Señales de alerta en los contratos inmobiliarios tailandeses

Antes de firmar cualquier contrato de compraventa , contrato de arrendamiento o contrato de construcción en Tailandia, revise siempre estas señales de alerta. Un buen abogado inmobiliario puede ayudarle, pero es fundamental que usted mismo sepa qué buscar.

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1. ❌ No hay versión en idioma tailandés

⚠️ Los contratos deben estar redactados en tailandés para que sean legalmente exigibles en los tribunales tailandeses.

• Los contratos redactados únicamente en inglés no se reconocen en disputas legales.
• Deberías recibir un contrato bilingüe (Tailandés e inglés), siendo la versión tailandesa la que se considera legalmente vinculante.

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2. ❌ No hay una descripción clara de la propiedad

A qué prestarle atención	POR QUÉ ES IMPORTANTE
Número de título de propiedad vago o faltante	No sabrás lo que realmente estás comprando
Sin mención de número de unidad o piso (para condominios)	Podría dar lugar a disputas de propiedad
Sin tamaño de parcela ni límites	Peligroso para compradores de villas o arrendamientos

✅ Asegúrese de que se incluyan todos los detalles del título, las medidas del terreno y los límites.

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3. ❌ Condiciones de arrendamiento no registradas

🚫 Si un contrato de arrendamiento no está registrado en el Departamento de Tierras, no es legalmente exigible.

• Se debe firmar un contrato de arrendamiento de 30 años. registrado oficialmente en el título de propiedad.
• Las cláusulas de renovación son no garantizado por ley a menos que se indique explícitamente y se acuerde nuevamente en el futuro.
• Las ofertas de “arrendamiento a 100 años” son engañoso y a menudo ilegal.

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4. ❌ Cláusulas penales desequilibradas

Término injusto	Por qué es una señal de alerta
El comprador debe pagar una multa elevada por pago tardío, pero el vendedor no tiene penalizaciones por demora	Indica un acuerdo sesgado
No hay condiciones de reembolso si se cancela el proyecto.	Común en estafas sobre plano
Cláusula vaga de “fuerza mayor”	El vendedor podría retrasar o cancelar sin reembolso

✅ Las sanciones y responsabilidades deben aplicarse de manera justa a ambas partes.

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5. ❌ Propiedad a través de un nominado tailandés

🚩 Comprar terrenos o propiedades utilizando un "representante" tailandés es ilegal y puede conllevar la confiscación.

• Los contratos en los que tu nombre no aparece como extranjero pero en los que pagaste por la propiedad pueden ser invalidados.
• Si un socio tailandés posee la propiedad "en su nombre", corres el riesgo de perderlo.

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6. ❌ Sin cláusula de salida o terminación

• Siempre debes tener un cláusula clara de cancelación o rescisión.
• Busque: derechos de reembolso, tarifas de cancelación y plazos.
• La falta de opciones de salida puede atraparlo en malos negocios sin posibilidad de recurso alguno.

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7. ❌ Faltan detalles de transferencia de propiedad

Comprobar	Por que es importante
¿Quién paga las tasas de transferencia del Departamento de Tierras?	Debe dividirse o acordarse por escrito.
Fecha exacta de transferencia	Es necesario confirmar cuándo se obtiene la propiedad legal.
No se menciona la debida diligencia ni las condiciones	Debes estar protegido en caso de que surjan problemas legales

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8. ❌ No se mencionan tarifas de mantenimiento ni costos compartidos

Especialmente para condominios o comunidades cerradas:

• Los contratos deben estipular lo siguiente: cuota de mantenimiento anual, cómo se calcula y qué cubre.
• Fondos de amortización (las tarifas únicas para el mantenimiento del edificio) deben revelarse por adelantado.

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🧾 Tabla de muestra: Cómo debería ser un contrato equilibrado

Cláusula	Lo que debe incluir
Información para compradores y vendedores	Nombres legales completos, números de identificación/pasaporte
Detalles de la propiedad	Número de título de propiedad, tamaño del terreno/unidad, ubicación
Calendario de pago	Monto del depósito, etapas del pago
Transferencia de la propiedad	Quién paga las tarifas, fecha de transferencia, proceso legal
Multas	Razonable e igual para ambas partes
Cláusula de rescisión	Condiciones de reembolso, plazos y recursos legales
Lenguaje y ley que rigen	Prevalecen la ley tailandesa y la versión tailandesa.

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🔑 Consejo final

✅ Siempre:

• Haga que un abogado de propiedad bilingüe revise el contrato
• Solicita esquema del contracto antes de pagar cualquier depósito
• Lea todos los términos con atención, especialmente los siguientes: viviendas sobre plano, arrendamiento o acuerdos con socios tailandeses

🚫 Nunca:

• Firma contratos que no entiendes
• Aceptar “acuerdos escritos a mano”
• Confíe en las promesas verbales antes que en las cláusulas escritas

¿Tienes un contrato del que no estás seguro, o quieres trabajar con alguien que se asegure de que nunca recibas uno así?

Un contrato mal redactado es una de las maneras más fáciles de perder dinero en el mercado inmobiliario tailandés. Trabajamos con vendedores y promotores de confianza y siempre recomendamos a nuestros compradores que un abogado independiente revise los contratos antes de firmarlos. Si desea una recomendación o simplemente una segunda opinión sobre alguna propiedad que le interese, estaremos encantados de ayudarle.

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