In Thailand zijn bepaalde zakelijke rechten met betrekking tot eigendom belangrijk om te kennen, vooral voor buitenlanders of investeerders. In tegenstelling tot contractuele rechten (die alleen de betrokken partijen betreffen), echte rechten aan het onroerend goed zelf worden gekoppeld en tegen iedereen worden toegepast.

In Thailand worden op grond van het Franse burgerlijk recht twee belangrijke juridische beginselen gehanteerd:

Volgrecht:Het recht blijft automatisch aan het eigendom verbonden, ook als het van eigenaar verandert (bijvoorbeeld door verkoop, erfenis of faillissement).
Prioriteitsrecht: Oudere geregistreerde rechten hebben voorrang op nieuwere rechten.

Al deze rechten (vruchtgebruik, opstal, bewoning, erfdienstbaarheid) moeten schriftelijk en geregistreerd met het Thaise Landkantoor om geldig en afdwingbaar te zijn.

Tabel met zakelijke rechten in Thailand

Rechts	Wat het is	BELANGRIJKSTE KENMERKEN	Wettelijke basis / Opmerkingen
Vruchtgebruik	Recht om het onroerend goed van een ander te gebruiken en te genieten	– Draagt bezit, gebruik en genot over – Moet geregistreerd worden – Bevestigd door contract/memorandum	Geregistreerd recht; formele overeenkomst vereist
oppervlakken	Recht om gebouwen of structuren te bezitten op grond die eigendom is van anderen	– Scheidt het eigendom van gebouwen van het land – Kan tot 30 jaar meegaan, levensduur van de grondeigenaar of het oppervlak – Overdraagbaar en erfelijk – Moet geregistreerd worden – Kan gecombineerd worden met leaseovereenkomsten – Voor de registratie worden kosten in rekening gebracht (1.1% van de contractwaarde)	Artikelen 1410-1416 van het Burgerlijk en Handelswetboek Bron: Thais kadaster
woning	Recht om te wonen in een huis dat eigendom is van een ander	– Geen huur betaald – Beperkt tot maximaal 30 jaar indien vaste periode – Kan verlengd worden – Niet overdraagbaar door erfenis	Vergelijkbaar met vruchtgebruik, maar beperkt tot alleen wonen
Dienstbaarheid	Recht om het gebruik van een eigendom te gebruiken of te beperken ten behoeve van een ander eigendom	– Beïnvloedt twee of meer eigenschappen (dominant en dienend) – Kan het toestaan of verbieden van bepaalde vormen van gebruik inhouden – Geregistreerd recht	Artikelen 1387-1401 van het Burgerlijk en Handelswetboek

Meer details over elk recht

Vruchtgebruik

Geeft de vruchtgebruiker het recht om het onroerend goed te gebruiken en ervan te genieten zonder dat hij het in bezit heeft.
De overeenkomst moet schriftelijk zijn en geregistreerd bij het Kadaster.
Wordt vaak gebruikt om tijdelijke gebruiksrechten voor land of gebouwen te verlenen.

oppervlakken

Hiermee kan een persoon gebouwen bouwen en bezitten op land dat niet van hem is.
Het recht geldt voor een periode van maximaal 30 jaar, of voor de levensduur van de grondeigenaar of de erfpachter.
Blijft geldig, ook als het land van eigenaar verandert.
De erfpachter mag de gebouwen na afloop van de looptijd verwijderen als de grond wordt teruggegeven, of moet de gebouwen, indien gevraagd, tegen de marktwaarde aan de grondeigenaar verkopen.
Het recht blijft bestaan, zelfs als het gebouw verwoest wordt (bijvoorbeeld door een natuurramp).
De registratiekosten bedragen 1.1% van de contractwaarde, inclusief zegelrecht.

woning

Heeft alleen betrekking op het recht om in een huis te wonen, zonder eigendom of huur.
Kan niet worden geërfd of overgedragen.
Meestal wordt deze voor het leven of maximaal 30 jaar toegekend.

Dienstbaarheid

Het opleggen van beperkingen of verplichtingen aan één eigendom ten behoeve van een ander eigendom.
Bijvoorbeeld: het toestaan van doorgang over het land van een buurman of het verbieden van bepaald gebruik om aangrenzend eigendom te beschermen.
Het belaste vermogen is de dienaar eigendom; het profiterende eigendom is de dominant eigendom.

De mythe van de ‘vernieuwing’ van huurcontracten voor 90 jaar

Recente uitspraken van het Thaise Hooggerechtshof bevestigen dat huurovereenkomsten alleen geldig zijn voor hun initiële looptijd van 30 jaar. Het wijdverbreide idee om huurcontracten van 30+30+30 jaar te combineren tot 90 jaar, is volgens de Thaise wet niet geldig.

Een juridisch veiligere strategie is het combineren van een grondlease van 30 jaar met een geregistreerd recht van opstal (voor gebouwen), waardoor er op langere termijn controle is, met inachtneming van de wet.

Samenvatting

Het begrijpen van deze eigendomsrechten is essentieel wanneer u van plan bent om te investeren in of gebruik te maken van onroerend goed in Thailand, vooral voor buitenlanders.

Alle rechten moeten worden geregistreerd geldig en afdwingbaar zijn.
Deze rechten zijn aan het onroerend goed verbonden en blijven van kracht, ongeacht wijzigingen in het eigendom.
Als u de verschillen kent, kunt u juridische risico's vermijden en het langetermijngebruik van uw vastgoed optimaliseren.

BRONNEN

Burgerlijk en Handelswetboek, Thailand — Relevante secties

Rechts	Code secties	Samenvatting
Vruchtgebruik	Artikelen 1386-1386/1 (algemeen)	Vruchtgebruik geeft het recht om een andermans eigendom te gebruiken en ervan te genieten zonder het eigendom over te dragen. De vruchtgebruiker heeft het recht om het eigendom te gebruiken en de vruchten ervan te ontvangen (bijvoorbeeld inkomsten), met behoud van de substantie van het eigendom. Vruchtgebruik moet worden geregistreerd en schriftelijk worden vastgelegd.
Dienstbaarheid	Secties 1387 tot en met 1401	Definieert erfdienstbaarheid als een last op één onroerend goed (dienende) ten behoeve van een ander (dominante). Het kan bepaalde vormen van gebruik van het onroerend goed beperken of verplichten ten behoeve van de dominante grond. Bevat regels voor de vestiging, overdracht en beëindiging van erfdienstbaarheidsrechten.
oppervlakken	Secties 1410 tot en met 1416	Geeft recht op eigendom van gebouwen, bouwwerken of plantages op grond die eigendom is van iemand anders. De erfpachter is eigenaar van de bouwwerken, maar niet van de grond. Het recht kan voor een bepaalde tijd of voor het leven gelden en moet worden geregistreerd. Het omvat regels over beëindiging, overdracht en verplichtingen bij afloop.
woning	Secties 1407 tot en met 1409	Recht om in een huis te wonen zonder huur te betalen. Niet overdraagbaar door erfenis. Beperkt tot 30 jaar indien voor bepaalde tijd. Geen huurovereenkomst of pacht.

Directe passages uit het Thaise Burgerlijk en Handelswetboek (in vertaling):

Artikel 1387 (definitie van dienstbaarheid):
“Een onroerend goed kan onderworpen worden aan een erfdienstbaarheid, krachtens welke de eigenaar van dat goed verplicht is om, ten behoeve van een ander onroerend goed, bepaalde handelingen te dulden die zijn eigendom aantasten of om zich te onthouden van de uitoefening van bepaalde rechten die inherent zijn aan zijn eigendom.”
Artikel 1410 (Recht van Opstal):
“De eigenaar van een stuk grond kan een recht van opstal vestigen ten gunste van een ander persoon door hem het recht te geven om op of onder het land gebouwen, constructies of beplantingen te bezitten.”
Sectie 1411:
Tenzij anders bepaald, is het recht van opstal overdraagbaar en overdraagbaar door middel van erfopvolging.
Sectie 1416:
Bij beëindiging van de huurovereenkomst mag de erfpachter de opstallen verwijderen als hij de grond herstelt. Als de grondeigenaar aanbiedt om tegen de marktwaarde te kopen, moet de erfpachter de opstallen verkopen, tenzij er een goede reden is om dit niet te doen.

Officiële bron

U kunt de Thailand Burgerlijk en Handelswetboek Voor volledige juridische details. De officiële tekst is beschikbaar (in het Thais) op de websites van de Thaise overheid of in juridische databases zoals:

Hulp nodig bij het vinden van vastgoedeigendom in Thailand?

At Centraal Stadsvastgoed, waarin wij gespecialiseerd zijn buitenlanders helpen bij het huren en kopen van onroerend goed in Thailand, vooral in populaire gebieden zoals Pattaya. Hoewel we dat doen geen juridisch advies verstrekken, kunnen wij u betrouwbare, gekwalificeerde vastgoedadvocaten en juridische professionals die experts zijn in het Thaise vastgoedrecht.

Of u nu op zoek bent naar een appartement aan het strand, een villa met zwembad of een beleggingspand, wij begeleiden u graag door het proces. veilig en legaal.

📩 E-mail:
📱 WhatsApp: +66 95 992 0345
🌐 Website: https://centralcityproperty.com

Inzicht in vruchtgebruik, opstal, bewoning en dienstbaarheid in Thailand