ผลตอบแทนค่าเช่าของคอนโดในจอมเทียนอยู่ที่ราว 6% แบบรวม (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) สำหรับการปล่อยเช่าระยะยาวทั่วไป และอาคารที่ดีที่สุดทำได้ประมาณ 7% ณ เดือนพฤศจิกายน 2026 เราได้เทียบราคาเสนอขายของคอนโดที่เราประกาศขายในจอมเทียนกับค่าเช่าของห้องในอาคารเดียวกัน พบว่าผลตอบแทนรวมค่ามัธยฐานจาก 22 อาคารอยู่ที่ 6.3% โดยมีช่วงตั้งแต่ 3.3% ถึง 10.2% ดังนั้นอาคารที่คุณเลือกจึงสำคัญกว่าชายหาด
บทความนี้อธิบายว่าตัวเลขมาจากไหน อาคารใดนำ และจะแปลงผลตอบแทนรวมเป็นผลตอบแทนสุทธิที่คุณได้รับจริงอย่างไร
จอมเทียน คือชายหาดยาว 6 กม. ห่างจากพัทยาไปทางใต้ราว 3 กม. เรียงรายด้วยคอนโดมิเนียมสูง และเป็นที่นิยมของผู้เกษียณชาวต่างชาติและครอบครัวจากกรุงเทพฯ ส่วนผสมนี้ทำให้มีผู้เช่าระยะยาวอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งเป็นหัวใจของผลตอบแทนค่าเช่า
เรานำคอนโดทุกห้องที่เราประกาศขายในจอมเทียนวันนี้ มาจับคู่กับค่าเช่าระยะยาวทุกรายการที่เรามีในอาคารเดียวกันและจำนวนห้องนอนเท่ากัน ค่าเช่าที่ใช้คือห้องที่เราประกาศให้เช่าอยู่ตอนนี้ 28 ห้อง บวกกับอีก 50 ห้องที่บันทึกว่าปล่อยเช่าแล้วในเดือนตุลาคม 2026 โดย 63 จาก 78 ห้องนี้ทำสัญญาเช่า 12 เดือน หากอาคารใดมีข้อมูลทั้งสองด้าน เราจะนำค่าเช่ามัธยฐานสิบสองเดือนมาหารด้วยราคาเสนอขายเฉลี่ย (มัธยฐาน)
ผลลัพธ์คือผลตอบแทนเริ่มต้น (initial yield) แบบรวม หมายถึงค่าเช่าทั้งปีคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคา ก่อนหักค่าใช้จ่ายใด ๆ ได้ข้อมูลทั้งหมด 31 คู่ของอาคารและขนาดห้อง จาก 22 อาคาร ราคาเสนอขายและค่าเช่าเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรมองทุกตัวเลขในบทความนี้เป็นภาพ ณ เดือนพฤศจิกายน 2026
ตารางนี้แสดงอาคารที่เรามีข้อมูลค่าเช่าอย่างน้อยสามรายการสำหรับห้องขนาดเดียวกัน เพื่อให้ตัวเลขไม่ได้อิงกับผู้เช่าเพียงรายเดียว
| อาคาร | ประเภทห้อง | ราคาเสนอขายเฉลี่ย (มัธยฐาน) | ค่าเช่ามัธยฐานต่อเดือน | ผลตอบแทนรวม |
|---|---|---|---|---|
| The Riviera Jomtien | 1 ห้องนอน | ฿4,200,000 (ประกาศขาย 17 ห้อง) | ฿25,000 (ค่าเช่า 11 รายการ) | 7.1% |
| Seven Seas Condo Resort Jomtien | 1 ห้องนอน | ฿2,120,000 (7) | ฿12,000 (4) | 6.8% |
| Dusit Grand Park | 2 ห้องนอน | ฿3,890,000 (2) | ฿22,000 (3) | 6.8% |
| The Riviera Monaco | 1 ห้องนอน | ฿4,628,540 (10) | ฿25,000 (3) | 6.5% |
| Espana Condo Resort | 1 ห้องนอน | ฿2,424,950 (6) | ฿13,000 (3) | 6.4% |
| Lumpini Park Beach Jomtien | 2 ห้องนอน | ฿4,984,900 (8) | ฿22,500 (4) | 5.4% |
| Dusit Grand Park 2 | 1 ห้องนอน | ฿2,775,000 (4) | ฿12,500 (4) | 5.4% |
| Copacabana Beach Jomtien | 1 ห้องนอน | ฿5,314,900 (26) | ฿22,000 (6) | 5.0% |
The Riviera Jomtien มีหลักฐานมากที่สุดในบรรดาทุกอาคาร คือค่าเช่าห้อง 1 ห้องนอน 11 รายการ ในจำนวนนี้ปล่อยเช่าแล้ว 10 ห้อง เทียบกับห้อง 1 ห้องนอนที่ประกาศขาย 17 ห้อง อาคารนี้เป็นทาวเวอร์สูง 46 ชั้น ห่างจากหาดทราย 200 เมตร มีทางลงหาดโดยตรง จึงได้ค่าเช่าระดับริมทะเลในราคาที่ไม่ได้สูงที่สุดบนชายหาด
ผู้นำรายอื่นเป็นรีสอร์ตแนวราบที่อยู่ถอยห่างจากหาดเล็กน้อย Seven Seas Condo Resort Jomtien, Dusit Grand Park และ Espana Condo Resort ต่างเป็นอาคารสูงแปดชั้นล้อมรอบสระว่ายน้ำสไตล์ลากูน ห้อง 1 ห้องนอนราคาราว ฿2.1–2.4 ล้าน แต่ผู้เช่ายังยอมจ่าย ฿12,000–13,000 ต่อเดือน
มีสี่อาคารที่ตัวเลขสูงกว่า แต่แต่ละแห่งอิงการเช่าเพียงรายการเดียว จึงควรมองเป็นเบาะแส ไม่ใช่ข้อพิสูจน์
หากสนใจอาคารใดในกลุ่มนี้ ให้สอบถามว่าห้องลักษณะใกล้เคียงกันในอาคารนั้นปล่อยเช่าได้จริงในราคาเท่าไรตลอดปีที่ผ่านมา เพราะผู้เช่าดี ๆ เพียงรายเดียวก็ทำให้อาคารไหนดูคุ้มค่าได้ทั้งนั้น
ผลตอบแทนต่ำที่สุดที่เราพบอยู่ในตลาดระดับบน ห้อง 2 ห้องนอนที่ Cetus Beachfront Condominium มีราคาเสนอขายเฉลี่ย (มัธยฐาน) ฿16,900,000 และให้เช่าที่ ฿50,000 ต่อเดือน คิดเป็น 3.6% ห้อง 2 ห้องนอนที่ Jomtien Plaza Condotel ให้ผลตอบแทน 3.7% และที่ Copacabana Beach Jomtien ให้ 5.0%
ค่าเช่าสูงขึ้นตามวิว แต่ราคาเสนอขายริมหาดสูงขึ้นเร็วกว่า ซื้อห้องหรูเพื่อไลฟ์สไตล์ ซื้อห้อง 1 ห้องนอนราคากลาง ๆ เพื่อรายได้
ขนาดห้องก็เป็นไปในทางเดียวกัน จาก 18 อาคาร ผลตอบแทนมัธยฐานของห้อง 1 ห้องนอนอยู่ที่ 6.1% และจาก 11 อาคาร ค่ามัธยฐานของห้อง 2 ห้องนอนอยู่ที่ 6.4% ส่วนห้องสตูดิโอมีเพียงสองอาคาร น้อยเกินกว่าจะเปรียบเทียบได้
ผลตอบแทนรวมยังไม่ได้หักค่าใช้จ่าย คอนโดทุกแห่งต้องจ่ายค่าส่วนกลางรายเดือนให้นิติบุคคลอาคารชุด (juristic person) ซึ่งเป็นองค์กรของเจ้าของร่วมที่ทำหน้าที่บริหารอาคาร ในบรรดาอาคารในจอมเทียน ข้อมูลของเราบันทึกค่าส่วนกลางไว้เฉพาะ Arom Jomtien คือ ฿70 ต่อ m² ต่อเดือน บวกเงินกองทุนสำรอง (sinking fund) ที่จ่ายครั้งเดียว ฿700 ต่อ m²
ตัวอย่างต่อไปนี้คือห้อง 1 ห้องนอนขนาด 35 m² ที่ The Riviera Jomtien ตามตัวเลขมัธยฐาน โดยใช้อัตราค่าส่วนกลางของ Arom Jomtien แทน ควรสอบถามค่าส่วนกลางจริงของทุกอาคารที่คุณสนใจ
| รายการ | ต่อปี |
|---|---|
| ค่าเช่า 12 เดือน เดือนละ ฿25,000 | ฿300,000 |
| หักห้องว่าง 1 เดือนระหว่างเปลี่ยนผู้เช่า | −฿25,000 |
| หักค่าส่วนกลาง 35 m² ที่ ฿70 ต่อเดือน | −฿29,400 |
| รายได้ก่อนหักภาษีและค่าซ่อมแซม | ฿245,600 |
| ผลตอบแทนจากราคา ฿4,200,000 | 5.8% |
จากนั้นคือภาษี กรมสรรพากรของไทยระบุว่าเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สินเป็นเงินได้ที่ต้องเสียภาษี และผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยก็ยังต้องเสียภาษีจากเงินได้ที่เกิดในประเทศไทย สำหรับอาคารสามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% ควรปรึกษานักบัญชีเรื่องอัตราภาษีของคุณเอง
หากต้องการภาพรวมว่าผลตอบแทนค่าเช่าทั่วประเทศเป็นอย่างไร อ่านคู่มือผลตอบแทนค่าเช่าในประเทศไทยของเรา และหากต้องการตรวจสอบตัวเลขในบทความนี้ ให้เปรียบเทียบคอนโดให้เช่าในจอมเทียนที่เราประกาศกับราคาเสนอขายที่คุณได้รับ
จากตัวเลขของเรา ห้อง 1 ห้องนอนในจอมเทียนที่เลือกมาอย่างดีสามารถให้ผลตอบแทนรวม 6–7% จากการปล่อยเช่าระยะยาว ด้วยความต้องการเช่าตลอดทั้งปีของเมืองชายหาดที่อยู่ห่างพัทยาเพียง 3 กม. ดูคอนโดขายในจอมเทียน คัดอาคารสองถึงสามแห่งจากตารางด้านบน แล้วสอบถามค่าเช่าล่าสุดของแต่ละอาคารจากเรา
บอกงบประมาณและผลตอบแทนที่คุณต้องการ แล้วเราจะส่งห้องที่ตรงกับความต้องการให้คุณ
ณ เดือนพฤศจิกายน 2026 เมื่อเทียบราคาเสนอขายในจอมเทียนของเรากับค่าเช่าระยะยาวในอาคารเดียวกัน ได้ผลตอบแทนรวมค่ามัธยฐาน 6.3% จาก 22 อาคาร โดยมีช่วงตั้งแต่ 3.3% ถึง 10.2% ผลตอบแทนสุทธิจะต่ำกว่านี้หลังหักค่าส่วนกลาง เดือนที่ห้องว่าง และภาษี
ในบรรดาอาคารที่เรามีข้อมูลค่าเช่าอย่างน้อยสามรายการ ห้อง 1 ห้องนอนที่ The Riviera Jomtien นำด้วยผลตอบแทนรวม 7.1% ตามด้วยห้อง 1 ห้องนอนที่ Seven Seas Condo Resort Jomtien และห้อง 2 ห้องนอนที่ Dusit Grand Park ที่ 6.8% เท่ากัน ณ เดือนพฤศจิกายน 2026
ใกล้เคียงกัน ณ เดือนพฤศจิกายน 2026 ผลตอบแทนรวมค่ามัธยฐานของห้อง 1 ห้องนอนอยู่ที่ 6.1% จาก 18 อาคาร และห้อง 2 ห้องนอนอยู่ที่ 6.4% จาก 11 อาคาร
โดยทั่วไปไม่ใช่ ค่าเช่าริมหาดสูงกว่าก็จริง แต่ราคาสูงกว่ายิ่งกว่า ห้อง 2 ห้องนอนที่ Cetus Beachfront Condominium ให้ผลตอบแทนรวม 3.6% ขณะที่ The Riviera Jomtien ซึ่งห่างจากหาดทราย 200 เมตร เป็นข้อยกเว้นด้วย 7.1% สำหรับห้อง 1 ห้องนอน
ต้องเสีย กรมสรรพากรถือว่าเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สินเป็นเงินได้ที่ต้องเสียภาษี และผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยต้องเสียภาษีจากเงินได้ที่เกิดในประเทศไทย โดยหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% สำหรับอาคาร ควรสอบถามนักบัญชีเรื่องอัตราภาษีของคุณเอง
