Warnsignale in thailändischen Immobilienverträgen

Vor der Unterzeichnung jeder Kaufvertrag (SPA), Mietvertrag oder Bauvertrag in Thailand, achten Sie immer auf diese Warnsignale. Ein guter Immobilienanwalt kann helfen, aber es ist wichtig zu wissen, worauf Sie selbst achten müssen.

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1. ❌ Keine thailändische Sprachversion

⚠️ Verträge müssen in thailändischer Sprache verfasst sein, um vor thailändischen Gerichten rechtskräftig zu sein.

• Rein englischsprachige Verträge werden bei Rechtsstreitigkeiten nicht anerkannt.
• Sie sollten a . erhalten zweisprachiger Vertrag (Thailändisch und Englisch), wobei die thailändische Version als rechtsverbindlich gekennzeichnet ist.

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2. ❌ Keine klare Objektbeschreibung

Was es zu beachten gilt	Warum es wichtig ist
Ungenaue oder fehlende Grundbuchnummer	Sie werden nicht wissen, was Sie tatsächlich kaufen
Keine Erwähnung von Wohnungsnummer oder Stockwerk (für Eigentumswohnungen)	Könnte zu Eigentumsstreitigkeiten führen
Keine Grundstücksgröße oder -grenzen	Gefährlich für Käufer von Villen oder Pachtgrundstücken

✅ Stellen Sie sicher, dass alle Titeldetails, Grundstücksmaße und Grenzen enthalten sind.

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3. ❌ Nicht registrierte Mietbedingungen

🚫 Wenn ein Pachtvertrag nicht beim Land Department registriert ist, ist es nicht rechtlich durchsetzbar.

• Ein 30-jähriger Mietvertrag muss offiziell aufgenommen auf der Eigentumsurkunde.
• Verlängerungsklauseln sind nicht gesetzlich garantiert sofern dies nicht in der Zukunft nochmals ausdrücklich erklärt und vereinbart wird.
• Angebote für „100-Jahres-Pachtverträge“ sind irreführend und oft illegal.

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4. ❌ Unausgewogene Vertragsstrafen

Unfaire Klausel	Warum es ein Warnsignal ist
Der Käufer muss eine hohe Strafe für verspätete Zahlung zahlen, der Verkäufer hat jedoch keine Strafen für Verzögerungen	Zeigt eine voreingenommene Vereinbarung an
Keine Rückerstattungsbedingungen bei Projektabbruch	Häufig bei Off-Plan-Betrug
Vage Klausel über „höhere Gewalt“.	Der Verkäufer kann die Stornierung verzögern oder ohne Rückerstattung stornieren.

✅ Strafen und Haftungen sollten fair angewendet werden auf beide Parteien.

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5. ❌ Eigentum über thailändischen Nominee

🚩 Der Kauf von Grundstücken oder Immobilien über einen thailändischen „Nominee“ ist illegal und kann zur Beschlagnahmung führen.

• Verträge, in denen Ihr Name als Ausländer nicht aufgeführt ist, Sie aber für die Immobilie bezahlt haben, können für ungültig erklärt werden.
• Wenn ein thailändischer Partner die Immobilie „in Ihrem Namen“ hält, Sie laufen Gefahr, es zu verlieren.

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6. ❌ Keine Ausstiegs- oder Kündigungsklausel

• Sie sollten immer eine haben klare Kündigungs- oder Beendigungsklausel.
• Achten Sie auf: Rückerstattungsrechte, Stornierungsgebühren und Zeitpläne.
• Fehlende Ausstiegsmöglichkeiten können Sie in schlechte Geschäfte verwickeln, gegen die Sie nicht vorgehen können.

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7. ❌ Fehlende Angaben zur Eigentumsübertragung

Prüfen Auf	Warum ist es wichtig?
Wer zahlt die Übertragungsgebühren des Land Department?	Sollte aufgeteilt oder schriftlich vereinbart werden
Genaues Überweisungsdatum	Erforderlich zur Bestätigung, wann Sie das Eigentumsrecht erhalten
Keine Erwähnung von Sorgfaltspflicht oder Bedingungen	Sie müssen geschützt sein, falls rechtliche Probleme auftreten

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8. ❌ Keine Erwähnung von Wartungsgebühren oder geteilten Kosten

Speziell für Eigentumswohnungen oder geschlossene Wohnanlagen:

• In den Verträgen sollte Folgendes angegeben werden: jährliche Wartungsgebühr, wie es berechnet wird und was es abdeckt.
• Sinkende Fonds (einmalige Gebühren für die Gebäudeinstandhaltung) sollten im Voraus offengelegt werden.

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🧾 Beispieltabelle: So sollte ein ausgewogener Vertrag aussehen

Klausel	Was es beinhalten sollte
Käufer- und Verkäuferinformationen	Vollständiger Name, Ausweis-/Passnummer
Details der Immobilie	Grundbuchnummer, Grundstücks-/Einheitsgröße, Standort
Zahlungsplan	Anzahlungsbetrag, Zahlungsstufen
Eigentumsübertragung	Wer zahlt Gebühren, Überweisungsdatum, rechtliches Verfahren
Strafen	Angemessen und gleich für beide Parteien
Kündigungsklausel	Rückerstattungsbedingungen, Fristen, Rechtsmittel
Geltende Sprache und Recht	Es gelten thailändisches Recht und die thailändische Fassung.

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🔑 Abschließender Rat

✅ Immer:

• Lassen Sie den Vertrag von einem zweisprachigen Immobilienanwalt prüfen
• Preisanfrage Vertragsentwurf vor der Zahlung einer Anzahlung
• Lesen Sie alle Bedingungen sorgfältig durch – insbesondere für außerplanmäßig, Pachtverträge oder thailändische Partnerverträge

🚫 Niemals:

• Unterschreiben Sie Verträge, die Sie nicht verstehen
• Akzeptieren Sie „handschriftliche Vereinbarungen“
• Vertrauen Sie mündlichen Versprechen mehr als schriftlichen Klauseln

Haben Sie einen Vertrag, bei dem Sie sich unsicher sind – oder möchten Sie mit jemandem zusammenarbeiten, der dafür sorgt, dass Sie gar nicht erst einen solchen Vertrag erhalten?

Ein schlecht formulierter Vertrag ist einer der häufigsten Wege, beim Kauf einer thailändischen Immobilie Geld zu verlieren. Wir arbeiten mit seriösen Verkäufern und Bauträgern zusammen und empfehlen unseren Käufern stets, Verträge vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Anwalt prüfen zu lassen. Benötigen Sie eine Empfehlung oder möchten Sie einfach eine Zweitmeinung zu einem Objekt einholen, das Sie sich ansehen? Wir helfen Ihnen gerne.

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