Wenn Sie in Pattaya ein Condo besitzen und im Ausland leben, muss sich jemand darum kümmern, solange Sie nicht da sind: lüften, Rechnungen bezahlen, Schäden beheben und, falls Sie vermieten, den Mieter finden und prüfen. Die Verwaltung einer Immobilie in Pattaya läuft auf vier Möglichkeiten hinaus: abschließen und leer stehen lassen, einen Freund bitten, sich auf die Juristic Office des Gebäudes verlassen oder einen Makler beauftragen, der die Wohnung verwaltet. Dieser Ratgeber zeigt, was jede Lösung wirklich abdeckt, was es Sie kostet, wenn niemand hinschaut, und welche Formalitäten ein Vermieter nicht versäumen darf.
Ob Sie für den Urlaub, für den späteren Ruhestand oder für Mieteinnahmen gekauft haben, die Frage ist dieselbe. Wer öffnet die Tür, wenn Sie am anderen Ende der Welt sind?
Pattaya ist feucht. Die Stadt hat ein tropisches Wechselklima mit heißen, regnerischen Monaten von Mai bis November, und die relative Luftfeuchtigkeit liegt im Jahresmittel bei etwa 77 %, mit einem Höchstwert von rund 83 % im Oktober, so die Klimadaten zu Pattaya auf Wikipedia. In einer geschlossenen Wohnung mit ausgeschalteter Klimaanlage beginnt der Schimmel: an Vorhängen, Matratzen, Sofabezügen, Schrankrückwänden und an der Gummidichtung des Kühlschranks.
Auch die Kosten laufen weiter. Jeder Eigentümer zahlt dem Gebäude Hausgeld, also die Gebühr für Pool, Aufzüge, Sicherheitsdienst und die Reinigung der Gemeinschaftsflächen. Das thailändische Condominium Act regelt, was passiert, wenn es nicht bezahlt wird:
Diese Punkte stammen aus einer englischen Referenzübersetzung des Condominium Act; rechtsverbindlich ist nur der thailändische Text, und die Einzelheiten regelt die Hausordnung jedes Gebäudes. Auch Strom- und Wasserrechnungen kommen weiter, und wenn niemand sie bezahlt, kann die Versorgung abgestellt werden. Für den Wiederanschluss muss meist jemand vor Ort sein.
Ein leeres Condo ist nicht kostenlos. Hausgeld, Rechnungen und kleine Reparaturen fallen weiter an. Die Frage ist nur, ob jemand da ist, der sie bemerkt.
Kleine Schäden wachsen, wenn niemand sie bemerkt. Ein tropfender Wasserhahn, ein verstopfter Balkonablauf in der Regenzeit oder ein langsames Leck in die Wohnung darunter ist in der ersten Woche schnell behoben und im sechsten Monat teuer.
| Möglichkeit | Was sie abdeckt | Wo sie an Grenzen stößt |
|---|---|---|
| Abgeschlossen leer stehen lassen | Nichts zu organisieren; keine Abnutzung durch Mieter | Schimmel, unbezahlte Gebühren und Schäden, die niemand sieht |
| Ein Freund in Pattaya | Vertraute Augen, ein Ersatzschlüssel, gelegentliche Besuche | Ein Gefallen hat Grenzen; keine Mieterprüfung, keine Formalitäten |
| Die Juristic Office | Die Gemeinschaftsflächen des Gebäudes und das Hausgeld | Kümmert sich nicht um das Innere Ihrer Wohnung |
| Ein Makler, der verwaltet | Mieter, Rechnungen, Instandhaltung und Formalitäten aus einer Hand | Eine Gebühr; die Qualität schwankt, also Bedingungen schriftlich geben lassen |
Für ein paar Wochen in Ordnung, für ein Jahr riskant. Wenn Sie sich dafür entscheiden, zahlen Sie das Hausgeld im Voraus, sofern das Gebäude das zulässt, lassen Sie die Rechnungen von einem thailändischen Bankkonto begleichen und hinterlegen Sie einen Schlüssel bei jemandem, der nach einem Unwetter die Fenster öffnen kann.
Ein Freund kostet nichts, und Sie vertrauen ihm. Aber Freunde verreisen, ziehen weg und haben ihr eigenes Leben, und den Pass eines Mieters zu prüfen oder ein Formular bei der Einwanderungsbehörde einzureichen ist viel verlangt. Wenn Sie diesen Weg wählen, schreiben Sie auf, was Sie brauchen und wie oft.
Die Juristic Person ist die Eigentümergemeinschaft, die das Gebäude führt. Ihr Büro verwaltet die Gemeinschaftsflächen, zieht das Hausgeld ein, führt das Eigentümerregister und stellt die Schuldenfreiheitsbescheinigung aus, die Sie für einen Verkauf brauchen.
In der Regel lüftet sie aber nicht Ihre Räume, wartet nicht Ihre Klimaanlage, sucht keine Mieter, kassiert keine Miete und meldet keinen Mieter bei der Einwanderungsbehörde: Hinter Ihrer Wohnungstür sind Sie zuständig. Manche Büros bewahren aus Gefälligkeit einen Schlüssel auf oder nehmen ein Paket an, fragen Sie also, was Ihres anbietet.
Ein Ansprechpartner kümmert sich um Mieter, Rechnungen, Reparaturen und Formalitäten und hält Sie auf dem Laufenden. Das kostet eine Gebühr, und Verwalter unterscheiden sich stark, also vergleichen Sie die Leistungen und lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich geben, bevor Sie unterschreiben.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist real. Stand Oktober 2026 bieten wir 135 Objekte zur Langzeitmiete an, mit einer mittleren Angebotsmiete (Median) von ฿21,000 im Monat; 93 davon sind Wohnungen mit einem Schlafzimmer. Mieten ändern sich, betrachten Sie die Zahlen also als Momentaufnahme.
| Wichtige Condo-Lage | Unsere Mietangebote | Mittlere Angebotsmiete (Median) |
|---|---|---|
| Jomtien | 67 | ฿22,000 |
| Wongamat und Naklua | 22 | ฿23,500 |
| Pratumnak | 19 | ฿18,000 |
| Central Pattaya | 14 | ฿19,000 |
Sehen Sie sich die Mietwohnungen in Pattaya an, um zu wissen, zwischen welchen Angeboten Mieter wählen. Wer aus dem Ausland vermietet, braucht jemanden vor Ort, der die Aufgaben eines Vermieters übernimmt:
Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung finden Sie in So inserieren und verwalten Sie eine Mietimmobilie in Thailand.
TM30 (thailändisch ตม.30) ist das Formular, mit dem die Einwanderungsbehörde erfährt, wo ein Ausländer wohnt. Nach Abschnitt 38 des thailändischen Einwanderungsgesetzes von 1979 muss der Haushaltsvorstand, der Eigentümer oder Besitzer einer Unterkunft oder ein Hotelmanager, der einen Ausländer wohnen lässt, die Einwanderungsbehörde innerhalb von 24 Stunden nach dessen Einzug benachrichtigen. Wenn Sie an einen ausländischen Mieter vermieten, ist das also Ihre Pflicht als Vermieter.
Laut der Seite des Immigration Bureau zur Meldung der Unterkunft eines Ausländers können Sie persönlich oder über eine bevollmächtigte Person, per Einschreiben oder online melden. Aus dem Ausland übernimmt das meist die Person, die Ihre Wohnung verwaltet. Bewahren Sie die Quittung auf, denn eine versäumte Meldung kann ein Bußgeld nach sich ziehen, und Mieter werden bei der Einwanderungsbehörde oft danach gefragt.
Wir sind eine lizenzierte Immobilienagentur in Pattaya, seit 2008 im Geschäft, mit unserem Büro an der Nongprue Airfield Road. Für Eigentümer, die im Ausland leben, ist unsere Betreuung nach dem Kauf einfach: Wir halten Ihre Wohnung gut instand, finden Mieter und prüfen sie, behalten die Strom- und Wasserrechnungen sowie das Hausgeld des Gebäudes im Blick und sorgen dafür, dass Mieter und Sie gleichermaßen gute Erfahrungen machen.
Wir sind in Jomtien, Pratumnak, Wongamat und Naklua, Central und North Pattaya, Na Jomtien und Bang Saray sowie East Pattaya bis Huay Yai tätig. Bangkok und Phuket decken wir nicht ab.
Ob Ihr Condo in Pattaya zwischen zwei Urlauben leer steht oder Miete einbringen soll: Nennen Sie uns zuerst Gebäude und Einheit auf unserer Seite Immobilie anbieten. Wir antworten noch am selben Tag, meist innerhalb weniger Stunden, und sagen Ihnen ehrlich, welche Miete realistisch ist und was die Betreuung umfasst.
Oder schreiben Sie uns direkt unten und bitten Sie um unsere Verwaltungsbedingungen in schriftlicher Form.
Sie können es abgeschlossen leer stehen lassen, einen Freund bitten, sich für die Gemeinschaftsflächen auf die Juristic Office verlassen oder einen Makler mit der Verwaltung beauftragen. Ein Makler kann Instandhaltung, Mieter, Rechnungen und die TM30-Meldung aus einer Hand übernehmen.
In der Regel nicht. Die Juristic Office verwaltet die Gemeinschaftsflächen, zieht das Hausgeld ein und stellt die Schuldenfreiheitsbescheinigung für einen Verkauf aus. Für das Innere Ihrer Wohnung, Mieter und Miete sind Sie selbst zuständig.
Nach dem Condominium Act fällt ein Zuschlag von bis zu 12 % pro Jahr an, nach sechs Monaten bis zu 20 %; dann können Sie auch Gemeinschaftsleistungen und Ihr Stimmrecht verlieren. Das Land Office registriert keinen Verkauf, bevor das Gebäude bestätigt, dass nichts offen ist.
Ja, wenn der Mieter Ausländer ist. Nach dem Einwanderungsgesetz muss der Eigentümer oder Besitzer der Unterkunft die Einwanderungsbehörde innerhalb von 24 Stunden nach dem Einzug benachrichtigen, persönlich, per Einschreiben oder online.
Das hängt vom Verwalter und vom Leistungsumfang ab. Lassen Sie sich von jedem Verwalter, auch von uns, die Bedingungen schriftlich geben, bevor Sie unterschreiben.
