يمكنك بيع شقتك (الكوندو) في باتايا بنفسك. هذا قانوني، وبعض الملاك ينجحون فيه. لكن البيع بنفسك يعني أن تحدد السعر وتلتقط الصور وتعلن عن الشقة وتعرضها على المشترين وتتأكد من أنهم قادرون فعلًا على الشراء، ثم تُتمّ البيع في مكتب الأراضي (Land Office)، وغالبًا وأنت تعيش في بلد آخر.
الوكيل العقاري يقوم بهذا العمل نيابة عنك مقابل عمولة. يشرح هذا الدليل بصدق ما يتطلبه كل طريق، لتختار ما يناسبك. ويشرح أيضًا كيف نبيع الشقق للملاك في Central City Property.
لن تكون شقتك الوحيدة المعروضة للبيع. حتى أكتوبر 2026 نعرض 761 شقة ومنزلًا للبيع في 162 مبنى حول باتايا، إضافة إلى 135 عقارًا للإيجار طويل الأمد. يقارن المشترون بينها جنبًا إلى جنب، وكثيرًا ما يكون ذلك داخل المبنى نفسه.
لهذا يهم السعر أكثر من أي شيء آخر، وقد تتباعد الأسعار المطلوبة كثيرًا داخل المبنى الواحد. يعرض الجدول السعر المطلوب للمتر المربع (م²) في خمسة مبانٍ لدينا فيها عشرة عروض أو أكثر بمساحة معلنة. الأرقام مقرّبة والأسعار تتغير، فاعتبرها صورة للحظة الحالية.
| المبنى | المنطقة | العروض | أدنى سعر للمتر المربع | الوسيط للمتر المربع | أعلى سعر للمتر المربع |
|---|---|---|---|---|---|
| Jomtien Beach Condo | جومتيان | 21 | ฿31,900 | ฿48,400 | ฿61,500 |
| Atlantis Condo Resort | جومتيان | 12 | ฿49,500 | ฿60,000 | ฿71,900 |
| View Talay 5 | جومتيان | 17 | ฿47,100 | ฿58,900 | ฿71,500 |
| Lumpini Ville | ناكلوا / وونغامات | 10 | ฿68,100 | ฿72,900 | ฿86,600 |
| Unixx | براتومناك | 18 | ฿70,000 | ฿85,100 | ฿147,400 |
جزء من هذا الفارق يعود إلى الطابق والإطلالة والأثاث. لكن المشتري الذي يرى القائمة كاملة يبدأ بالأفضل قيمة، والشقة المعروضة بسعر أعلى بكثير من مبناها تميل إلى الانتظار طويلًا. والمنطقة مهمة أيضًا: صفحة بيانات سوق باتايا لدينا تضع وسيط السعر المطلوب عند نحو ฿75,300 للمتر المربع في جومتيان و฿111,900 في وسط باتايا.
البيع دون وكيل يوفر عليك العمولة، وتبقى المتحكم الكامل. وهو ينجح أكثر إذا كنت تعيش في باتايا ولديك وقت، وربما تعرف مشتريًا بالفعل، مثل مستأجر أو جار. هذا هو العمل الذي تتحمله.
ابدأ بما تطلبه الشقق المشابهة في مبناك أولًا، ثم في المنطقة. قارن المتشابه بالمتشابه: المساحة والطابق والإطلالة والأثاث وحصة الملكية. رفع السعر «لترك هامش للتفاوض» يعني غالبًا شهورًا من الصمت، والإعلان الذي يبقى طويلًا يصبح بيعه أصعب.
يقرر المشترون من الصور قبل أن يحجزوا رحلة. تحتاج إلى صور مضيئة وصادقة لغرفة المعيشة وغرف النوم والحمام والإطلالة والمبنى. وسيسأل المشترون الجادون أيضًا عن هذه المعلومات، فضعها في الإعلان:
عليك نشر الشقة حيث يبحث المشترون والرد على الرسائل بسرعة، عبر مناطق زمنية مختلفة. توقّع أسئلة كثيرة من أشخاص يتصفحون فقط. اجعل المعلومات نفسها في كل مكان، وإلا بدأ المشترون يتساءلون أي نسخة هي الصحيحة.
لا بد أن يفتح أحدهم الباب. إذا كنت تعيش في الخارج، فهذا يعني أن تأتمن صديقًا أو جارًا أو مكتب المبنى على مفاتيحك وعلى المشتري. ويجب أن تبدو الشقة في يوم المعاينة معتنى بها: نظيفة ومهوّاة، والأضواء والمكيفات تعمل.
قبل أن تسحب الشقة من السوق، تأكد من أن المشتري قادر فعلًا على إتمام الشراء. لا يستطيع المشتري الأجنبي تملّك الشقة كمالك أجنبي إلا إذا سمحت بذلك الحصة الأجنبية في المبنى. والحصة هي الجزء من المبنى الذي يُسمح للأجانب بتملكه، وحدّه الأقصى 49% من المساحة، ويشرح دليلنا عن قاعدة الحصة الأجنبية البالغة 49% كيف تعمل.
وعلى المشتري الأجنبي أيضًا أن يحوّل المال إلى تايلاند من الخارج وأن يحصل على مستند مصرفي يثبت ذلك. من بين 761 عقارًا للبيع نعرضها اليوم، 379 ضمن الحصة الأجنبية و259 ضمن الحصة التايلاندية و69 مملوكة لشركة تايلاندية، فتحقق مما تملكه قبل أن تعلن.
ستحتاج إلى سند ملكية الشقة وجواز سفرك وعقد بيع مكتوب وخطاب من «الشخص الاعتباري» (juristic person). والشخص الاعتباري هو هيئة الملاك التي تدير المبنى، ويؤكد خطابه أن رسوم الصيانة مدفوعة. وفي يوم النقل يوقّع المشتري والبائع، أو من يحمل توكيلًا، في مكتب الأراضي، وتُدفع هناك الرسوم والضرائب.
يسرد دليلنا عن إعادة بيع شقة كأجنبي في تايلاند المستندات بتفصيل أكبر.
تحددها الحكومة، لا أي وكيل. النسب أدناه مأخوذة من صفحة Department of Lands عن الرسوم والضرائب والرسوم الأخرى (بالتايلاندية) وصفحة Revenue Department عن رسم الدمغة.
| البند | طريقة الحساب |
|---|---|
| رسوم نقل الملكية | 2% من القيمة التقديرية الحكومية للشقة. ويتفق المشتري والبائع على من يدفعها. |
| ضريبة الدخل المقتطعة | يدفعها البائع. للفرد تُحسب على القيمة التقديرية مع خصم يعتمد على عدد سنوات التملك. وتدفع الشركة 1% من سعر البيع أو القيمة التقديرية، أيهما أعلى. |
| ضريبة الأعمال المحددة (Specific business tax) | 3.3% من سعر البيع أو القيمة التقديرية، أيهما أعلى، إذا بعت خلال خمس سنوات من الشراء. وهناك استثناءات، مثلًا إذا كان اسمك مدرجًا في سجل المسكن (house registration) للشقة لمدة سنة على الأقل. |
| رسم الدمغة | ฿1 عن كل ฿200 (نحو 0.5%)، ولا يُفرض إلا إذا لم تكن ضريبة الأعمال المحددة مستحقة. |
يحسب مكتب الأراضي المبالغ الدقيقة في يوم النقل، لذا اطلب تقديرًا قبل الاتفاق على السعر. ومن بين عروضنا التي تذكر من يدفع رسوم النقل، 313 من أصل 352 تقسمها مناصفة (50/50).
| المهمة | بنفسك | مع وكيل جيد |
|---|---|---|
| السعر | تبحث عنه بنفسك | مقارن بالمبنى والمنطقة |
| الصور والإعلان | تلتقطها وتكتبه بنفسك | تُنجز لك وتراجعها أنت |
| الوصول إلى المشترين | إعلاناتك الخاصة | موقع الوكيل وقائمة مشتريه |
| المعاينات | أنت، أو شخص تأتمنه على المفاتيح | تُدار محليًا |
| التحقق من المشتري | تتحقق أنت من الحصة والأموال | يُتحقق منه قبل العربون |
| مكتب الأراضي | أنت، أو وكيل بتوكيل رسمي | يجهّز الوكيل كل شيء ويرافقك |
| التكلفة | بلا عمولة | عمولة متفق عليها كتابيًا |
أيًّا كان اختيارك، اطرح أولًا بعض الأسئلة البسيطة: كيف وصلت إلى هذا السعر، ومن سيعرض الشقة، ومن سيحضر إلى مكتب الأراضي، وهل ستعطيني الشروط مكتوبة؟ الوكيل الجيد يجيب عن الأربعة دون تردد.
نحن وكالة عقارية مرخّصة في باتايا، يديرها جومبوت «جيسون» سريسومساب (Jumphot “Jason” Srisomsap) مع فريق صغير للمعاينات والتصوير والأوراق، ونعمل هنا منذ عام 2008. هذا ما نفعله للبائع.
الشخص الذي يرد على رسالتك الأولى هو نفسه من يعرض شقتك ويراجع الأوراق ويجلس معك في مكتب الأراضي.
ونحن صادقون مع المشترين أيضًا. إذا كانت رسوم الخدمة في مبنى ما تلتهم العائد أو كانت الحصة غير مناسبة، نفضّل أن نخسر البيعة. لهذا يثق المشترون بعروضنا، وهذا يساعد شقتك على البيع.
لست مستعدًا للبيع بعد؟ للملاك المقيمين في الخارج يمكننا تأجير الشقة بدلًا من ذلك: نجد المستأجرين ونتحقق منهم، ونحافظ على الشقة بحالة جيدة، ونتابع فواتير المرافق ورسوم الصيانة في المبنى.
نغطي جومتيان وبراتومناك ووونغامات وناكلوا ووسط وشمال باتايا ونا جومتيان وبانغ ساراي وشرق باتايا باتجاه هواي ياي. أما عمولتنا وشروطنا فاسألنا عنها وسنعطيك إياها مكتوبة.
لا داعي لأن تقرر اليوم. أرسل إلينا التفاصيل وسنخبرك بالسعر الذي ينبغي عرض شقتك به، قبل أن تلتزم بأي شيء.
مكتبنا في 159 M 12 Nongprue Airfield Road، باتايا، ويفتح من الاثنين إلى الجمعة 09:00–18:00 والسبت 09:00–17:00. لترى ما يقارن به المشترون شقتك، تصفح الشقق المعروضة للبيع في باتايا، أو استخدم المربع أدناه لمراسلتنا.
نعم. البيع المباشر قانوني في تايلاند. وفي هذه الحالة تحدد السعر وتعلن عن الشقة وتجري المعاينات وتتحقق من المشتري وتُتمّ البيع في مكتب الأراضي بنفسك.
نعم. يمكن للمالك الأجنبي البيع لمشترٍ تايلاندي أو أجنبي. ولا يتملك المشتري الأجنبي الشقة كمالك أجنبي إلا إذا سمحت الحصة الأجنبية في المبنى، وعليه تحويل المال من الخارج.
نعم. يوقّع كثير من الملاك توكيلًا ليوقّع شخص في تايلاند نيابة عنهم في مكتب الأراضي. وفي الأثناء يمكن للوكيل العقاري تولي المعاينات والعروض والأوراق.
يدفع البائع عادة ضريبة الدخل المقتطعة، إضافة إلى ضريبة الأعمال المحددة بنسبة 3.3% إذا باع خلال خمس سنوات، أو رسم دمغة بنحو 0.5%. ورسوم النقل 2% من القيمة التقديرية وتُقسم مع المشتري حسب الاتفاق.
يتفق عليها المشتري والبائع وتُكتب في عقد البيع. ومن بين عروضنا التي تذكر ذلك، 313 من أصل 352 تقسم الرسوم مناصفة.
يُتفق على العمولة قبل عرض الشقة. اسألنا عن شروطنا وسنعطيك إياها مكتوبة.
