นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ดีในพัทยา (real estate agent) จะแสดงประกาศที่เป็นปัจจุบัน ราคาที่เปรียบเทียบได้ ค่าใช้จ่ายทุกรายการเป็นลายลักษณ์อักษร และเอกสารก่อนที่คุณจะวางมัดจำ ส่วนนายหน้าที่ไม่ดีอาจทำให้คุณบินข้ามครึ่งโลกมาดูห้องที่ขายไปแล้วหลายเดือน ไม่ว่าคุณจะซื้อ ขาย หรือเช่า ลองถาม 10 คำถามด้านล่างกับนายหน้าทุกราย แล้วตัดสินจากความชัดเจนของคำตอบ
เราคือ Central City Property เอเจนซีอสังหาริมทรัพย์ในพัทยา จึงมีส่วนได้ส่วนเสียในเรื่องนี้ ในแต่ละคำถาม เราอธิบายว่าทำไมจึงสำคัญ สัญญาณอันตรายฟังดูเป็นอย่างไร และเราตอบคำถามนั้นอย่างไร ใช้รายการนี้กับเราเหมือนกับที่ใช้กับทุกคน
ในพัทยา นายหน้ามักทำมากกว่าแค่เปิดประตูให้ดูห้อง เขาหาห้อง ตรวจว่าใส่ชื่อชาวต่างชาติได้หรือไม่ อธิบายค่าใช้จ่ายรายเดือน และไปกับคุณที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) ซึ่งเป็นสำนักงานในพื้นที่ของกรมที่ดินที่จดทะเบียนการซื้อขาย
กฎว่าใครเป็นนายหน้าได้นั้นค่อนข้างหลวม งานวิจัยปี 2023 ในวารสารวิชาการนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยทักษิณ พบว่ากฎหมายไทยยังไม่มีเงื่อนไขบังคับสำหรับการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ใครก็ประกอบอาชีพนี้ได้ หน้าที่ตรวจสอบจึงตกอยู่กับคุณ และคำถามเหล่านี้มีไว้เพื่อการนั้น
ห้องเดียวกันมักถูกเสนอขายโดยนายหน้าหลายรายพร้อมกัน และประกาศอาจค้างอยู่บนออนไลน์อีกนานหลังห้องขายหรือปล่อยเช่าไปแล้ว ก่อนจองเที่ยวบินมาดูห้อง คุณย่อมอยากรู้ว่ามีคนตรวจแล้วว่าห้องยังว่างอยู่
ห้องสองห้องที่คล้ายกันในอาคารเดียวกันอาจตั้งราคาต่างกันมาก หากไม่มีตัวเทียบ คุณจะแยกไม่ออกว่าราคาไหนสมเหตุสมผล ราคาไหนตั้งไว้สูงเกิน และนายหน้าที่ได้เงินจากการขายก็มีเหตุผลน้อยที่จะบอกคุณ
ราคาเสนอขายเป็นเพียงส่วนหนึ่งของต้นทุน คอนโดยังมีค่าส่วนกลางรายเดือนที่จ่ายให้อาคาร และค่าธรรมเนียมการโอนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งประกาศควรบอกว่าใครเป็นผู้จ่าย นอกจากนี้ยังมีโควตากรรมสิทธิ์ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อตัวเองได้เฉพาะภายในสัดส่วนของอาคารที่กันไว้ให้เจ้าของต่างชาติ ซึ่งเรียกว่าโควตาต่างชาติ
บางบริษัทมีคนหนึ่งตอบข้อความ อีกคนพาดูห้อง และคนที่สามดูแลเอกสาร ทุกครั้งที่ส่งต่อกันคือโอกาสที่รายละเอียดบางอย่างจะหลุดหาย เช่น เรื่องโควตาที่คุณเคยถามไว้
นายหน้าที่ได้เงินเมื่อคุณซื้อมีเหตุผลที่จะตอบตกลงทุกอย่าง บททดสอบที่แท้จริงคือ เขาจะชี้ปัญหาที่ทำให้เขาเสียการขายหรือไม่ เช่น ค่าส่วนกลางที่กินค่าเช่าหมด หรือโควตาที่ไม่เหมาะกับคุณ
ผู้ซื้อในพัทยาจำนวนมากอาศัยอยู่ต่างประเทศบางช่วงหรือตลอดทั้งปี ต้องมีคนดูแลห้อง หาผู้เช่า และคอยให้ค่าส่วนกลางกับค่าสาธารณูปโภคถูกจ่ายตรงเวลา
พัทยาเป็นย่านต่อเนื่องกันที่แตกต่างกันมาก ตั้งแต่อาคารสูงริมหาดวงศ์อมาตย์ไปจนถึงพูลวิลล่าในพัทยาฝั่งตะวันออก นายหน้าที่รู้จักอาคารจะรู้ว่าห้องในอาคารแตกต่างกันอย่างไร และนิติบุคคลอาคารชุด (juristic person) ซึ่งเป็นองค์กรของเจ้าของร่วมที่บริหารอาคาร ปฏิบัติต่อเจ้าของห้องอย่างไร
เงินมัดจำมักเป็นเงินก้อนแรกที่คุณจ่าย และอาจขอคืนได้ยาก ก่อนจ่าย คุณควรได้เห็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในชื่อผู้ขาย และถ้าซื้อในโควตาต่างชาติ ควรมีหลักฐานยืนยันว่าอาคารยังมีโควตาว่าง
เนื่องจากกฎหมายไทยไม่ได้กำหนดใบอนุญาตบังคับแบบเดียวสำหรับนายหน้า ใบอนุญาตเพียงอย่างเดียวจึงบอกอะไรได้น้อยกว่าในหลายประเทศ ขอชื่อบริษัทของเอเจนซีแล้วค้นหาใน DBD DataWarehouse ฐานข้อมูลนิติบุคคลที่จดทะเบียนของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า จากนั้นขอที่อยู่สำนักงานที่คุณไปได้จริง
ห้องดีๆ ไปเร็ว การตอบช้าอาจทำให้คุณพลาดห้องที่อยากได้ที่สุด
| คำถาม | คำตอบที่ดี | สัญญาณอันตราย |
|---|---|---|
| 1. ประกาศเป็นปัจจุบันไหม? | ทุกห้องไปดูแล้ว หรือยืนยันกับนายหน้าที่ถือห้อง | "มาถึงแล้วเดี๋ยวเช็กให้" |
| 2. ราคาเทียบค่ามัธยฐานของอาคารไหม? | ราคามัธยฐานต่อตารางเมตรของอาคารและย่าน | "นี่คือราคาตลาด" แบบไม่มีตัวเลข |
| 3. ค่าธรรมเนียม โควตา และค่าโอนอยู่ในประกาศไหม? | ระบุครบ และบอกตรงๆ ว่าส่วนไหนยังไม่มี | ค่าใช้จ่ายที่โผล่หลังวางมัดจำ |
| 4. ฉันจะติดต่อกับใคร? | คนเดียวจนถึงสำนักงานที่ดิน | เปลี่ยนผู้ติดต่อทุกขั้นตอน |
| 5. ถ้าไม่ควรซื้อจะบอกไหม? | บอก แม้จะเสียการขาย | ทุกห้องคือ "การลงทุนที่ยอดเยี่ยม" |
| 6. หลังการขายเป็นอย่างไร? | ดูแลห้อง ผู้เช่า และบิล โดยมีเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษร | เงียบหายหลังโอน |
| 7. รู้จักย่านของฉันไหม? | บอกย่านและอาคารที่ทำงานอยู่ได้ชัดเจน | ตอบเรื่องอาคารแบบคลุมเครือ |
| 8. ดูโฉนดและโควตาก่อนมัดจำได้ไหม? | ได้ หรือบอกชัดว่า "เรายังไม่มีเอกสารนี้" | "จ่ายก่อน เอกสารตามมา" |
| 9. มีใบอนุญาตและจดทะเบียนบริษัทไหม? | มีชื่อบริษัทและสำนักงานที่ไปได้ | มีแค่เบอร์โทรกับเพจโซเชียล |
| 10. ตอบเร็วแค่ไหน? | บอกเวลาทำการ และมีคนเดียวตอบ | เงียบไปหลายวัน |
คำถามชุดเดียวกันใช้ในทางกลับกันได้ ผู้ขายควรถามว่านายหน้าจะนำเสนอห้องและหาผู้ซื้ออย่างไร ส่วนผู้เช่าควรถามว่าประกาศยังเป็นปัจจุบันไหม เงินประกันและค่าใช้จ่ายรายเดือนเท่าไร และถ้าของเสียต้องโทรหาใคร
สำหรับเจ้าของ เราดูแลเอกสารทั้งหมด พาชมห้อง หาผู้ซื้อหรือผู้เช่า และทำให้การซื้อขายราบรื่น ถ้าคุณมีคอนโดหรือบ้านในย่านที่เราดูแล สามารถฝากขายหรือฝากเช่ากับเราได้
เราเป็นเอเจนซีท้องถิ่นขนาดเล็ก และเชื่อว่านี่คือทางเลือกที่ดีที่สุดในพัทยา: คนเดียวดูแลตั้งแต่ข้อความแรกจนถึงสำนักงานที่ดิน ประกาศที่ตรวจทีละห้อง ราคาที่เทียบกับค่ามัธยฐานของอาคาร และค่าธรรมเนียมที่เขียนไว้ชัดเจน เราไม่ได้ดูแลทั่วประเทศไทย และเราบอกเรื่องนี้ตรงๆ
นำ 10 คำถามนี้ไปถามนายหน้าทุกรายที่คุณคุยด้วย รวมถึงเรา แล้วไว้ใจรายที่ตอบชัดเจนและเป็นลายลักษณ์อักษร
เริ่มจากดูอสังหาริมทรัพย์ขายและให้เช่าในพัทยาของเรา หรือส่งงบประมาณและย่านที่ต้องการมาให้เรา แล้วเราจะตอบกลับพร้อมรายการที่คัดมาให้
ถามนายหน้าทุกรายด้วยคำถามเดียวกัน: ประกาศเป็นปัจจุบันไหม ราคาเทียบกับค่ามัธยฐานของอาคารเป็นอย่างไร ค่าธรรมเนียมและโควตาเขียนไว้ชัดไหม ใครดูแลคุณตั้งแต่ข้อความแรกจนถึงสำนักงานที่ดิน และขอดูโฉนดกับโควตาก่อนวางมัดจำได้ไหม เลือกรายที่ตอบชัดเจนและเป็นลายลักษณ์อักษร
งานวิจัยปี 2023 ในวารสารวิชาการนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยทักษิณ พบว่ากฎหมายไทยยังไม่มีเงื่อนไขบังคับสำหรับการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ใครก็ประกอบอาชีพนี้ได้ ควรขอชื่อบริษัทของเอเจนซี ตรวจสอบใน DBD DataWarehouse ของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า และไปดูสำนักงานจริง
นายหน้าที่ดีที่สุดสำหรับคุณคือคนที่รู้จักอาคารในย่านที่คุณต้องการ แสดงประกาศที่ตรวจสอบแล้วพร้อมค่าธรรมเนียมเป็นลายลักษณ์อักษร และอยู่กับคุณจนเอกสารเสร็จ นำ 10 คำถามในบทความนี้ไปถามนายหน้าทุกราย รวมถึงเรา แล้วเปรียบเทียบคำตอบ
ปลอดภัยกว่าถ้าไม่ทำ ขอดูหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในชื่อผู้ขาย และถ้าเป็นคอนโดในโควตาต่างชาติ ให้ขอหลักฐานยืนยันว่ายังมีโควตาว่าง ก่อนจ่ายเงินใดๆ
ขึ้นอยู่กับนายหน้าแต่ละราย จึงควรถามก่อนซื้อ สำหรับเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ เราดูแลห้องให้อยู่ในสภาพดี หาและคัดกรองผู้เช่า และติดตามค่าสาธารณูปโภคกับค่าส่วนกลางของอาคาร ขอเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรจากเราได้
