אם אתם זר המתעניין בנכס בתאילנד, חשוב להבין את הכללים הבסיסיים לקנייה, בעלות, וחכירה של נדל״ן כאן. לתאילנד יש חוקים מחמירים בנוגע לבעלות קרקע וזכויות נכס, במיוחד לזרים.
חוק אזרחי ומסחרי, ספר III — חכירות, משכנתאות, חוזים. חוק אזרחי ומסחרי, ספר IV — בעלות, חזקה, זכות שימוש, זכות מבנה. חוק הקרקע התאילנדי — כללי בעלות קרקע. חוק הדירות התאילנדי — כללי בעלות דירה.
קרקע: לא — זרים אינם יכולים להחזיק בקרקע במלואה; חריגים נדירים עם אישור ממשלתי. בית + קרקע: לא — הקרקע לא ניתנת להחזיק, הבית יכול להיות בבעלות בנפרד אך הקרקע נשארת בבעלות תאילנדית. יחידות דירה: כן — זרים יכולים להחזיק ביחידות דירה בתנאים מסוימים (מקסימום 49% בעלות זרה). חכירה: כן — זרים יכולים לחכור קרקע או בניינים עד 30 שנה.
בעלות קרקע: רק אזרחים תאילנדים יכולים להחזיק בקרקע. זרים שמחזיקים בקרקע בלתי חוקית עלולים להתמודד עם קנסות או כלא. חריג נדיר: משקיעים זרים עם אישור מיוחד יכולים להחזיק עד 1 ראי (1,600 מ״ר).
בעלות דירה: זרים יכולים להחזיק ביחידות בדירות רשומות לפי חוק הדירות. הבעלות הזרה מוגבלת ל-49% מהשטח הכולל בדירה. חייבים להביא כסף לתאילנד במטבע חוץ ולהמיר לבאט תאילנדי (הוכחה נדרשת).
חכירת נכס: זרים יכולים לחכור קרקע, בתים, או דירות עד 30 שנה. חכירה היא חוזה, לא בעלות. הסכמי חכירה חייבים להירשם להגנה משפטית.
בעלות בית נפרדת מקרקע: זרים יכולים להחזיק בבית שנבנה על קרקע חכורה. בעלות הבית והקרקע שתחתיו יכולות להיות נפרדות. דורש רישום משפטי.
ירושה: זרים יכולים לרשת קרקע רק באישור ממשלתי. בני/בנות זוג זרים יכולים לרשת קרקע אך חייבים למכור אותה בתוך שנה.
זכות שימוש: מאפשרת שימוש בנכס לכל החיים או עד 30 שנה. משמשת בדרך כלל להגנה על בני/בנות זוג זרים. רשומה במחלקת הקרקעות.
זכות מבנה: מאפשרת בעלות על בניינים או מבנים על קרקע בבעלות מישהו אחר. נמשכת עד 30 שנה או לכל החיים. דורשת רישום.
זכות מגורים: זכות לחיות בבית של מישהו אחר בחינם. לשימוש אישי בלבד, לא ניתנת להעברה לאחרים.
זכות שירות: זכות להשתמש בחלק מקרקע שכנה (למשל לדרכי גישה או שירותים). חשובה אם הקרקע כלואה בלי גישה לדרך ציבורית.
זכות סאפ-אינג-סית׳: זכות חדשה (הוצגה ב-2019) לשימוש בנכס עד 30 שנה. לא מתחדשת אוטומטית; בעל הקרקע מקבל כל שיפור לאחר סיום התקופה אלא אם הוסכם אחרת.
עמלת העברה: הקונה, 2% משווי הנכס, משולם בעת העברת הבעלות. מס עסקים ספציפי: המוכר (אם רלוונטי), 3.3%, אם נמכר תוך 5 שנים או על ידי מוכר תאגידי. אגרת בול: המוכר, 0.5%, אם מס עסקים ספציפי לא חל. מס במקור: המוכר, פרוגרסיבי (יחיד) / 1% (חברה), מנוכה במשרד רישום המקרקעין. רישום חכירה: החוכר, 1% + 0.1% אגרת בול, מבוסס על שווי החכירה הכולל.
תמיד בדקו את שטר הבעלות (צ׳אנוט הוא הגבוה והבטוח ביותר). זרים צריכים להתמקד בקניית דירות או חכירת קרקע/בתים חוקית. היו זהירים מחברות שמטענות לעזור לזרים לקנות קרקע — זה לרוב בלתי חוקי. קבלו ייעוץ משפטי מקצועי כדי להימנע מהונאות ולהגן על ההשקעה שלכם.
עכשיו שאתם יודעים את האמת — מוכנים לחקור מה אתם באמת יכולים להחזיק?
החדשות הטובות הן שיש אפשרויות נכס יציבות, חוקיות ומתגמלות באמת שזמינות לזרים בתאילנד. בין אם זו דירה בבעלות מלאה, וילה חכורה, או משהו אחר לחלוטין, אנחנו כאן כדי לעזור לכם למצוא את ההתאמה הנכונה ולהבטיח שכל שלב נעשה כראוי.
