Si tienes un condo en Pattaya y vives en el extranjero, alguien tiene que cuidarlo mientras no estás: ventilarlo, pagar las facturas, arreglar lo que se rompe y, si lo alquilas, encontrar y comprobar al inquilino. La gestión de propiedades en Pattaya se reduce a cuatro opciones: dejarlo cerrado, pedírselo a un amigo, confiar en la oficina de administración del edificio (la «juristic office») o dejarlo en manos de una agencia que lo gestione. Esta guía explica qué cubre de verdad cada opción, cuánto te cuesta cuando nadie vigila y el papeleo que un arrendador no puede olvidar.
Tanto si compraste para las vacaciones, para jubilarte más adelante o para obtener rentas, la pregunta es la misma. ¿Quién abre la puerta cuando estás al otro lado del mundo?
Pattaya es húmeda. Tiene un clima tropical de sabana, con meses calurosos y lluviosos de mayo a noviembre, y su humedad relativa ronda de media el 77 % a lo largo del año, con un máximo de alrededor del 83 % en octubre, según los datos climáticos de Pattaya en Wikipedia. Un piso cerrado con el aire acondicionado apagado es donde empieza el moho: en cortinas, colchones, tapicería del sofá, el fondo de los armarios y la goma de la puerta del frigorífico.
Las facturas tampoco se detienen. Cada propietario paga al edificio una cuota de comunidad, que cubre la piscina, los ascensores, la seguridad y la limpieza de las zonas comunes. La Ley de Condominios de Tailandia (Condominium Act) establece qué ocurre cuando no se paga:
Estos puntos proceden de una traducción inglesa de referencia de la Condominium Act; solo el texto tailandés tiene fuerza legal, y los estatutos de cada edificio fijan los detalles. Las facturas de luz y agua también siguen llegando, y si nadie las paga, el suministro se puede cortar. Para que lo vuelvan a conectar, normalmente alguien tiene que estar allí.
Un condo vacío no sale gratis. La cuota de comunidad, las facturas y las pequeñas reparaciones siguen llegando. La única pregunta es si hay alguien allí para verlas.
Los pequeños fallos crecen cuando nadie los ve. Un grifo que gotea, un desagüe del balcón atascado en la época de lluvias o una fuga lenta hacia el piso de abajo se arregla rápido la primera semana y sale caro al sexto mes.
| Opción | Qué cubre | Dónde se queda corta |
|---|---|---|
| Dejarlo cerrado | Nada que organizar; sin desgaste de inquilinos | Moho, cuotas impagadas y averías que nadie ve |
| Un amigo en Pattaya | Ojos de confianza, una llave de repuesto, alguna visita | Un favor tiene límites; sin comprobar inquilinos ni papeleo |
| La oficina de administración | Las zonas comunes del edificio y sus cuotas | No cuida el interior de tu unidad |
| Una agencia que lo gestione | Inquilinos, facturas, mantenimiento y papeleo en un solo sitio | Una comisión; la calidad varía, así que pide las condiciones por escrito |
Vale para unas semanas, es arriesgado para un año. Si lo eliges, paga la cuota de comunidad por adelantado cuando el edificio lo permita, organiza el pago de las facturas desde una cuenta bancaria tailandesa y deja una llave a alguien que pueda abrir las ventanas después de una tormenta.
Un amigo no cuesta nada y confías en él. Pero los amigos viajan, se mudan y tienen su propia vida, y comprobar el pasaporte de un inquilino o presentar un formulario de inmigración es pedir mucho. Si eliges este camino, pon por escrito lo que necesitas y con qué frecuencia.
La «juristic person» es el ente de los propietarios que gestiona el edificio. Su oficina administra las zonas comunes, cobra la cuota de comunidad, lleva el registro de propietarios y emite el certificado de no deuda que necesitas para vender.
Por regla general, no ventila tus habitaciones, no revisa tu aire acondicionado, no busca inquilinos, no cobra el alquiler ni declara a un inquilino ante inmigración: de tu puerta para dentro, la tarea es tuya. Algunas oficinas guardan una llave o recogen un paquete por cortesía, así que pregunta qué ofrece la tuya.
Un solo contacto se ocupa del inquilino, las facturas, las reparaciones y el papeleo, y te mantiene informado. Tiene un coste, y los gestores son muy distintos entre sí, así que compara qué incluye cada uno y pide las condiciones por escrito antes de firmar.
La demanda de alquiler es real. A octubre de 2026 anunciamos 135 viviendas en alquiler de larga duración, con un alquiler mediano pedido de ฿21,000 al mes; 93 de ellas son de un dormitorio. Los alquileres cambian, así que tómalo como una foto del momento.
| Zona principal de condos | Alquileres que anunciamos | Alquiler mediano pedido |
|---|---|---|
| Jomtien | 67 | ฿22,000 |
| Wongamat y Naklua | 22 | ฿23,500 |
| Pratumnak | 19 | ฿18,000 |
| Central Pattaya | 14 | ฿19,000 |
Echa un vistazo a los condos en alquiler en Pattaya para ver entre qué eligen los inquilinos. Alquilar desde el extranjero significa que alguien sobre el terreno hace el trabajo del arrendador:
Para el paso a paso completo, lee cómo anunciar y gestionar una propiedad de alquiler en Tailandia.
El TM30 (en tailandés, ตม.30) es el formulario que informa a inmigración de dónde se aloja un extranjero. Según la sección 38 de la Ley de Inmigración de Tailandia de 1979, el cabeza de familia, el propietario o poseedor de una vivienda, o el gerente de un hotel que aloje a un extranjero debe notificarlo a inmigración en las 24 horas siguientes a su llegada. Por tanto, es una obligación del arrendador cuando alquilas a un extranjero.
Según la página del Immigration Bureau sobre la notificación de residencia de extranjeros, puedes hacerlo en persona o a través de alguien autorizado, por correo certificado o en línea. Desde el extranjero, normalmente lo presenta quien gestiona tu unidad. Guarda el justificante, porque una notificación olvidada puede acarrear una multa y a los inquilinos se lo suelen pedir en inmigración.
Somos una agencia inmobiliaria con licencia en Pattaya, en activo desde 2008, con oficina en Nongprue Airfield Road. Para los propietarios que viven fuera, nuestro servicio posventa es sencillo: mantenemos tu unidad en buen estado, buscamos inquilinos y los comprobamos, llevamos el control de los suministros y de la cuota de mantenimiento del edificio, y nos aseguramos de que tanto el inquilino como tú tengáis una buena experiencia.
Cubrimos Jomtien, Pratumnak, Wongamat y Naklua, Central y North Pattaya, Na Jomtien y Bang Saray, y East Pattaya hacia Huay Yai. No cubrimos Bangkok ni Phuket.
Tanto si tu condo en Pattaya se queda vacío entre vacaciones como si quieres que genere alquiler, empieza por indicarnos el edificio y la unidad en nuestra página Anuncia tu propiedad. Respondemos el mismo día, normalmente en pocas horas, y te diremos con sinceridad por cuánto se puede alquilar y qué supone cuidarla.
O escríbenos directamente aquí abajo y pide nuestras condiciones de gestión por escrito.
Puedes dejarlo cerrado, pedírselo a un amigo, confiar en la oficina de administración solo para las zonas comunes o dejarlo en manos de una agencia que lo gestione. Una agencia puede ocuparse del mantenimiento, los inquilinos, las facturas y el TM30 en un solo sitio.
Por regla general, no. Gestiona las zonas comunes, cobra la cuota de comunidad y emite el certificado de no deuda que necesitas para vender. El interior de tu unidad, los inquilinos y el alquiler son responsabilidad tuya.
Según la Condominium Act se aplica un recargo de hasta el 12 % anual, que puede subir hasta el 20 % tras seis meses, cuando además puedes perder los servicios comunes y el voto. La Land Office no registra una venta hasta que el edificio confirma que no se debe nada.
Sí, si el inquilino es extranjero. La Ley de Inmigración obliga al propietario o poseedor de la vivienda a notificarlo a inmigración en las 24 horas siguientes a su llegada, en persona, por correo certificado o en línea.
Depende del gestor y de lo que incluya. Pide a cualquier gestor, también a nosotros, las condiciones por escrito antes de firmar.
