了解泰国的使用权、地上权、居住权和地役权

在泰国，了解与房产所有权相关的某些物权非常重要，尤其对于外国人或投资者而言。与仅对合同当事人有效的合同权利不同，物权与房产本身相关，并对所有人具有约束力。

根据法国民法概念，泰国的物权受两项关键法律原则管辖：

• 随地权：即使财产所有者发生变化（例如通过出售、继承或破产），该权利也会自动跟随财产。
• 优先权：较早注册的权利优先于较新注册的权利。

所有这些权利（用益权、地上权、居住权、地役权）都必须以书面形式并向泰国土地局登记，才具有有效性和可执行性。

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泰国物权表

右	它是什么	主要功能	法律依据/注释
使用权	使用和享用他人不动产的权利	– 转移所有权、使用权和享用权 – 必须注册 – 经合同/备忘录确认	注册权利；需要正式协议
面	拥有他人土地上的建筑物或构筑物的权利	– 将建筑物所有权与土地所有权分离 – 最长可达 30 年，土地所有者的终身或地上权 – 可转让和可继承 – 必须注册 – 可与租赁协议结合 – 注册需支付费用（合同价值的1.1％）	《民法典》和《商法典》第1410-1416条 资料来源：泰国国土部门
住宅	居住在他人拥有的房屋中的权利	– 未支付租金 – 固定期限最长为 30 年 – 可以续订 – 不可通过继承转让	与使用权类似，但仅限于住宅
奴役	为他人利益使用或限制使用一项财产的权利	– 影响两个或多个属性（显性和从属性） – 可能涉及允许或禁止某些用途 – 注册权利	《民法典》和《商法典》第1387-1401条

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有关每项权利的更多详细信息

使用权

• 允许使用权人使用和享用财产但不拥有财产。
• 该协议必须以书面形式并在土地局登记。
• 通常用于授予土地或建筑物的临时使用权。

面

• 使人们能够在自己不拥有的土地上建造和拥有建筑物。
• 该权利最长可持续 30 年，或者土地所有者或地上权人终身有效。
• 即使土地所有权发生变更，该条约仍然有效。
• 如果土地被恢复，地上权人可以在到期时拆除建筑物，或者如果土地所有者提出要求，必须以市场价格出售给土地所有者。
• 即使建筑物被毁（例如，由于自然灾害），该权利仍然有效。
• 登记费为合同价值的1.1％，包括印花税。

住宅

• 仅涵盖居住房屋的权利，没有所有权或租金。
• 不可继承、转让。
• 通常授予终身或最长 30 年。

奴役

• 为了另一财产的利益而对一种财产施加限制或义务。
• 例如：允许穿过邻居的土地或禁止某些用途以保护相邻的财产。
• 负担的财产是 仆人 财产；受益财产是 优势 属性。

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90年租约的“续约”神话

泰国最高法院近期裁决重申，租赁协议仅在最初的30年期限内有效。普遍流传的将30+30+30年的租赁期限合并为90年的想法，在泰国法律下是无效的。

更安全的合法策略是将 30 年土地租赁权与已登记的地上权（针对建筑物）相结合，从而在遵守法律的同时确保更长期的控制权。

结语

当计划在泰国投资或使用房产时，了解这些产权至关重要，尤其是对于外国人而言。

• 所有权利必须 在相关机构注册的 有效且可执行。
• 这些权利附属于财产，无论所有权如何变更，这些权利都将持续有效。
• 了解这些区别有助于避免法律风险并优化财产的长期使用。

来源

泰国民商法典——相关章节

右	代码部分	结语
使用权	第 1386 至 1386/1 条（一般）	用益物权授予使用和享用他人财产的权利，且所有权不转移。用益物权人有权使用该财产并获得其收益（例如收入），同时保留财产的实体。必须登记并书面登记。
奴役	第 1387 至 1401 条	将地役权定义为对一处不动产（受役权人）施加的负担，以造福另一处不动产（受役权人）。地役权可以限制或要求对不动产进行某些用途，以使受役权人受益。包括地役权的设立、转让和终止规则。
面	第 1410 至 1416 条	允许在他人土地上拥有建筑物、构筑物或种植园的所有权。地上权人拥有构筑物，但不拥有土地。该权利可以是固定期限或终身的，并且必须登记。包括终止、转让和到期义务的规则。
住宅	第 1407 至 1409 条	无需支付租金即可居住房屋的权利。不可通过继承转让。固定期限最长为30年。并非租赁或租约。

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直接摘录自《泰国民商法典》（翻译版）：

• 第 1387 条（奴役定义）：
  “不动产可受到地役权的约束，据此，该不动产的所有人有义务为了另一不动产的利益，忍受某些影响其财产的行为，或不行使其所有权所固有的某些权利。”
• 第1410条（地上权）：
  “土地所有者可以通过授予他人拥有土地上或土地下的建筑物、构筑物或种植园的权利，为他人创造地上权。”
• 章节1411：
  “除另有规定外，地上权可以转让，也可以通过继承方式转让。”
• 章节1416：
  终止后，地上权人可以拆除建筑物，前提是他们修复了土地。如果土地所有者提出以市场价格购买，地上权人必须出售，除非有充分理由不出售。

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官方消息来源

您可以查阅《泰国民商法典》了解完整的法律细节。该法典的官方文本（泰文）可从泰国政府网站或法律数据库获取，例如：

• 泰国法律论坛（英文翻译）
• 泰国国务委员会办公室（泰语）

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