זרים רבים המתגוררים בתאילנד נשואים לאזרחים תאילנדים ובאופן טבעי שוקלים קניית נכס כחלק מהתוכניות ארוכות הטווח שלהם. עם זאת, חוקי הנכסים התאילנדים מטילים מגבלות משמעותיות על בעלות זרה, במיוחד בכל הנוגע לקרקע. אם אתם זר נשוי לבן/בת זוג תאילנדי/ת, חיוני להבין איך בעלות על נכס עובדת — ומה זכויותיכם המשפטיות באמת.
לא. החוק התאילנדי אוסר בהחלט על אזרחים זרים להחזיק בקרקע על שמם — גם אם הם נשואים לאזרח תאילנדי. זה אומר שגם בתוך נישואים מוכרים חוקית, בן/בת זוג זר/ה לא יכול/ה להיות בעלים משותפים של קרקע עם השותף/ה התאילנדי/ת. אם קרקע נרכשת במהלך הנישואים, מחלקת הקרקעות התאילנדית תרשום אותה רק על שם בן/בת הזוג התאילנדי/ת, ורק אם הם יכולים להוכיח שהכספים ששימשו היו נכסים אישיים (לא נכסי נישואים).
כשאזרח תאילנדי נשוי לזר קונה קרקע, הזוג חייב לחתום על הצהרה משותפת במשרד רישום המקרקעין. מסמך זה מציין שהקרקע נרכשה באופן בלעדי בכספים האישיים של בן/בת הזוג התאילנדי/ת, לא כנכס נישואים. בחתימה על ההצהרה: בן/בת הזוג הזר/ה מוותר/ת על כל תביעה משפטית לנכס. בן/בת הזוג התאילנדי/ת שומר/ת על זכויות מלאות למכור, למשכן, להעביר, או להיפטר מהקרקע בלי הסכמה מבן/בת הזוג הזר/ה. הקרקע מוכרת משפטית כרכוש נפרד של בן/בת הזוג התאילנדי/ת, לא כנכס נישואים משותף.
בעוד שזרים לא יכולים להיות בעלים משותפים של הקרקע, הם יכולים להיות בעלים משותפים או לבנות חוקית את הבית שנבנה על אותה קרקע. הקרקע והמבנה מטופלים כשני נכסים משפטיים נפרדים. הסדר זה חייב להיות מתועד בבירור, רצוי עם רישום בית (טאביין באן) והסכם בנייה. עם זאת, בלי הפרדה ברורה, בעלות משפטית על הבית עשויה גם היא ליפול תחת שליטת בן/בת הזוג התאילנדי/ת.
אחד החששות הגדולים ביותר עם הסדר זה מתעורר אם הנישואים מסתיימים בגירושין: הקרקע תישאר הרכוש הנפרד של בן/בת הזוג התאילנדי/ת. השותף/ה הזר/ה לא יכול/ה לתבוע פיצוי על בעלות הקרקע אלא אם קיימים הסכמים משפטיים ברורים. אם הזר טוען שהוא מימן את הרכישה, זה נוגד את ההצהרה הקודמת — ועלול לחשוף אותם לאישומים פליליים על אמירת דבר שקר לרשות ממשלתית. במקרים נדירים, עורך דין משפחה מוכשר עשוי להציג הוכחות בבית המשפט לתמיכה בתרומה הכספית של בן/בת הזוג הזר/ה, אבל הצלחה לא מובטחת.
בשונה מקרקע, זרים יכולים להחזיק חוקית ביחידות דירה על שמם — עד 49% מהשטח הכולל למכירה של כל פרויקט דירות רשום. אם הדירה נרכשת על שם בן/בת הזוג התאילנדי/ת שנשוי/ה לזר, היחידה עדיין נחשבת בבעלות זרה (בשל הקשר הזוגי הזר). עם זאת, אם הזוג מגיש הצהרה שמאשרת שבן/בת הזוג התאילנדי/ת השתמש/ה בכספים נפרדים, היחידה עשויה להירשם כבעלות תאילנדית, שמשמרת את מכסת הבעלות הזרה של הבניין. לשקט נפשי ובעלות ברורה, מומלץ בחום שזרים יקנו דירות בשמם, בכספים שהועברו לתאילנד במטבע חוץ.
רכישת קרקע או נכס דרך בן/בת הזוג התאילנדי/ת שלכם עשויה להיראות כפתרון פשוט, אך היא מגיעה עם מגבלות וסיכונים משפטיים משמעותיים. בלי התיעוד והאסטרטגיה המשפטית הנכונים, אתם עלולים למצוא את עצמכם בלי זכויות משפטיות לנכס שהשקעתם בו.
תמיד התייעצו עם עורך דין נכסים או משפחה תאילנדי מנוסה. היו שקופים וזהירים בחתימה על הצהרות במשרד רישום המקרקעין. שקלו אלטרנטיבות כמו בעלות על דירה או הסכמי חכירה ארוכת טווח. נסחו הסכם קדם-נישואין להגנה על האינטרסים שלכם במקרה של פרידה.
צריכים עזרה במציאת נכס?
אף שאיני עורך דין, אני מתמחה בעזרה ללקוחות זרים למצוא נכסים מתאימים ובטוחים משפטית ברחבי תאילנד. אני עובד בצמוד עם עורכי דין מורשים כדי להבטיח שכל עסקה בטוחה וברורה מההתחלה.
