Rode vlaggen in Thaise vastgoedcontracten

Vóór het ondertekenen elke koop- en verkoopovereenkomst (SPA), huurcontract of bouwovereenkomst in Thailand, controleer altijd op deze rode vlaggen. Een goede vastgoedadvocaat kan helpen, maar zelf weten waar je op moet letten is essentieel.

---

1. ❌ Geen Thaise taalversie

⚠️ Contracten moeten in het Thais zijn opgesteld om juridisch afdwingbaar te zijn in Thaise rechtbanken.

• Contracten die uitsluitend in het Engels zijn opgesteld, worden niet erkend bij juridische geschillen.
• U zou een moeten ontvangen tweetalig contract (Thais en Engels), waarbij de Thaise versie als juridisch bindend wordt aangemerkt.

---

2. ❌ Geen duidelijke beschrijving van het pand

Waarop moet ik letten?	Waarom het uitmaakt
Vaag of ontbrekend kadastrale eigendomsaktenummer	Je weet niet wat je eigenlijk koopt
Geen vermelding van eenheidsnummer of verdieping (voor appartementen)	Kan leiden tot eigendomsgeschillen
Geen perceelgrootte of grenzen	Gevaarlijk voor kopers van villa's of leaseholds

✅ Zorg ervoor dat alle details over de eigendomstitel, de afmetingen van het perceel en de grenzen ervan zijn opgenomen.

---

3. ❌ Niet-geregistreerde huurvoorwaarden

🚫 Als een huurovereenkomst niet is geregistreerd bij de Kadaster, is het niet juridisch afdwingbaar.

• Een huurovereenkomst voor 30 jaar moet officieel opgenomen op de eigendomsakte.
• Verlengingsclausules zijn niet gegarandeerd door de wet tenzij uitdrukkelijk anders vermeld en in de toekomst opnieuw overeengekomen.
• Aanbiedingen voor ‘100-jarige lease’ zijn misleidend en vaak illegaal.

---

4. ❌ Onevenwichtige boeteclausules

Oneerlijke term	Waarom het een rode vlag is
Koper moet hoge boete betalen voor late betaling, maar verkoper heeft geen boete voor vertraging	Geeft een bevooroordeelde overeenkomst aan
Geen restitutievoorwaarden indien project wordt geannuleerd	Veelvoorkomend bij off-plan oplichting
Vage “overmacht”-clausule	Verkoper kan de bestelling uitstellen of annuleren zonder restitutie

✅ Boetes en aansprakelijkheden moeten eerlijk worden toegepast beide partijen.

---

5. ❌ Eigendom via Thaise genomineerde

🚩 Het kopen van land of onroerend goed met behulp van een Thaise "genomineerde" is onwettig en kan leiden tot inbeslagname.

• Contracten waarin u niet als buitenlander vermeld staat, maar wel voor het onroerend goed betaald hebt, kunnen ongeldig worden verklaard.
• Als een Thaise partner het onroerend goed “namens u” in bezit heeft, je loopt het risico het te verliezen.

---

6. ❌ Geen beëindigingsclausule

• Je moet altijd een hebben duidelijke annulerings- of beëindigingsclausule.
• Let op: restitutierechten, annuleringskosten en tijdschema's.
• Als u geen exit-opties hebt, kunt u in een slechte deal belanden waar u geen verhaal uit kunt halen.

---

7. ❌ Ontbrekende gegevens over de eigendomsoverdracht

Controleren op	Waarom het belangrijk is
Wie betaalt de overdrachtskosten van het Kadaster?	Moet worden gesplitst of schriftelijk worden overeengekomen
Exacte overdrachtsdatum	Nodig om te bevestigen wanneer u het juridische eigendom verkrijgt
Er wordt niet gesproken over due diligence of voorwaarden	U moet beschermd zijn voor het geval er juridische problemen ontstaan

---

8. ❌ Geen vermelding van onderhoudskosten of gedeelde kosten

Speciaal voor appartementencomplexen of beveiligde woongemeenschappen:

• In contracten moet de volgende informatie worden vermeld: jaarlijkse onderhoudskosten, hoe het wordt berekend en wat het omvat.
• Dalende fondsen (eenmalige kosten voor onderhoud van het gebouw) dienen vooraf bekend te worden gemaakt.

---

🧾 Voorbeeldtabel: Hoe een evenwichtig contract eruit zou moeten zien

Clausule	Wat het zou moeten bevatten
Informatie voor kopers en verkopers	Volledige wettelijke namen, ID-/paspoortnummers
Gegevens van de accommodatie	Kentekennummer, perceel/oppervlakte, locatie
Betalingsschema	Aanbetalingsbedrag, betalingsfasen
Eigendomsoverdracht	Wie betaalt de kosten, overdrachtsdatum, juridische procedure
Sancties	Redelijk en gelijk voor beide partijen
Beëindigingsclausule	Terugbetalingsvoorwaarden, termijnen, rechtsmiddelen
Regerende taal en recht	Thaise wet en Thaise versie prevaleren

---

🔑 Laatste advies

✅ Altijd:

• Laat een tweetalige vastgoedjurist het contract beoordelen
• Verzoek om een ontwerpcontract voordat u een aanbetaling doet
• Lees alle voorwaarden zorgvuldig door, vooral voor van het plan afwijkend, leasehold of Thaise partnerdeals

🚫 Nooit:

• Teken contracten die je niet begrijpt
• Accepteer ‘handgeschreven overeenkomsten’
• Vertrouw op mondelinge beloften boven schriftelijke clausules

Heeft u een contract waarover u twijfelt, of wilt u samenwerken met iemand die ervoor zorgt dat u zo'n contract überhaupt nooit ontvangt?

Een slecht opgesteld contract is een van de gemakkelijkste manieren om geld te verliezen bij de aankoop van Thais vastgoed. Wij werken samen met gerenommeerde verkopers en projectontwikkelaars en raden onze kopers altijd aan om contracten door een onafhankelijke advocaat te laten controleren voordat ze iets ondertekenen. Als u een doorverwijzing wilt of gewoon een tweede mening wilt over iets waar u naar kijkt, helpen we u graag.

📧 E-mail: 💬 WhatsApp: +66 95 992 0345 🔵 Line: https://lin.ee/NNRglgs