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外国人在泰国购买房产的尽职调查清单
Central City Property · 12 July 2025 · 2 分钟阅读
在泰国购买或租赁房产是一项重大决定，尤其对外国人而言。其中最重要的步骤之一是 尽职调查，确保财产合法、文件齐全且没有任何问题。
无论您购买的是公寓、土地还是别墅，在签署任何文件之前您都需要了解以下信息。
🧾 卖方必须提供的关键文件
卖方必须证明其合法拥有该房产。为此，卖方应提供：
- A 产权契据的认证副本 （正面和背面）
- 此 先前的销售协议 来自土地局
- 如果土地上有房屋：
- A 房屋登记簿复印件 （塔比恩·班）
- 此 建筑许可证
- 或者以前的显示房屋所有权的销售合同
🧠 了解外国人的房产类型
外国人不能直接拥有土地，但 拥有或控制财产的合法方式:
| 销售类型 | 这是什么意思 |
|---|
| 永久业权公寓 | 根据《公寓法》对公寓拥有完全所有权 |
| 租赁公寓 | 您租赁该单位的期限最长为 30 年 |
| 租赁公寓 | 公寓未根据《公寓法》注册，仅供租赁 |
| 土地和房屋（租赁） | 您租赁土地，然后租赁或拥有房屋 |
| 仅限租赁土地 | 您租赁土地，通常还签订建筑合同 |
| 租赁+建设 | 您租赁土地并建造自己的房产 |
| 租赁土地上的永久产权房屋 | 你拥有房子，租赁土地 |
✅ 基本尽职调查清单
在您购买之前，您的律师应该检查以下事项：
🏡 合法所有权
- 通过土地局确认土地或公寓的所有者
- 确保地契合法签发且可转让
- 检查任何 负担，例如抵押贷款或赎回权
- 查看全部 授权书 如果其他人正在出售
📐 房产边界和建筑许可
- 确认边界与地契相符（如有需要，进行 GPS 调查）
- 确保所有建筑物均具有有效的 许可证
- 实际施工与法律批准的施工相符
- 确保 分区法尤其是在海滩、森林或保护区
💡 访问和实用程序
- 确认 合法道路通行 （公共或注册私人）
- 确认可用性 电力、水、污水、互联网
- 评估任何 排水或洪水 问题，尤其是在山坡地区
- 了解如何 垃圾和废物 被管理
⚖️ 法律风险
- 可选：做一个 民事和破产检查 关于卖方
- 可选：聘请 验船师 确认土地面积
👥 邻里和环境问题
📑 销售合同
- 审查销售协议条款：付款、转让费和卖方义务
- 你的律师应该在 合同草案
🏗️ 在住宅或公寓开发项目中购买房产？
如果你购买的是 项目或封闭式社区，还请问：
🔍 项目合法性
- 该项目 政府批准 还是私人的？
- 土地是否合法 细分 有单独的地契吗？
- 开发人员是否已获得所有必需的 许可证和执照?
🧱 施工进度
- 有 建筑许可证 已发出？
- 项目是否已收到 环境影响审批 （对于较大的站点）？
- 会建多少栋房子？未来的建筑 挡住你的视线?
📜 法律结构和开发者声誉
- 什么是 法律结构 用于外国所有权？
- 买家可以雇佣 独立检查员 在接受这套房子之前？
- 开发商经营了多少年？
- 开发商的 注册资本?
🔌 公用事业和服务
- 开发商是否会连接 公共设施 并以你的名义注册？
- 或者他们会通过 私人管理公司?
- 是什么 维护或服务费? 解释清楚了吗？
- 谁支付 转学和注册费?
🧠 提示： 在政府批准的住房开发项目中，销售合同必须遵守消费者保护规则，并得到住房发展委员会的批准。
🏁 最后的想法
做你的 尽职调查 在泰国购买房产之前，这并非可选的——这是 绝对有必要。核实文件、确认所有权、检查分区法律以及检查财产，确保您购买的物品合法、安全且没有隐藏的问题。
为了获得最佳结果，请始终聘请 执业房地产律师 配备 当地房地产经纪人 他们了解芭堤雅市场。他们将帮助您了解当地法规，巧妙谈判，并避免代价高昂的错误。
