パタヤの不動産管理：海外在住オーナーのコンドは誰が見る？

パタヤにコンドを所有しながら海外に住んでいるなら、留守の間に誰かが面倒を見る必要があります。換気、請求書の支払い、壊れた所の修理、そして賃貸に出すなら入居者探しと審査です。パタヤの不動産管理の選択肢は四つに絞られます。鍵をかけて空けておく、友人に頼む、建物の管理事務所（「juristic office」）に任せる、管理まで引き受ける不動産会社に預ける、のいずれかです。このガイドでは、それぞれが実際に何をカバーするのか、誰も見ていないときに何が起きるのか、そして貸主が忘れてはならない手続きを説明します。

休暇用、将来の老後用、賃貸収入用のどれで買ったとしても、問いは同じです。あなたが地球の裏側にいるとき、誰がドアを開けるのでしょうか。

空室のコンドに起きること

パタヤは湿度が高い街です。Wikipediaのパタヤの気候データによると、熱帯の乾季・雨季型の気候で、5月から11月は暑く雨が多く、相対湿度は年平均で約77%、10月には約83%に達します。エアコンを止めて閉め切った部屋はカビの温床になります。カーテン、マットレス、ソファの布地、クローゼットの裏板、冷蔵庫のゴムパッキンにカビが生えます。

請求も止まりません。どのオーナーも建物に共用部管理費を払い、それがプール、エレベーター、警備、共用部の清掃をまかないます。タイのコンドミニアム法（Condominium Act）は、未払いの場合について次のように定めています。

• 滞納には加算金がかかります。未払い額に対して年12%以内です（第18/1条）。
• 滞納が6か月以上になると加算金は年20%以内に上がることがあり、建物の規約に基づいて共用サービスや共用部の利用を停止されることがあり、区分所有者総会での議決権も失います。
• 完済するまで売却できません。土地事務所（Land Office）は、管理費の未払いがないことを証明する建物発行の書面がなければ、住戸の売却や移転を登記しません（第29条）。

これらはCondominium Actの参考英訳に基づいています。法的効力があるのはタイ語の原文だけで、細部は各建物の規約で決まります。電気代と水道代の請求も届き続け、誰も払わなければ供給を止められることがあります。再開には通常、誰かが現地にいる必要があります。

空室のコンドはタダではありません。共用部管理費も、請求書も、小さな修理も続きます。問題は、それに気づく人がそこにいるかどうかだけです。

小さな不具合は、誰も気づかないと大きくなります。蛇口の水漏れ、雨季に詰まったバルコニーの排水口、下の階へのじわじわとした漏水は、最初の週なら簡単に直せても、6か月後には高くつきます。

四つの選択肢を正直に比較

鍵をかけて空けておく

数週間なら問題ありませんが、1年となると危険です。この方法を選ぶなら、建物が認める場合は共用部管理費を前払いし、請求はタイの銀行口座から支払われるようにし、嵐の後に窓を開けてくれる人に鍵を預けておきましょう。

友人に頼む

友人なら費用はかからず、信頼もできます。しかし友人も旅行し、引っ越し、自分の生活があります。入居者のパスポートを確認したり、入国管理局に届出を出したりするのは大きなお願いです。この方法を選ぶなら、何をどのくらいの頻度で頼みたいかを書面にしておきましょう。

管理事務所に任せる

juristic person（管理組合法人）は、建物を運営する区分所有者の団体です。その事務所は共用部を管理し、共用部管理費を徴収し、所有者名簿を管理し、売却時に必要な債務なし証明書を発行します。

しかし原則として、部屋の換気、エアコンの点検、入居者探し、家賃の回収、入居者の入国管理局への届出はしてくれません。玄関ドアの内側はあなたの責任です。好意で鍵を預かったり荷物を受け取ったりしてくれる事務所もあるので、あなたの建物で何をしてもらえるか聞いてみましょう。

管理を引き受ける不動産会社に預ける

一つの窓口が入居者、請求、修理、手続きを引き受け、状況を報告してくれます。手数料がかかり、管理会社によって中身は大きく違うので、何が含まれるかを比べ、契約前に条件を書面で受け取りましょう。

パタヤのコンドを賃貸に出したいなら

賃貸需要は確かにあります。2026年10月時点で、当社は長期賃貸物件を135件掲載しており、募集家賃の中央値は月฿21,000です。そのうち93件は1ベッドルームです。家賃は変わるので、この数字はある時点のスナップショットとしてご覧ください。

パタヤの賃貸コンドを見て、入居者がどんな物件から選んでいるかを確かめてみてください。海外から貸すということは、現地の誰かが貸主の仕事をするということです。

1. 家賃を決める：同じ建物の同じ広さの住戸と比べて設定します。
2. 入居者を探して審査する：パスポート、ビザ、職業、推薦者、保証金を確認します。
3. 書面の賃貸契約を結ぶ：備品リストと各部屋の写真を添えます。
4. TM30を届け出る：外国人入居者の入居から24時間以内に入国管理局へ（後述）。
5. 請求を整理する：電気、水道、共用部管理費を誰が払うかを決め、支払い済みか確認します。
6. 修理と退去に対応する：保証金は公正に返します。
7. 所得を申告する：外国人は合法的に物件を貸せるのかについてのガイドで、税金と短期滞在のルールを解説しています。

詳しい手順はタイで賃貸物件を掲載・管理する方法をご覧ください。

TM30：外国人入居者の届出

TM30（タイ語でตม.30）は、外国人がどこに滞在しているかを入国管理局に知らせる書式です。1979年のタイ入国管理法第38条により、家長、住居の所有者または占有者、または外国人を宿泊させるホテルの支配人は、その外国人が住み始めてから24時間以内に入国管理局へ届け出なければなりません。つまり外国人に貸す場合、これは貸主の義務です。

入国管理局（Immigration Bureau）の外国人の居住届出に関するページによると、届出は本人または委任した人による窓口提出、書留郵便、オンラインで行えます。海外にいる場合は、通常、住戸を管理する人が代わりに提出します。受付票は保管しておきましょう。届出漏れは罰金の対象になり得るうえ、入居者は入国管理局で提示を求められることがよくあります。

海外在住オーナーがCentral City Propertyを選ぶ理由

当社はパタヤの認可を受けた不動産会社で、2008年から営業しており、事務所はNongprue Airfield Road沿いにあります。海外に住むオーナー向けの購入後サポートはシンプルです。住戸をきちんと維持管理し、入居者を見つけて審査し、光熱費と建物の管理費を把握し、入居者にもオーナーにも良い経験をしていただけるようにします。

• 売ってくれたのと同じチーム。当社でご購入いただいた場合、住戸を見守るのは、最初のメッセージに返信し、物件を案内し、書類を確認し、土地事務所で隣に座ったのと同じスタッフです。売却後にコールセンターへ引き継ぐことはありません。
• 建物を知っています。掲載する住戸はすべて当社が確認しており、助言の前に、募集価格をその建物で実際に掲載されている物件と比べます。
• 率直にお伝えします。建物の管理費が利回りを食いつぶすなら、仕事を引き受けるよりも、そうお伝えすることを選びます。
• 明確な条件。管理に何が含まれ、費用がいくらかは住戸によって異なるため、決める前に条件を書面でお求めください。

対応エリアは、ジョムティエン、プラタムナック、ウォンアマットとナクルア、セントラル・パタヤとノース・パタヤ、ナジョムティエンとバンサレー、そしてフアイヤイ方面のイースト・パタヤです。バンコクとプーケットは対象外です。

どの管理会社にも聞くべき質問

• 鍵は誰が持ち、どのように報告してもらえますか？
• 入居者はどう審査し、誰が契約書に署名しますか？
• TM30は誰が届け出て、受付票の写しはもらえますか？
• 共用部管理費と光熱費はどう支払われ、証明はどう確認できますか？
• 修理にいくらまでなら私に聞かずに使えますか？
• 家賃はどのように届き、契約はどう終了できますか？

次のステップ

パタヤのコンドが休暇の合間に空いているにせよ、家賃収入を得たいにせよ、まずは物件を掲載するページで建物名と住戸を教えてください。当日中、たいていは数時間以内に返信し、その住戸がいくらで貸せるか、管理に何が必要かを率直にお伝えします。

または下のボタンから直接ご連絡いただき、管理条件を書面でお求めください。

よくある質問

海外に住んでいる間、パタヤのコンドは誰が見てくれますか？

鍵をかけて空けておく、友人に頼む、共用部だけを建物の管理事務所に任せる、管理を引き受ける不動産会社に預ける、のいずれかです。不動産会社なら維持管理、入居者、請求、TM30の届出を一か所でまとめて任せられます。

建物の管理事務所は住戸の面倒を見てくれますか？

原則として見てくれません。管理事務所は共用部を管理し、管理費を徴収し、売却に必要な債務なし証明書を発行します。住戸の中、入居者、家賃はオーナーの責任です。

タイのコンドの共用部管理費を払わないとどうなりますか？

Condominium Actにより年12%以内の加算金がかかり、6か月を過ぎると年20%以内に上がることがあり、共用サービスや議決権を失うこともあります。建物が未払いなしと証明するまで、土地事務所は売却を登記しません。

パタヤの入居者についてTM30を届け出る必要がありますか？

入居者が外国人なら必要です。入国管理法により、住居の所有者または占有者は、入居から24時間以内に窓口、書留郵便、またはオンラインで入国管理局へ届け出なければなりません。

パタヤのコンド管理の費用はいくらですか？

管理会社と含まれる内容によって異なります。当社を含め、どの管理会社にも契約前に条件を書面で求めてください。