In Thailand ist es wichtig, bestimmte dingliche Rechte im Zusammenhang mit Immobilieneigentum zu kennen, insbesondere für Ausländer und Investoren. Anders als Vertragsrechte (die nur die beteiligten Parteien betreffen), beziehen sich dingliche Rechte auf die Immobilie selbst und gelten gegenüber jedermann.

Zwei wichtige Rechtsprinzipien regeln die dinglichen Rechte in Thailand nach den Konzepten des französischen Zivilrechts:

Droit de suite: Das Recht bleibt automatisch an der Immobilie bestehen, auch wenn diese den Eigentümer wechselt (z. B. durch Verkauf, Erbschaft oder Konkurs).
Vorrangrecht: Ältere eingetragene Rechte haben Vorrang vor neueren.

Alle diese Rechte (Nutzen, Grundstücksrechte, Wohnrechte, Dienstbarkeiten) müssen schriftlich festgehalten und beim thailändischen Grundbuchamt registriert sein, um gültig und durchsetzbar zu sein.

Tabelle der dinglichen Rechte in Thailand

Rechts	What It Is	Hauptfunktionen	Rechtsgrundlagen / Hinweise
Nießbrauch	Recht zur Nutzung und zum Genuss des unbeweglichen Eigentums eines anderen	– Überträgt Besitz, Nutzung und Genuss – Muss registriert sein – Bestätigt durch Vertrag/Memorandum	Eingetragenes Recht; formelle Vereinbarung erforderlich
Oberflächen	Recht auf Besitz von Gebäuden oder Bauwerken auf Grundstücken, die anderen gehören	– Trennung des Gebäude- und Grundstückseigentums – Kann bis zu 30 Jahre dauern, das Leben des Grundbesitzers oder oberflächlich – Übertragbar und vererbbar – Muss registriert sein – Kombinierbar mit Leasingverträgen – Für die Registrierung fallen Gebühren an (1.1 % des Vertragswerts)	Abschnitte 1410-1416 des Zivil- und Handelsgesetzbuches Quelle: Thailändisches Landministerium
Wohnung	Recht, in einem Haus zu wohnen, das einem anderen gehört	– Keine Miete bezahlt – Bei Festlaufzeit auf maximal 30 Jahre begrenzt – Kann erneuert werden – Nicht vererbbar	Ähnlich wie Nießbrauch, jedoch nur auf Wohnzwecke beschränkt
Knechtschaft	Recht zur Nutzung oder Einschränkung der Nutzung einer Immobilie zum Nutzen einer anderen	– Betrifft zwei oder mehr Eigenschaften (dominant und dienend) – Kann das Erlauben oder Verbot bestimmter Nutzungen beinhalten – Eingetragenes Recht	Abschnitte 1387-1401 des Zivil- und Handelsgesetzbuches

Weitere Einzelheiten zu den einzelnen Rechten

Nießbrauch

Ermöglicht dem Nießbraucher, das Eigentum zu nutzen und zu genießen, ohne es zu besitzen.
Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen und beim Grundbuchamt registriert werden.
Wird häufig verwendet, um vorübergehende Nutzungsrechte an Grundstücken oder Gebäuden zu gewähren.

Oberflächen

Ermöglicht einer Person, Gebäude auf Grundstücken zu errichten und zu besitzen, die ihr nicht gehören.
Das Recht besteht für bis zu 30 Jahre oder für die gesamte Lebenszeit des Grundeigentümers oder Erbbauberechtigten.
Bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel des Grundstücks gültig.
Der Erbbauberechtigte kann Gebäude nach Ablauf entfernen, wenn das Land wiederhergestellt wird, oder muss sie auf Anfrage zum Marktwert an den Grundeigentümer verkaufen.
Das Recht bleibt auch dann bestehen, wenn das Gebäude zerstört wird (z. B. durch eine Naturkatastrophe).
Die Registrierungsgebühren betragen 1.1 % des Vertragswerts, einschließlich Stempelsteuer.

Wohnung

Deckt lediglich das Recht ab, in einem Haus zu wohnen, ohne Eigentum oder Miete.
Kann nicht vererbt oder übertragen werden.
Wird in der Regel lebenslang oder für maximal 30 Jahre gewährt.

Knechtschaft

Legt Beschränkungen oder Verpflichtungen für ein Eigentum zum Vorteil eines anderen auf.
Beispiel: Erlaubnis zum Befahren des Nachbargrundstücks oder Verbot bestimmter Nutzungen zum Schutz angrenzender Grundstücke.
Das belastete Vermögen ist dienend Eigentum; das begünstigte Eigentum ist das dominant Eigentum.

Der „Verlängerungs“-Mythos von 90-Jahres-Pachtverträgen

Jüngste Urteile des Obersten Gerichtshofs Thailands bekräftigen, dass Mietverträge nur für ihre anfängliche Laufzeit von 30 Jahren durchsetzbar sind. Die weit verbreitete Idee, Mietverträge mit einer Laufzeit von 30+30+30 Jahren auf 90 Jahre zu kombinieren, ist nach thailändischem Recht nicht gültig.

Eine rechtlich sicherere Strategie besteht darin, einen 30-jährigen Pachtvertrag für das Grundstück mit einem eingetragenen Nutzungsrecht (für Gebäude) zu kombinieren, wodurch eine längerfristige Kontrolle unter Einhaltung des Gesetzes gewährleistet wird.

Zusammenfassung

Das Verständnis dieser Eigentumsrechte ist von entscheidender Bedeutung, wenn Sie planen, in Thailand zu investieren oder Eigentum zu nutzen, insbesondere für Ausländer.

Alle Rechte müssen eingetragen gültig und durchsetzbar zu sein.
Diese Rechte sind an die Immobilie gebunden und bleiben unabhängig von Eigentümerwechseln bestehen.
Die Kenntnis der Unterschiede hilft, rechtliche Risiken zu vermeiden und die Nutzung der Immobilie langfristig zu optimieren.

QUELLEN

Zivil- und Handelsgesetzbuch, Thailand – Relevante Abschnitte

Rechts	Codeabschnitte	Zusammenfassung
Nießbrauch	§§ 1386-1386/1 (Allgemeines)	Der Nießbrauch gewährt das Recht, fremdes Eigentum zu nutzen und zu genießen, ohne das Eigentum zu übertragen. Der Nießbraucher hat das Recht, das Eigentum zu nutzen und seine Erträge (z. B. Einkünfte) zu erhalten, wobei die Substanz des Eigentums erhalten bleibt. Der Nießbrauch muss registriert und schriftlich erfolgen.
Knechtschaft	§§ 1387 bis 1401	Definiert Dienstbarkeit als Belastung einer unbeweglichen Sache (servient) zum Vorteil einer anderen (dominant). Sie kann bestimmte Nutzungen der Sache zum Vorteil des dominanten Grundstücks einschränken oder vorschreiben. Enthält Regeln zur Entstehung, Übertragung und Beendigung von Dienstbarkeitsrechten.
Oberflächen	§§ 1410 bis 1416	Ermöglicht den Besitz von Gebäuden, Bauwerken oder Plantagen auf fremdem Land. Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer der Bauwerke, nicht aber des Grundstücks. Das Recht kann befristet oder lebenslang bestehen und muss eingetragen werden. Es enthält Regelungen zu Kündigung, Übertragung und Verpflichtungen nach Ablauf.
Wohnung	§§ 1407 bis 1409	Recht, mietfrei in einem Haus zu wohnen. Nicht vererbbar. Bei befristeter Laufzeit auf 30 Jahre begrenzt. Kein Pacht- oder Mietverhältnis.

Direkte Auszüge aus dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch (in Übersetzung):

Abschnitt 1387 (Definition der Knechtschaft):
„Eine unbewegliche Sache kann einer Dienstbarkeit unterworfen werden, kraft derer der Eigentümer dieser Sache verpflichtet ist, zugunsten einer anderen unbeweglichen Sache bestimmte Handlungen zu dulden, die sein Eigentum beeinträchtigen, oder bestimmte mit seinem Eigentum verbundene Rechte nicht auszuüben.“
Abschnitt 1410 (Erbbaurecht):
„Der Eigentümer eines Grundstücks kann zugunsten einer anderen Person ein Erbbaurecht begründen, indem er ihr das Recht einräumt, auf oder unter dem Grundstück Gebäude, Bauwerke oder Plantagen zu besitzen.“
Abschnitt 1411:
„Sofern nichts anderes bestimmt ist, ist das Erbbaurecht übertragbar und im Wege der Vererbung übertragbar.“
Abschnitt 1416:
Nach der Kündigung darf der Verwalter Bauwerke entfernen, wenn diese das Grundstück wiederherstellen. Bietet der Grundeigentümer einen Kauf zum Marktwert an, muss der Verwalter verkaufen, es sei denn, es gibt triftige Gründe, dies nicht zu tun.

Offizielle Quelle

Die vollständigen rechtlichen Details finden Sie im thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch . Der offizielle Text ist (in thailändischer Sprache) auf den Webseiten der thailändischen Regierung oder in juristischen Datenbanken wie beispielsweise den folgenden verfügbar:

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Verständnis von Nießbrauch-, Erbbau-, Wohn- und Dienstbarkeitsrechten in Thailand