。
毛回报率没有计入成本。每套公寓每月都要向“法人”（juristic person，即负责管理大楼的业主共同体）缴纳公共区域管理费。在中天的楼盘中，我们的数据只记录了Arom Jomtien的费用：每月每m² ฿70，另加一次性维修基金（sinking fund）每m² ฿700。
下面以The Riviera Jomtien一套35 m²的一居室为例，按中位数计算，并借用Arom Jomtien的费率作参考。考虑任何楼盘时，请索取其实际费用。
| 项目 | 每年 |
|---|---|
| 租金：12个月，每月฿25,000 | ฿300,000 |
| 减：换租客之间空置1个月 | −฿25,000 |
| 减：公共区域管理费，35 m²，每月฿70 | −฿29,400 |
| 税前及维修前收入 | ฿245,600 |
| 按฿4,200,000计算的回报率 | 5.8% |
接下来是税。泰国税务厅（Revenue Department）将出租房产的收入列为应税收入，非税务居民在泰国取得的收入同样需要缴税。对于建筑物，可按30%统一扣除费用，具体税率请咨询会计师。
想更全面地了解泰国各地的租金回报，请阅读我们的泰国租金回报率指南。若要验证本文中的任何数字，可将我们在中天挂牌出租的公寓与您收到的报价进行对比。
按我们的数据，在中天精心挑选的一居室，长租毛回报可达6–7%，这座距芭提雅仅3公里的海滨城市全年都有稳定的租客需求。浏览中天在售公寓，从上面的表格中挑出两三个楼盘，再向我们索取每个楼盘的最新租金。
告诉我们您的预算和期望回报，我们会把合适的房源发给您。
截至2026年11月，把我们在中天的挂牌要价与同一楼盘的长租租金对比，22栋楼的毛租金回报率中位数为6.3%，区间为3.3%至10.2%。扣除管理费、空置期和税费后，净回报会更低。
在我们至少掌握三笔租金数据的楼盘中，The Riviera Jomtien的一居室以7.1%的毛回报领先，其次是Seven Seas Condo Resort Jomtien的一居室和Dusit Grand Park的两居室，均为6.8%（截至2026年11月）。
两者相差不大。截至2026年11月，18栋楼的一居室毛回报率中位数为6.1%，11栋楼的两居室中位数为6.4%。
通常不会。海滨公寓租金更高，但房价涨得更多：Cetus Beachfront Condominium的两居室毛回报仅3.6%，而距沙滩200米的The Riviera Jomtien是个例外，一居室回报率达7.1%。
需要。泰国税务厅（Revenue Department）将出租房产的收入视为应税收入，非税务居民在泰国取得的收入也需缴税，建筑物可按30%统一扣除费用。具体税率请咨询会计师。
