คุณขายคอนโดในพัทยาด้วยตัวเองได้ ถูกต้องตามกฎหมาย และเจ้าของบางคนก็ทำได้ดี แต่การขายเองหมายถึงคุณต้องตั้งราคา ถ่ายรูป ลงประกาศ พาผู้ซื้อชมห้อง ตรวจสอบว่าเขาซื้อได้จริง และดำเนินการโอนที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) เอง ซึ่งหลายครั้งต้องทำขณะที่คุณอาศัยอยู่ต่างประเทศ
นายหน้าจะทำงานเหล่านี้แทนคุณ โดยได้ค่าคอมมิชชันเป็นการตอบแทน คู่มือนี้อธิบายอย่างตรงไปตรงมาว่าแต่ละทางต้องทำอะไรบ้าง เพื่อให้คุณตัดสินใจได้ว่าทางไหนเหมาะกับคุณ และยังอธิบายว่า Central City Property ขายคอนโดให้เจ้าของอย่างไร
คอนโดของคุณจะไม่ใช่ห้องเดียวที่ประกาศขาย ณ เดือนตุลาคม 2026 เรามีคอนโดและบ้านประกาศขาย 761 รายการ ใน 162 อาคารทั่วพัทยา และมีห้องเช่าระยะยาวอีก 135 รายการ ผู้ซื้อจะเปรียบเทียบทั้งหมดนี้แบบเทียบกันตรงๆ และหลายครั้งเทียบกันในอาคารเดียวกัน
ราคาจึงสำคัญกว่าสิ่งอื่นใด และราคาเสนอขายในอาคารเดียวกันอาจห่างกันมาก ตารางด้านล่างแสดงราคาเสนอขายต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ในห้าอาคารที่เรามีประกาศที่ระบุขนาดตั้งแต่สิบรายการขึ้นไป ตัวเลขปัดเศษแล้วและราคาเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรมองเป็นภาพ ณ ขณะนี้
| อาคาร | ย่าน | จำนวนประกาศ | ต่ำสุดต่อ ตร.ม. | ราคาเสนอขายเฉลี่ย (มัธยฐาน) ต่อ ตร.ม. | สูงสุดต่อ ตร.ม. |
|---|---|---|---|---|---|
| Jomtien Beach Condo | จอมเทียน | 21 | ฿31,900 | ฿48,400 | ฿61,500 |
| Atlantis Condo Resort | จอมเทียน | 12 | ฿49,500 | ฿60,000 | ฿71,900 |
| View Talay 5 | จอมเทียน | 17 | ฿47,100 | ฿58,900 | ฿71,500 |
| Lumpini Ville | นาเกลือ / วงศ์อมาตย์ | 10 | ฿68,100 | ฿72,900 | ฿86,600 |
| Unixx | พระตำหนัก | 18 | ฿70,000 | ฿85,100 | ฿147,400 |
ส่วนหนึ่งของส่วนต่างมาจากชั้น วิว และเฟอร์นิเจอร์ แต่ผู้ซื้อที่เห็นรายการทั้งหมดจะเริ่มดูจากห้องที่คุ้มค่าที่สุดก่อน และห้องที่ตั้งราคาสูงกว่าอาคารของตัวเองมากมักขายไม่ออก ย่านก็มีผลเช่นกัน หน้าข้อมูลตลาดพัทยาของเราระบุราคาเสนอขายเฉลี่ย (มัธยฐาน) ไว้ราว ฿75,300 ต่อ ตร.ม. ในจอมเทียน และ ฿111,900 ในพัทยากลาง
การขายโดยไม่ใช้นายหน้าช่วยประหยัดค่าคอมมิชชัน และคุณควบคุมทุกอย่างได้เอง วิธีนี้เหมาะที่สุดเมื่อคุณอยู่พัทยา มีเวลา และอาจรู้จักผู้ซื้ออยู่แล้ว เช่น ผู้เช่าหรือเพื่อนบ้าน นี่คืองานที่คุณต้องรับไว้เอง
เริ่มจากดูว่าห้องที่คล้ายกันในอาคารของคุณตั้งราคาเท่าไร แล้วจึงดูทั้งย่าน เปรียบเทียบสิ่งที่เทียบกันได้ ได้แก่ ขนาด ชั้น วิว เฟอร์นิเจอร์ และโควตาการถือครอง การตั้งราคาสูง "เผื่อต่อรอง" มักทำให้เงียบไปหลายเดือน และประกาศที่ค้างอยู่นานจะขายยากขึ้น
ผู้ซื้อตัดสินใจจากรูปก่อนจะจองตั๋วเครื่องบินเสียอีก คุณต้องมีรูปที่สว่างและตรงความจริงของห้องนั่งเล่น ห้องนอน ห้องน้ำ วิว และตัวอาคาร ผู้ซื้อที่จริงจังจะถามข้อมูลเหล่านี้ด้วย จึงควรใส่ไว้ในประกาศ
คุณต้องลงประกาศในที่ที่ผู้ซื้อค้นหา และตอบข้อความให้เร็วข้ามหลายเขตเวลา เตรียมรับคำถามจำนวนมากจากคนที่แค่ดูเล่น ให้ข้อมูลตรงกันทุกที่ ไม่เช่นนั้นผู้ซื้อจะเริ่มสงสัยว่าฉบับไหนคือความจริง
ต้องมีคนไปเปิดประตู หากคุณอยู่ต่างประเทศ หมายความว่าต้องฝากกุญแจและผู้ซื้อไว้กับเพื่อน เพื่อนบ้าน หรือสำนักงานอาคาร ในวันชมห้อง ห้องต้องดูได้รับการดูแลดี คือสะอาด อากาศถ่ายเท ไฟและแอร์ใช้งานได้
ก่อนจะถอดห้องออกจากตลาด ให้แน่ใจว่าผู้ซื้อทำการซื้อได้สำเร็จจริง ผู้ซื้อต่างชาติจะรับโอนห้องในฐานะเจ้าของต่างชาติได้ก็ต่อเมื่อโควตาต่างชาติของอาคารเอื้อให้ โควตาคือสัดส่วนของอาคารที่ชาวต่างชาติถือครองได้ ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ และคู่มือกฎโควตาต่างชาติ 49%ของเราอธิบายว่าทำงานอย่างไร
ผู้ซื้อต่างชาติยังต้องโอนเงินจากต่างประเทศเข้าประเทศไทย และขอเอกสารจากธนาคารเพื่อยืนยัน จากรายการขาย 761 รายการที่เรามีวันนี้ 379 รายการเป็นโควตาต่างชาติ 259 รายการเป็นโควตาไทย และ 69 รายการถือในนามบริษัทไทย จึงควรตรวจสอบว่าห้องของคุณเป็นแบบใดก่อนลงประกาศ
คุณต้องใช้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนังสือเดินทาง สัญญาซื้อขายเป็นลายลักษณ์อักษร และหนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุด (juristic person) นิติบุคคลอาคารชุดคือองค์กรของเจ้าของร่วมที่บริหารอาคาร และหนังสือนี้ยืนยันว่าคุณชำระค่าส่วนกลางครบแล้ว ในวันโอน ผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้รับมอบอำนาจ จะลงนามที่สำนักงานที่ดิน และชำระค่าธรรมเนียมกับภาษีที่นั่น
คู่มือการขายต่อคอนโดในฐานะชาวต่างชาติในประเทศไทยของเรามีรายการเอกสารโดยละเอียด
สิ่งเหล่านี้รัฐเป็นผู้กำหนด ไม่ใช่นายหน้า อัตราด้านล่างมาจากหน้าค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรของกรมที่ดิน และหน้าอากรแสตมป์ของกรมสรรพากร
| รายการ | วิธีคำนวณ |
|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ ส่วนใครเป็นผู้จ่ายนั้นผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ผู้ขายเป็นผู้จ่าย สำหรับบุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมิน โดยมีการหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง ส่วนนิติบุคคลจ่าย 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า หากขายภายในห้าปีนับแต่ได้มา มีข้อยกเว้น เช่น มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้นไม่น้อยกว่าหนึ่งปี |
| อากรแสตมป์ | ฿1 ต่อทุก ฿200 (ประมาณ 0.5%) เรียกเก็บเฉพาะเมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ |
สำนักงานที่ดินจะคำนวณยอดที่แน่นอนในวันโอน จึงควรขอประมาณการก่อนตกลงราคา ในประกาศของเราที่ระบุว่าใครจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 313 จาก 352 รายการแบ่งจ่ายคนละครึ่ง (50/50)
| งาน | ขายเอง | ใช้นายหน้าที่ดี |
|---|---|---|
| ราคา | คุณค้นคว้าเอง | เทียบกับอาคารและย่าน |
| รูปภาพและประกาศ | คุณถ่ายและเขียนเอง | ทำให้คุณ แล้วคุณตรวจ |
| เข้าถึงผู้ซื้อ | ประกาศของคุณเอง | เว็บไซต์และรายชื่อผู้ซื้อของนายหน้า |
| พาชมห้อง | คุณ หรือคนที่คุณฝากกุญแจไว้ | ดูแลโดยทีมในพื้นที่ |
| ตรวจสอบผู้ซื้อ | คุณตรวจโควตาและเงินเอง | ตรวจก่อนวางมัดจำ |
| สำนักงานที่ดิน | คุณ หรือผู้รับมอบอำนาจ | นายหน้าเตรียมเอกสารและไปด้วย |
| ค่าใช้จ่าย | ไม่มีค่าคอมมิชชัน | ค่าคอมมิชชันที่ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร |
ไม่ว่าจะเลือกใคร ให้ถามคำถามง่ายๆ ก่อน ได้แก่ ราคานี้มาจากไหน ใครจะพาชมห้อง ใครจะไปสำนักงานที่ดินด้วย และจะให้เงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่ นายหน้าที่ดีจะตอบได้ทั้งสี่ข้อโดยไม่ลังเล
เราเป็นบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาตในพัทยา ดำเนินการโดย Jumphot "Jason" Srisomsap พร้อมทีมเล็กๆ ที่ดูแลการพาชม การถ่ายภาพ และเอกสาร และเราทำธุรกิจที่นี่มาตั้งแต่ปี 2008 นี่คือสิ่งที่เราทำให้ผู้ขาย
คนที่ตอบข้อความแรกของคุณ คือคนเดียวกับที่พาชมห้อง ตรวจเอกสาร และนั่งข้างคุณที่สำนักงานที่ดิน
เราซื่อตรงกับผู้ซื้อด้วย หากค่าส่วนกลางของอาคารกินผลตอบแทนหรือโควตาไม่เหมาะ เรายอมเสียการขายดีกว่า นี่คือเหตุผลที่ผู้ซื้อเชื่อถือประกาศของเรา และช่วยให้ห้องของคุณขายได้
ยังไม่พร้อมขาย? สำหรับเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ เราปล่อยเช่าให้แทนได้ เราหาและตรวจสอบผู้เช่า ดูแลห้องให้อยู่ในสภาพดี และติดตามค่าน้ำค่าไฟกับค่าส่วนกลางของอาคาร
เราให้บริการในจอมเทียน พระตำหนัก วงศ์อมาตย์และนาเกลือ พัทยากลางและพัทยาเหนือ นาจอมเทียนและบางเสร่ และพัทยาตะวันออกไปทางห้วยใหญ่ หากต้องการทราบค่าคอมมิชชันและเงื่อนไข สอบถามเราได้ เราจะให้เป็นลายลักษณ์อักษร
คุณไม่ต้องตัดสินใจวันนี้ ส่งรายละเอียดมาให้เรา แล้วเราจะบอกว่าคอนโดของคุณควรตั้งราคาเท่าไร ก่อนที่คุณจะผูกมัดกับสิ่งใด
สำนักงานของเราอยู่ที่ 159 M 12 Nongprue Airfield Road, Pattaya เปิดวันจันทร์ถึงศุกร์ 09:00–18:00 และวันเสาร์ 09:00–17:00 หากอยากเห็นว่าผู้ซื้อเปรียบเทียบห้องของคุณกับอะไร ดูคอนโดขายในพัทยาของเรา หรือใช้กล่องด้านล่างส่งข้อความถึงเรา
ได้ การขายเองถูกต้องตามกฎหมายไทย ในกรณีนี้คุณต้องตั้งราคา ลงประกาศ พาชมห้อง ตรวจสอบผู้ซื้อ และดำเนินการที่สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง
ได้ เจ้าของต่างชาติขายให้ผู้ซื้อคนไทยหรือต่างชาติได้ ผู้ซื้อต่างชาติจะรับโอนในฐานะเจ้าของต่างชาติได้ก็ต่อเมื่อโควตาต่างชาติของอาคารเอื้อให้ และต้องโอนเงินมาจากต่างประเทศ
ได้ เจ้าของหลายคนทำหนังสือมอบอำนาจให้คนในประเทศไทยลงนามแทนที่สำนักงานที่ดิน ระหว่างนั้นนายหน้าดูแลการพาชม ข้อเสนอ และเอกสารให้ได้
ผู้ขายมักเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากขายภายในห้าปี หรือไม่ก็อากรแสตมป์ประมาณ 0.5% ส่วนค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินแบ่งจ่ายกับผู้ซื้อตามที่ตกลง
ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันและเขียนไว้ในสัญญาซื้อขาย ในประกาศของเราที่ระบุไว้ 313 จาก 352 รายการแบ่งจ่ายคนละครึ่ง
ค่าคอมมิชชันตกลงกันก่อนลงประกาศ สอบถามเงื่อนไขของเราได้ เราจะให้เป็นลายลักษณ์อักษร
