En Tailandia, es importante conocer ciertos derechos reales relacionados con la propiedad, especialmente para extranjeros e inversores. A diferencia de los derechos contractuales (que solo afectan a las partes involucradas), los derechos reales se vinculan a la propiedad en sí y son aplicables a todos.

Dos principios jurídicos clave rigen los derechos reales en Tailandia según los conceptos del Derecho civil francés:

Derecho de suite:El derecho sigue automáticamente a la propiedad incluso cuando cambia de propietario (por ejemplo, por venta, herencia o quiebra).
Derecho de prioridadLos derechos registrados más antiguos tienen prioridad sobre los más nuevos.

Todos estos derechos (usufructo, superficie, habitación, servidumbre) deben constar por escrito y estar registrados en la Oficina de Tierras de Tailandia para que sean válidos y exigibles.

Tabla de derechos reales en Tailandia

Derecha	¿Qué es?	Características principales	Base legal / Notas
Usufructo	Derecho a usar y disfrutar de un inmueble ajeno	– Transfiere la posesión, uso y goce – Debe estar registrado – Confirmado por contrato/memorando	Derecho registrado; se necesita acuerdo formal
Áreas	Derecho a poseer edificios o estructuras en terrenos propiedad de otros	– Separa la propiedad de los edificios de la del terreno – Puede durar hasta 30 años, vida del propietario del terreno, o superficiario – Transferible y heredable – Debe estar registrado – Se puede combinar con contratos de arrendamiento – Se aplican tasas por el registro (1.1% del valor del contrato)	Secciones 1410-1416 del Código Civil y Comercial Fuente: Departamento de Tierras de Tailandia
vivienda	Derecho a vivir en una casa propiedad de otro	– No se paga alquiler – Limitado a un máximo de 30 años si es de período fijo – Se puede renovar – No transferible por herencia	Similar al usufructo pero limitado únicamente a la vivienda
Servidumbre	Derecho a usar o restringir el uso de una propiedad en beneficio de otra	– Afecta a dos o más propiedades (dominante y sirviente) – Puede implicar permitir o prohibir ciertos usos – Derecho registrado	Secciones 1387-1401 del Código Civil y Comercial

Más detalles sobre cada derecho

Usufructo

Permite al usufructuario usar y disfrutar del inmueble sin ser propietario del mismo.
El acuerdo debe constar por escrito y registrarse en la Oficina de Tierras.
Se utiliza comúnmente para otorgar derechos de uso temporales sobre terrenos o edificios.

Áreas

Permite a una persona construir y poseer estructuras en terrenos que no son de su propiedad.
El derecho dura hasta 30 años, o durante la vida del propietario o del superficiario.
Sigue siendo válido incluso si el terreno cambia de propietario.
El superficiario puede retirar los edificios al vencimiento si se restituye el terreno, o debe venderlo al propietario al valor de mercado si así se lo solicita.
El derecho continúa incluso si el edificio es destruido (por ejemplo, por un desastre natural).
Los derechos de registro son del 1.1% del valor del contrato, incluido el impuesto de timbre.

vivienda

Sólo cubre el derecho a vivir en una casa, sin propiedad ni alquiler.
No se puede heredar ni transferir.
Generalmente se concede de por vida o por un máximo de 30 años.

Servidumbre

Impone restricciones u obligaciones sobre una propiedad en beneficio de otra.
Ejemplo: permitir el paso sobre terrenos de un vecino o prohibir ciertos usos para proteger propiedades adyacentes.
La propiedad gravada es la sirviente propiedad; la propiedad beneficiada es la dominante propiedad.

El mito de la “renovación” de los contratos de arrendamiento a 90 años

Sentencias recientes del Tribunal Supremo de Tailandia reafirman que los contratos de arrendamiento solo son ejecutables durante sus plazos iniciales de 30 años. La idea, ampliamente difundida, de combinar contratos de arrendamiento de 30+30+30 años para alcanzar los 90 años no es válida según la legislación tailandesa.

Una estrategia jurídicamente más segura consiste en combinar un contrato de arrendamiento de terrenos a 30 años con un derecho de superficie registrado (para edificios), lo que garantiza un control a largo plazo respetando la ley.

Resumen

Comprender estos derechos de propiedad es esencial cuando se planea invertir o utilizar una propiedad en Tailandia, especialmente para los extranjeros.

Todos los derechos deben ser registrado para ser válidos y exigibles.
Estos derechos se vinculan a la propiedad y continúan independientemente de los cambios de propiedad.
Conocer las distinciones ayuda a evitar riesgos legales y optimiza el uso de la propiedad a largo plazo.

FUENTES

Name: Dena Dee
Item: Central City Property
Rating: 5
Author: admin

Código Civil y Comercial de Tailandia: Secciones relevantes

Derecha	Secciones de código	Resumen
Usufructo	Secciones 1386-1386/1 (general)	El usufructo otorga el derecho a usar y disfrutar bienes ajenos sin transferir la propiedad. El usufructuario tiene derecho a usar el bien y percibir sus frutos (por ejemplo, ingresos), conservando la esencia del mismo. Debe registrarse por escrito.
Servidumbre	Secciones 1387 a 1401	Define la servidumbre como una carga sobre un inmueble (sirviente) en beneficio de otro (dominante). Puede restringir o exigir ciertos usos del inmueble en beneficio del terreno dominante. Incluye normas sobre la creación, transferencia y extinción de los derechos de servidumbre.
Áreas	Secciones 1410 a 1416	Permite la propiedad de edificios, estructuras o plantaciones en terrenos ajenos. El titular es propietario de las estructuras, pero no del terreno. El derecho puede ser de duración determinada o vitalicia y debe registrarse. Incluye normas sobre terminación, transferencia y obligaciones al vencimiento.
vivienda	Secciones 1407 a 1409	Derecho a vivir en una casa sin pagar alquiler. Intransferible por herencia. Limitado a 30 años si es a plazo fijo. No se trata de un contrato de arrendamiento ni de alquiler.

Extractos directos del Código Civil y Comercial de Tailandia (traducido):

Artículo 1387 (Definición de servidumbre):
“Un inmueble puede estar sujeto a una servidumbre en virtud de la cual el propietario de dicho inmueble está obligado, en beneficio de otro inmueble, a sufrir ciertos actos que afecten a su propiedad o a abstenerse de ejercer ciertos derechos inherentes a su dominio.”
Artículo 1410 (Derecho de Superficies):
“El propietario de un terreno puede crear un derecho de superficie a favor de otra persona otorgándole el derecho a poseer, sobre o debajo del terreno, edificios, estructuras o plantaciones”.
Sección 1411:
“Salvo disposición en contrario, el derecho de superficie es transferible y transmisible por vía hereditaria.”
Sección 1416:
Tras la rescisión, el superficiario podrá retirar las estructuras si restaura el terreno. Si el propietario ofrece comprar al valor de mercado, el superficiario deberá vender, salvo que exista una buena razón para no hacerlo.

Fuente oficial

Para obtener información legal completa , puede consultar el Código Civil y Comercial de Tailandia . El texto oficial está disponible (en tailandés) en los sitios web del gobierno tailandés o en bases de datos legales como:

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Comprensión de los derechos de usufructo, superficie, habitación y servidumbre en Tailandia