Na Tailândia, certos direitos reais relacionados à propriedade de imóveis são importantes de se conhecer, especialmente para estrangeiros ou investidores. Ao contrário dos direitos contratuais (que afetam apenas as partes envolvidas), direitos reais anexar à propriedade em si e aplicar-se a todos.

Dois princípios legais fundamentais regem os direitos reais na Tailândia segundo os conceitos do Direito Civil Francês:

Direito de suíte:O direito segue automaticamente a propriedade mesmo quando ela muda de proprietário (por exemplo, por meio de venda, herança ou falência).
Direito de prioridade:Os direitos registrados mais antigos têm prioridade sobre os mais novos.

Todos estes direitos (usufruto, superfície, habitação, servidão) devem ser por escrito e registrado com o Escritório de Terras da Tailândia para ser válido e executável.

Tabela de Direitos Reais na Tailândia

Certo	O que é	Principais funcionalidades	Base Legal / Notas
Usufruto	Direito de usar e desfrutar de bens imóveis de outrem	– Transfere posse, uso e gozo – Deve ser registrado – Confirmado por contrato/memorando	Direito registrado; acordo formal necessário
Superfícies	Direito de possuir edifícios ou estruturas em terrenos de propriedade de terceiros	– Separa a propriedade dos edifícios da terra – Pode durar até 30 anos, vida do proprietário ou superficiário – Transferível e hereditário – Deve ser registrado – Pode ser combinado com contratos de arrendamento – Taxas de inscrição (1.1% do valor do contrato)	Seções 1410-1416 do Código Civil e Comercial Fonte: Departamento de Terras da Tailândia
habitação	Direito de morar em uma casa de propriedade de outra pessoa	– Não pago aluguel – Limitado a 30 anos no máximo se o período for fixo – Pode ser renovado – Não transferível por herança	Semelhante ao usufruto, mas limitado apenas à habitação
Servidão	Direito de usar ou restringir o uso de uma propriedade em benefício de outra	– Afeta duas ou mais propriedades (dominante e serviente) – Pode envolver permitir ou proibir certos usos – Direito Registrado	Seções 1387-1401 do Código Civil e Comercial

Mais detalhes sobre cada direito

Usufruto

Permite que o usufrutuário use e desfrute da propriedade sem possuí-la.
O acordo deve ser feito por escrito e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Comumente usado para conceder direitos de uso temporário sobre terras ou edifícios.

Superfícies

Permite que uma pessoa construa e possua estruturas em terras que não lhe pertencem.
O direito dura até 30 anos, ou seja, durante toda a vida do proprietário ou do superficiário.
Permanece válido mesmo que a propriedade do terreno mude.
O superficiário pode remover edifícios após a expiração se a terra for restaurada, ou deve vendê-la ao proprietário pelo valor de mercado, se solicitado.
O direito continua mesmo se o edifício for destruído (por exemplo, por desastre natural).
As taxas de registro são de 1.1% do valor do contrato, incluindo imposto de selo.

habitação

Abrange apenas o direito de morar em uma casa, sem propriedade ou aluguel.
Não pode ser herdado ou transferido.
Geralmente concedido por toda a vida ou no máximo 30 anos.

Servidão

Impõe restrições ou obrigações sobre uma propriedade em benefício de outra.
Exemplo: permitir a passagem sobre a terra de um vizinho ou proibir certos usos para proteger a propriedade adjacente.
O bem onerado é o serviente propriedade; a propriedade beneficiada é a dominante propriedade.

O mito da “renovação” dos contratos de arrendamento de 90 anos

Decisões recentes da Suprema Corte tailandesa reafirmam que os contratos de locação são executáveis apenas pelos prazos iniciais de 30 anos. A ideia amplamente difundida de combinar contratos de locação de 30+30+30 anos para atingir 90 anos não é válida pela lei tailandesa.

Uma estratégia juridicamente mais segura envolve a combinação de um contrato de arrendamento de terras de 30 anos com direito de superfície registrado (para edifícios), garantindo controle de longo prazo e respeitando a lei.

Resumo

Entender esses direitos de propriedade é essencial ao planejar investir ou usar propriedades na Tailândia, especialmente para estrangeiros.

Todos os direitos devem ser registrado para ser válido e executável.
Esses direitos são vinculados à propriedade e continuam independentemente de mudanças de propriedade.
Conhecer as distinções ajuda a evitar riscos legais e otimiza o uso da propriedade a longo prazo.

FONTES

Código Civil e Comercial da Tailândia — Seções Relevantes

Certo	Seções de código	Resumo
Usufruto	Seções 1386-1386/1 (geral)	O usufruto concede o direito de usar e usufruir de propriedade alheia sem transferir a propriedade. O usufrutuário tem o direito de usar a propriedade e receber seus frutos (por exemplo, renda), preservando a substância da propriedade. Deve ser registrado e escrito.
Servidão	Seções 1387 a 1401	Define servidão como um ônus sobre um bem imóvel (serviente) em benefício de outro (dominante). Pode restringir ou exigir certos usos do bem em benefício do terreno dominante. Inclui regras sobre criação, transferência e extinção de direitos de servidão.
Superfícies	Seções 1410 a 1416	Permite a propriedade de edifícios, estruturas ou plantações em terras de propriedade de outrem. O superficiário é proprietário das estruturas, mas não da terra. O direito pode ser por prazo determinado ou vitalício e deve ser registrado. Inclui regras sobre rescisão, transferência e obrigações em caso de expiração.
habitação	Seções 1407 a 1409	Direito de morar em uma casa sem pagar aluguel. Intransferível por herança. Limitado a 30 anos se o prazo for determinado. Não é um arrendamento ou locação.

Trechos diretos do Código Civil e Comercial da Tailândia (traduzido):

Seção 1387 (definição de servidão):
“Um bem imóvel pode ser submetido a uma servidão em virtude da qual o proprietário desse bem fica obrigado, em benefício de outro bem imóvel, a sofrer certos atos que afetem sua propriedade ou a se abster de exercer certos direitos inerentes à sua propriedade.”
Seção 1410 (Direito de Superfícies):
“O proprietário de um pedaço de terra pode criar um direito de superfície em favor de outra pessoa, dando-lhe o direito de possuir, sobre ou sob a terra, edifícios, estruturas ou plantações.”
Seção 1411:
“Salvo disposição em contrário, o direito de superfície é transferível e transmissível por via hereditária.”
Seção 1416:
Após a rescisão, o superficiário poderá remover as estruturas se restaurar o terreno. Se o proprietário se oferecer para comprar pelo valor de mercado, o superficiário deverá vender, a menos que haja um bom motivo para não fazê-lo.

Fonte Oficial

Você pode consultar o Código Civil e Comercial da Tailândia Para obter detalhes jurídicos completos, consulte o texto oficial (em tailandês) nos sites do governo tailandês ou em bancos de dados jurídicos como:

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Compreendendo os direitos de usufruto, superfície, habitação e servidão na Tailândia