Immobilie in Pattaya kaufen: über Makler oder privat?

Sie können eine Immobilie in Pattaya direkt vom Eigentümer kaufen. Das thailändische Recht schreibt keinen Makler vor, und ein Privatkauf kann manchmal günstiger sein. Ein guter Makler übernimmt aber die Prüfungen, die ein ausländischer Käufer allein kaum leisten kann. Für die meisten ist der sicherere Weg deshalb ein Makler, der Preis, Quote und Gebühren offenlegt, bevor Sie sich festlegen.

Dieser Ratgeber stellt beide Wege ehrlich dar: was Sie beim Direktkauf gewinnen, was schiefgehen kann und was Sie jeden Makler fragen sollten. Danach erklären wir, wie wir arbeiten und warum wir das für die beste Wahl halten.

Direkt vom Eigentümer kaufen: die Vorteile

Der Direktkauf hat echte Vorteile, und viele Käufer sind auf diesem Weg ohne Probleme zu ihrer Wohnung gekommen.

• Eine mögliche Ersparnis. Wer privat verkauft, muss keinen Makler bezahlen, also gibt es vielleicht Verhandlungsspielraum. Ob die Ersparnis bei Ihnen ankommt, hängt vom Eigentümer ab.
• Offene Antworten zur Wohnung. Der Eigentümer weiß, wie sich die Klimaanlage verhält, wie die Nachbarn sind und warum er verkauft.
• Ein einziges Gespräch. Niemand sitzt dazwischen, also gehen Angebote und Antworten schnell hin und her.

Was beim Direktkauf schiefgehen kann

Die Risiken haben nichts mit Ehrlichkeit zu tun. Es geht um Prüfungen, die ein Privatverkäufer nicht für Sie erledigt und die ein Käufer aus dem Ausland oft nicht allein schafft.

1. Veraltete oder gefälschte Anzeigen. Private Inserate bleiben online, lange nachdem die Wohnung verkauft ist, und manche sind von anderen Seiten kopiert. Sie fliegen womöglich für eine Wohnung an, die seit Monaten weg ist oder nie existiert hat.
2. Kein Preisvergleich. Der Preis des Eigentümers ist das, was er sich erhofft. Ohne die Angebotspreise ähnlicher Wohnungen im selben Gebäude können Sie einen fairen Preis nicht von einem optimistischen unterscheiden.
3. Die Ausländerquote. Ausländer dürfen eine Eigentumswohnung nur im Ausländeranteil des Gebäudes auf ihren eigenen Namen besitzen, nach der 49-%-Regel für die Ausländerquote. Liegt die Wohnung im thailändischen Anteil und ist die Ausländerquote des Gebäudes ausgeschöpft, kann sie nicht auf Ihren Namen eingetragen werden.
4. Der Eigentumstitel. Der Name auf der Besitzurkunde der Wohnung muss mit dem Verkäufer übereinstimmen, und es darf keine Hypothek oder andere Belastung darauf liegen. Außerdem brauchen Sie ein Schreiben der Juristic Person, der Eigentümergemeinschaft, die das Gebäude verwaltet, dass das Hausgeld bezahlt ist.
5. Die Übertragung beim Land Office. Das Eigentum geht erst über, wenn der Verkauf beim Land Office (Grundbuchamt) eingetragen ist, auf Thailändisch, mit den richtigen Unterlagen und Gebühren am Tag selbst.
6. Ihre Anzahlung. Eine Anzahlung in bar oder auf ein Privatkonto ohne schriftliche Vereinbarung bekommen Sie kaum zurück, wenn der Kauf platzt.

Beide Wege im Vergleich

Ein Immobilienmakler vertritt einen Verkäufer, einen Käufer oder beide. Fragen Sie vor jeder Besichtigung, wer die Provision zahlt und wie hoch sie ist, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.

Woran Sie einen fairen Preis erkennen

Der schnellste Test ist der Preis pro Quadratmeter im Vergleich zu anderen Wohnungen im selben Gebäude. Ein Durchschnitt für die ganze Gegend kann täuschen, denn benachbarte Gebäude erzielen oft ganz unterschiedliche Preise.

Das sind unsere Angebote mit Flächenangabe, Stand Oktober 2026. Preise ändern sich, sehen Sie die Zahlen also als Momentaufnahme. Zwei dieser Gebäude liegen in Jomtien, und doch verlangt das eine pro Quadratmeter etwa dreimal so viel wie das andere.

Ein Preis sagt erst etwas aus, wenn man ihn neben den Median desselben Gebäudes legt. Auch innerhalb eines Gebäudes kann die Spanne von der günstigsten bis zur teuersten Wohnung groß sein.

Was die Übertragung beim Land Office bedeutet

Das Department of Lands (die thailändische Grundbuchbehörde) veröffentlicht seine Gebühren, Steuern und Abgaben für einen Verkauf. Die Eintragungsgebühr beträgt 2 % des amtlichen Schätzwerts. Zu den Steuern des Verkäufers gehören die Quellen-Einkommensteuer und die Specific Business Tax, bei manchen Verkäufen fällt Stempelsteuer an.

• Die Aufteilung der Übertragungsgebühr wird vereinbart, nicht vorgeschrieben. Bei 313 der 761 Immobilien, die wir zum Verkauf anbieten, teilen sich Käufer und Verkäufer die Übertragungskosten 50/50. Wo uns die Aufteilung nicht vorliegt, steht das im Angebot.
• Der Geldweg zählt. Um eine Wohnung über die Ausländerquote einzutragen, muss der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand kommen. Ihre thailändische Bank stellt die Unterlagen aus, die das Land Office verlangt.
• Sichern Sie die Anzahlung ab. Unterschreiben Sie eine Reservierungsvereinbarung, die regelt, wann die Anzahlung zurückgezahlt wird. Fragen Sie bei größeren Beträgen nach einem Treuhandkonto, bei dem ein Dritter das Geld verwahrt, bis die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind.

Warum Käufer sich für Central City Property entscheiden

Wir sind eine lizenzierte Immobilienagentur in Pattaya, seit 2008 im Geschäft, geführt von Jumphot „Jason“ Srisomsap mit einem kleinen Team. Stand Oktober 2026 bieten wir 761 Immobilien in 162 Gebäuden und Wohnanlagen zum Verkauf an, dazu 135 Mietobjekte. Das bedeutet das für Sie als Käufer.

• Aktuelle, geprüfte Angebote. Jedes Angebot haben wir entweder selbst besichtigt oder Wohnung für Wohnung mit dem zuständigen Makler bestätigt. Wir halten die Liste aktuell, damit Sie nicht für eine Wohnung anreisen, die seit Monaten verkauft ist. Zeigt ein Foto das Gebäude statt der Wohnung, steht das im Angebot.
• Preise mit Vergleichswert. Jeder Preis wird mit dem Median desselben Gebäudes und der Gegend verglichen. Unsere Seite mit Marktdaten zeigt die mittleren Angebotspreise pro m² nach Gegend und wie jeder Wert berechnet wird.
• Gebühren und Quote auf der Seite. Jedes Angebot nennt die Eigentumsquote, wer die Übertragungsgebühr zahlt, das monatliche Hausgeld und den Preis pro m². Liegt uns eine Zahl nicht vor, steht das auf der Seite, statt dass wir raten. Aktuell laufen 379 unserer 761 Angebote über die Ausländerquote.
• Titel und Quote geprüft. Wir prüfen die Unterlagen, den Eigentumstitel und die Quote, bevor Sie sich festlegen.
• Eine Person von Anfang bis Ende. Wer Ihre erste Nachricht beantwortet, zeigt Ihnen die Wohnung, prüft die Unterlagen und sitzt mit Ihnen beim Land Office. Keine Übergaben zwischen Callcenter und Verkaufsabteilung.
• Wir raten Ihnen von einem schlechten Kauf ab. Wenn das Hausgeld eines Gebäudes die Rendite auffrisst oder die Quote nicht passt, verlieren wir lieber den Verkauf.

Mehr darüber, wer wir sind, und über die Gegenden, die wir betreuen: Jomtien, Pratumnak, Wongamat und Naklua, Central und North Pattaya, Na Jomtien und Bang Saray sowie East Pattaya bis Huay Yai.

Wir bleiben auch nach dem Kauf an Ihrer Seite

Viele ausländische Käufer leben einen Teil des Jahres im Ausland. Nach der Übertragung können wir uns weiter um die Wohnung kümmern, damit sie nicht leer und unbeaufsichtigt dasteht.

• Wir halten die Wohnung gut in Schuss.
• Wir suchen und prüfen Mieter, wenn Sie vermieten möchten.
• Wir behalten die Strom- und Wasserrechnungen sowie das Hausgeld im Blick, während Sie weg sind.
• Wir sorgen für eine gute Erfahrung für den Mieter und für Sie als Eigentümer.

Lassen Sie sich die Bedingungen dieses Service vor dem Kauf schriftlich geben, damit Sie die Kosten einplanen können.

Starten Sie Ihre Suche

Wenn Sie das Gebäude kennen und die Prüfungen selbst erledigen können, kann ein Direktkauf funktionieren. Wenn Sie lieber eine Person haben, die Preis, Quote und Titel prüft und mit Ihnen beim Land Office sitzt, helfen wir gern. Beginnen Sie mit unseren Eigentumswohnungen zum Kauf in Pattaya oder sehen Sie sich alle unsere Immobilien an, und schicken Sie uns Ihr Budget und Ihre Wünsche.

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich einen Makler, um in Thailand eine Immobilie zu kaufen?

Nein. Sie können direkt vom Eigentümer kaufen und die Übertragung selbst beim Land Office eintragen lassen. Der Wert eines Maklers liegt in den Prüfungen: dass die Wohnung wirklich zu haben ist, der Preis fair ist, sie auf Ihren Namen laufen kann und der Titel sauber ist.

Ist eine Eigentumswohnung in Pattaya direkt vom Eigentümer günstiger?

Manchmal. Wer privat verkauft, zahlt keinen Makler, also gibt es vielleicht Verhandlungsspielraum, aber niemand vergleicht den Preis mit dem übrigen Gebäude. Prüfen Sie vor einem Angebot den Preis pro m² im Vergleich zu anderen Wohnungen im selben Gebäude.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf in Pattaya?

Das hängt von der Vereinbarung ab, fragen Sie also vor jeder Besichtigung. Lassen Sie sich Höhe und Zahler schriftlich geben.

Wer zahlt die Übertragungsgebühr beim Kauf einer Eigentumswohnung in Pattaya?

Die Eintragungsgebühr des Department of Lands beträgt 2 % des Schätzwerts, und die Aufteilung vereinbaren Käufer und Verkäufer. Bei 313 der 761 Immobilien, die wir zum Verkauf anbieten, wird 50/50 geteilt.

Kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung in Pattaya direkt vom Eigentümer kaufen?

Ja, wenn die Wohnung über die Ausländerquote des Gebäudes eingetragen werden kann und das Geld in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand kommt. Lassen Sie sich die Quote vor der Anzahlung von der Juristic Person schriftlich bestätigen.

Was macht ein Makler nach dem Kauf?

Das ist von Makler zu Makler verschieden. Für Eigentümer im Ausland halten wir die Wohnung in Schuss, suchen und prüfen Mieter und behalten Strom, Wasser und das Hausgeld im Blick. Fragen Sie uns nach den Bedingungen schriftlich.