外国人常常会寻找各种巧妙的途径在泰国拥有土地——其中最常见（也是风险最高）的方法之一就是通过代理人持有土地所有权。虽然这听起来像是一个巧妙的变通办法，但在采取这种做法之前，务必了解其中的法律风险、后果以及其他替代方案。
代理人安排是指外国人以泰国公民（通常是朋友、配偶或雇员）的名义购买土地，该泰国公民在法律上拥有土地所有权，而外国人则提供所有资金并在实践中取得控制权。
这样做是为了规避泰国禁止外国人拥有永久产权土地的法律。
根据泰国法律：
📌 《土地法》第 96 条明确禁止外国人通过泰国代理人持有土地所有权。
| 问题 | 后果 |
|---|---|
| 提名安排曝光 | 土地可以 被政府没收 |
| 刑事起诉 | 罚款最高可达 ฿20,000 或监禁 2 年 |
| 欺诈调查 | 如果文件或转账被伪造，将面临更严重的指控 |
| 无合法所有权 | 外国人有 零保护 如果泰国业主拿走这块土地 |
| 关系破裂 | 泰国提名人无需获得同意即可出售、转让或抵押土地 |
| 因素 | 合法性 | 风险等级 |
|---|---|---|
| 泰国配偶名下的土地 | 🟥 如果用作提名人则违法 | 高 |
| 泰国朋友或员工提名人 | 🟥 非法且可追踪 | 非常高 |
| 泰国多数股权公司提名人 | 🟧 仅当它是 真实的生意 | 中～高 |
| 已登记产权的租赁权 | 🟩 合法且可执行 | 低 |
| 使用权或抵押选择 | 🟩 合法替代方案 | 低 |
土地部门和内政部可以根据以下情况调查提名土地所有权：
如果有可疑，当局可以：
一位外国投资者在普吉岛委托一位泰国朋友作为代理人购买了一块海滨土地。几年后，这位朋友去世，没有留下遗嘱。土地的合法继承人提出继承权，而这位外国投资者没有任何继承权，最终损失了全部投资。
与其采用风险较高的代理人安排，不如考虑以下完全合法的方案：
| 法律结构 | 它提供什么 |
|---|---|
| 🏠 30 年租赁期 | 安全、可再生的土地使用权（在土地局登记） |
| 💼 泰国多数股权公司 | 如果是 真正的生意，不是 shell |
| 🔐 使用权 | 终身使用该物业的权利（用于住宅用途） |
| 📝 地上权 | 外国人可以在租赁土地上拥有房屋 |
📌 这些选择得到泰国法院的认可，并依法可执行。
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