ซื้ออสังหาฯ พัทยา: ผ่านนายหน้าหรือซื้อตรงกับเจ้าของ?

คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยาตรงกับเจ้าของได้ กฎหมายไทยไม่ได้บังคับให้ต้องใช้นายหน้า และการซื้อขายกันเองบางครั้งก็ถูกกว่า แต่นายหน้าที่ดีจะช่วยตรวจสอบสิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติทำเองได้ยาก สำหรับคนส่วนใหญ่ ทางที่ปลอดภัยกว่าจึงเป็นการซื้อผ่านนายหน้าที่แสดงราคา โควตา และค่าใช้จ่ายให้เห็นชัดก่อนคุณตัดสินใจ

บทความนี้เปรียบเทียบทั้งสองทางอย่างตรงไปตรงมา ทั้งสิ่งที่ได้จากการซื้อตรง สิ่งที่อาจผิดพลาด และสิ่งที่ควรถามนายหน้าทุกราย จากนั้นจะอธิบายวิธีทำงานของเรา และเหตุผลที่เราเชื่อว่าเราเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด

ซื้อตรงกับเจ้าของ: ได้อะไร

การซื้อตรงมีข้อดีจริง และหลายคนก็ซื้อแบบนี้ได้โดยไม่มีปัญหา

• อาจประหยัดได้ เจ้าของที่ขายเองไม่ต้องจ่ายนายหน้า จึงอาจมีช่องให้ต่อรอง แต่ส่วนที่ประหยัดได้จะตกถึงคุณหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเจ้าของ
• ได้คำตอบตรง ๆ เรื่องห้อง เจ้าของรู้ว่าแอร์เป็นอย่างไร เพื่อนบ้านเป็นแบบไหน และทำไมถึงขาย
• คุยกันคนเดียวจบ ไม่มีคนกลาง ข้อเสนอและคำตอบจึงเดินเร็ว

สิ่งที่อาจผิดพลาดเมื่อซื้อตรง

ความเสี่ยงไม่ได้อยู่ที่ความซื่อสัตย์ แต่อยู่ที่การตรวจสอบซึ่งผู้ขายรายบุคคลไม่มีเหตุผลต้องทำให้คุณ และผู้ซื้อที่อยู่ต่างประเทศมักทำเองไม่ได้

1. ประกาศเก่าหรือประกาศปลอม ประกาศของเจ้าของมักค้างอยู่บนเว็บนานหลังห้องขายไปแล้ว และบางประกาศก็คัดลอกมาจากเว็บอื่น คุณอาจบินมาดูคอนโดที่ขายไปหลายเดือนแล้ว หรือห้องที่ไม่เคยมีอยู่จริง
2. ไม่มีราคาอ้างอิง ราคาของเจ้าของคือราคาที่เขาหวังจะได้ หากไม่รู้ราคาเสนอขายของห้องคล้ายกันในตึกเดียวกัน คุณจะแยกไม่ออกว่าราคาไหนยุติธรรม ราคาไหนตั้งไว้สูง
3. โควตาต่างชาติ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อตัวเองได้เฉพาะในสัดส่วนของต่างชาติในอาคาร ตามกฎโควตาต่างชาติ 49% ถ้าห้องอยู่ในสัดส่วนของคนไทยและอาคารไม่มีโควตาต่างชาติเหลือ ก็จดทะเบียนในชื่อคุณไม่ได้
4. กรรมสิทธิ์ ต้องตรวจว่าชื่อในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตรงกับผู้ขาย และไม่มีการจำนองหรือภาระผูกพันอื่น และต้องมีหนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุด (juristic person) ซึ่งเป็นองค์กรของเจ้าของร่วมที่บริหารอาคาร ยืนยันว่าชำระค่าส่วนกลางครบแล้ว
5. การโอนที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) กรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนมือก็ต่อเมื่อจดทะเบียนการขายที่สำนักงานที่ดินแล้ว เป็นภาษาไทย และต้องมีเอกสารกับค่าธรรมเนียมที่ถูกต้องในวันนั้น
6. เงินมัดจำของคุณ เงินมัดจำที่จ่ายเป็นเงินสดหรือโอนเข้าบัญชีส่วนตัวโดยไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร เรียกคืนได้ยากหากการซื้อขายล่ม

เทียบสองทางให้เห็นชัด

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแทนผู้ขาย ผู้ซื้อ หรือทั้งสองฝ่าย ก่อนไปดูห้องใด ๆ ให้ถามว่าใครจ่ายค่านายหน้าและเท่าไร แล้วขอคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษร

ดูอย่างไรว่าราคายุติธรรม

วิธีที่เร็วที่สุดคือเทียบราคาต่อตารางเมตรกับห้องอื่นในตึกเดียวกัน ค่าเฉลี่ยของทั้งย่านอาจทำให้เข้าใจผิด เพราะตึกที่อยู่ติดกันอาจขายในราคาต่างกันมาก

ตัวเลขนี้มาจากประกาศของเราที่ระบุพื้นที่ ณ เดือนตุลาคม 2026 ราคาเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรมองเป็นภาพ ณ ช่วงเวลาหนึ่ง สองในสามตึกนี้อยู่ที่จอมเทียน แต่ตึกหนึ่งตั้งราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าอีกตึกราวสามเท่า

ราคาจะมีความหมายก็ต่อเมื่อวางเทียบกับค่ามัธยฐานของตึกเดียวกัน และแม้ในตึกเดียวกัน ส่วนต่างระหว่างห้องที่ถูกที่สุดกับแพงที่สุดก็อาจกว้างมาก

การโอนที่สำนักงานที่ดินมีอะไรบ้าง

กรมที่ดิน (Department of Lands) เผยแพร่ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรสำหรับการขาย ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนคือ 2% ของราคาประเมินทางราชการ ภาษีของผู้ขายได้แก่ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ และการขายบางกรณีต้องเสียอากรแสตมป์

• การแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนเป็นเรื่องที่ตกลงกัน ไม่ได้กำหนดตายตัว จาก 761 รายการที่เราประกาศขาย มี 313 รายการที่ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งค่าโอนกันคนละครึ่ง 50/50 หากเราไม่มีข้อมูลการแบ่ง ประกาศจะระบุไว้
• เส้นทางของเงินสำคัญ หากจะจดทะเบียนห้องในโควตาต่างชาติ เงินค่าซื้อต้องโอนเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ธนาคารไทยของคุณจะออกเอกสารที่สำนักงานที่ดินต้องการ
• ปกป้องเงินมัดจำ ทำสัญญาจองที่ระบุว่าเงินมัดจำจะคืนเมื่อใด หากเป็นเงินก้อนใหญ่ ให้ถามเรื่องบัญชีคนกลาง (escrow) ซึ่งบุคคลที่สามจะถือเงินไว้จนกว่าเงื่อนไขที่ตกลงกันจะครบ

ทำไมผู้ซื้อเลือก Central City Property

เราเป็นบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาตในพัทยา ดำเนินธุรกิจมาตั้งแต่ปี 2008 บริหารโดย Jumphot "Jason" Srisomsap กับทีมเล็ก ๆ ณ เดือนตุลาคม 2026 เรามีบ้านและห้องชุดประกาศขาย 761 รายการใน 162 อาคารและโครงการ และประกาศให้เช่าอีก 135 รายการ นี่คือความหมายสำหรับผู้ซื้อ

• ประกาศเป็นปัจจุบันและตรวจแล้ว ทุกประกาศเราไปตรวจเองหรือยืนยันทีละห้องกับนายหน้าที่ดูแลห้องนั้น เราอัปเดตรายการเสมอ คุณจะได้ไม่ต้องบินมาดูห้องที่ขายไปหลายเดือนแล้ว หากรูปแสดงตัวอาคารไม่ใช่ตัวห้อง ประกาศจะบอกไว้
• ราคามีตัวเทียบ ทุกราคาถูกเทียบกับค่ามัธยฐานของตึกและย่านเดียวกัน หน้าข้อมูลตลาดของเราแสดงราคาเสนอขายเฉลี่ย (มัธยฐาน) ต่อ ตร.ม. แยกตามย่าน พร้อมวิธีคำนวณแต่ละตัวเลข
• ค่าใช้จ่ายและโควตาอยู่บนหน้าประกาศ ทุกประกาศระบุโควตากรรมสิทธิ์ ใครจ่ายค่าโอน ค่าส่วนกลางรายเดือน และราคาต่อ ตร.ม. ถ้าเราไม่มีตัวเลขใด หน้าประกาศจะบอกตรง ๆ แทนการเดา ตอนนี้ 379 จาก 761 ประกาศของเราอยู่ในโควตาต่างชาติ
• ตรวจกรรมสิทธิ์และโควตา เราตรวจเอกสาร กรรมสิทธิ์ และโควตาก่อนที่คุณจะตัดสินใจ
• คนเดียวดูแลตั้งแต่ต้นจนจบ คนที่ตอบข้อความแรกของคุณคือคนที่พาดูห้อง ตรวจเอกสาร และนั่งข้างคุณที่สำนักงานที่ดิน ไม่มีการส่งต่อระหว่างคอลเซ็นเตอร์กับฝ่ายขาย
• เราจะห้ามคุณจากการซื้อที่ไม่ดี ถ้าค่าส่วนกลางของตึกกินผลตอบแทน หรือโควตาไม่เหมาะกับคุณ เรายอมเสียการขายดีกว่า

อ่านเพิ่มเติมว่าเราคือใคร และย่านที่เราดูแล ได้แก่ จอมเทียน พระตำหนัก วงศ์อมาตย์และนาเกลือ พัทยากลางและพัทยาเหนือ นาจอมเทียนและบางเสร่ และพัทยาตะวันออกไปทางห้วยใหญ่

เราอยู่กับคุณหลังการขาย

ผู้ซื้อชาวต่างชาติจำนวนมากใช้ชีวิตอยู่ต่างประเทศบางช่วงของปี หลังโอนแล้วเราดูแลห้องต่อได้ ห้องจะได้ไม่ถูกทิ้งว่างไว้โดยไม่มีใครดูแล

• เราดูแลห้องให้อยู่ในสภาพดี
• เราหาและคัดกรองผู้เช่าหากคุณต้องการปล่อยเช่า
• เราติดตามค่าน้ำค่าไฟและค่าส่วนกลางของอาคารระหว่างที่คุณไม่อยู่
• เราตั้งใจให้ทั้งผู้เช่าและคุณซึ่งเป็นเจ้าของได้รับประสบการณ์ที่ดี

ขอเงื่อนไขของบริการนี้จากเราเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนซื้อ เพื่อนำค่าใช้จ่ายไปรวมในแผนของคุณ

เริ่มค้นหาเลย

ถ้าคุณรู้จักตึกดีและตรวจสอบเองได้ การซื้อตรงก็อาจไปได้ดี แต่ถ้าคุณอยากให้คนคนเดียวตรวจราคา โควตา และกรรมสิทธิ์ แล้วนั่งข้างคุณที่สำนักงานที่ดิน เรายินดีช่วย เริ่มจากคอนโดขายในพัทยา หรือดูอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดของเรา แล้วส่งงบประมาณและสิ่งที่คุณต้องการมาให้เรา

คำถามที่พบบ่อย

ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยต้องใช้นายหน้าไหม?

ไม่ต้อง คุณซื้อตรงกับเจ้าของและจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินเองได้ คุณค่าของนายหน้าอยู่ที่การตรวจสอบ ว่าห้องยังขายอยู่จริง ราคายุติธรรม ใส่ชื่อคุณได้ และกรรมสิทธิ์สะอาด

ซื้อคอนโดพัทยาตรงกับเจ้าของถูกกว่าไหม?

บางครั้ง เจ้าของที่ขายเองไม่ต้องจ่ายนายหน้า จึงอาจต่อรองได้ แต่ไม่มีใครช่วยเทียบราคากับห้องอื่นในตึก ก่อนยื่นข้อเสนอ ให้เทียบราคาต่อ ตร.ม. กับห้องอื่นในตึกเดียวกัน

ซื้ออสังหาฯ ในพัทยา ใครจ่ายค่านายหน้า?

ขึ้นอยู่กับข้อตกลง จึงควรถามก่อนไปดูห้อง และขอจำนวนเงินกับชื่อผู้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษร

ซื้อคอนโดในพัทยา ใครจ่ายค่าโอน?

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนของกรมที่ดินคือ 2% ของราคาประเมิน และผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันเองว่าจะแบ่งอย่างไร จาก 761 รายการที่เราประกาศขาย มี 313 รายการที่แบ่งกัน 50/50

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดพัทยาตรงกับเจ้าของได้ไหม?

ได้ หากห้องจดทะเบียนในโควตาต่างชาติของอาคารได้ และเงินโอนเข้าไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางมัดจำ

หลังการขาย นายหน้าทำอะไรให้บ้าง?

แตกต่างกันไปตามนายหน้า สำหรับเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ เราดูแลห้อง หาและคัดกรองผู้เช่า และติดตามค่าน้ำค่าไฟและค่าส่วนกลาง ขอเงื่อนไขจากเราเป็นลายลักษณ์อักษร