Хороший агент по недвижимости в Паттайе показывает актуальные объявления, цены, которые можно сравнить, все платежи в письменном виде и документы до того, как вы внесёте задаток. Плохой отправит вас через полмира смотреть квартиру, проданную несколько месяцев назад. Покупаете вы, продаёте или снимаете, задайте любому агенту 10 вопросов ниже и оценивайте его по тому, насколько прямо он отвечает.
Мы — Central City Property, агентство недвижимости в Паттайе, так что у нас есть свой интерес. Для каждого вопроса мы объясняем, почему он важен, как звучит тревожный сигнал и как отвечаем мы сами. Проверяйте по этому списку и нас, и всех остальных.
В Паттайе агент часто делает гораздо больше, чем просто открывает дверь. Он находит квартиру, проверяет, можно ли оформить её на иностранца, объясняет текущие расходы и идёт с вами в Land Office — местное земельное управление Департамента земель, где регистрируется сделка.
Правила о том, кто может быть агентом, мягкие. Исследование 2023 года в юридическом журнале Университета Тхаксин пришло к выводу, что тайский закон не устанавливает обязательных требований для работы риелтором, поэтому этим может заниматься кто угодно. Значит, проверять приходится вам, и для этого нужны эти вопросы.
Одну и ту же квартиру часто предлагают сразу несколько агентов, а объявление может висеть в сети ещё долго после продажи или сдачи. Прежде чем лететь на просмотр, вы хотите знать, что кто-то проверил: квартира всё ещё свободна.
Две похожие квартиры в одном здании могут выставляться по очень разным ценам. Без ориентира не отличить честную цену от завышенной, а агенту, который зарабатывает на сделке, мало смысла вам на это указывать.
Цена предложения — только часть расходов. У квартиры (кондо) есть ещё ежемесячный взнос на содержание здания и сбор за переоформление в Land Office, и в объявлении должно быть сказано, кто его платит. Есть и квота собственности: иностранец может владеть квартирой (кондо) на своё имя только в пределах доли здания, отведённой иностранным владельцам, — иностранной квоты.
В некоторых компаниях на сообщение отвечает один человек, квартиру показывает другой, а документами занимается третий. Каждая передача — шанс потерять деталь, например квоту, о которой вы спрашивали.
Агенту, который получает деньги при вашей покупке, выгодно говорить «да» на всё. Настоящая проверка — укажет ли он на проблему, которая лишит его сделки: например, на взнос за обслуживание, съедающий арендный доход, или на квоту, которая вам не подходит.
Многие покупатели в Паттайе часть года или весь год живут за границей. Кто-то должен присматривать за квартирой, искать арендаторов и следить, чтобы взнос на содержание здания и коммунальные счета оплачивались вовремя.
Паттайя — это цепочка очень разных районов, от пляжных башен в Вонгамате до вилл с бассейном в Восточной Паттайе. Агент, который знает здание, понимает, как его квартиры соотносятся друг с другом и как с владельцами работает его juristic person — объединение собственников, управляющее зданием.
Задаток — часто первые деньги, которые вы отдаёте, и вернуть их бывает сложно. До оплаты вы должны увидеть документ о праве собственности на имя продавца, а если покупаете по иностранной квоте — подтверждение, что в здании есть свободная квота.
Поскольку тайский закон не вводит единой обязательной лицензии для агентов, сама по себе лицензия говорит меньше, чем во многих других странах. Узнайте название компании агентства и найдите его в DBD DataWarehouse — базе зарегистрированных тайских компаний Департамента развития бизнеса. Затем попросите адрес офиса, куда можно прийти.
Хорошие квартиры уходят быстро, и медленный ответ может стоить вам именно той, которую вы хотели.
| Вопрос | Хороший ответ | Тревожный сигнал |
|---|---|---|
| 1. Актуальны ли объявления? | Каждая квартира осмотрена или подтверждена с агентом, у которого она в работе | «Проверю, когда прилетите» |
| 2. Сравнивается ли цена с медианой по зданию? | Медианная цена за м² по зданию и району | «Это рыночная цена» — без цифр |
| 3. Платежи, квота и сбор за переоформление в объявлении? | Всё указано, пробелы названы честно | Расходы, всплывающие после задатка |
| 4. С кем я буду иметь дело? | Один человек до самого Land Office | Новый контакт на каждом шаге |
| 5. Скажете ли, если покупка неудачная? | Да, даже ценой сделки | Любая квартира — «отличная инвестиция» |
| 6. Что после продажи? | Забота о квартире, арендаторах и счетах, условия письменно | Молчание после переоформления |
| 7. Знаете ли вы мой район? | Конкретные районы и здания, где он работает | Расплывчатые ответы о здании |
| 8. Увижу ли документ и квоту до задатка? | Да или чёткое «этого у нас пока нет» | «Платите сейчас, документы потом» |
| 9. Есть ли лицензия и зарегистрированная компания? | Название компании и офис, куда можно прийти | Только телефон и страница в соцсетях |
| 10. Как быстро вы отвечаете? | Указанные часы работы и один человек на связи | Дни молчания |
Те же вопросы работают и в обратную сторону. Продавцу стоит спросить, как агент представит квартиру и найдёт покупателей; арендатору — актуально ли объявление, каковы депозит и ежемесячные расходы и кому звонить, если что-то сломается.
Для владельцев мы берём на себя документы, проводим просмотры, находим покупателей или арендаторов и делаем сделку простой и гладкой. Если у вас есть квартира (кондо) или дом в наших районах, вы можете разместить объект у нас.
Мы небольшое местное агентство и считаем, что в Паттайе это лучший выбор: один человек от первого сообщения до Land Office, объявления, проверенные по каждой квартире, цены, сравнённые с медианой по зданию, и платежи в письменном виде. Весь Таиланд мы не охватываем и прямо об этом говорим.
Задайте эти 10 вопросов каждому агенту, с которым говорите, включая нас, и доверьтесь тому, кто отвечает ясно и письменно.
Начните с наших объектов на продажу и в аренду в Паттайе или пришлите нам бюджет и желаемый район — мы ответим подборкой.
Задайте каждому агенту одни и те же вопросы: актуальны ли объявления, как цена соотносится с медианой по зданию, указаны ли письменно платежи и квота, кто ведёт вас от первого сообщения до Земельного управления (Land Office) и можно ли увидеть документ о праве собственности и квоту до задатка. Выбирайте того, кто отвечает ясно и письменно.
Исследование 2023 года в юридическом журнале Университета Тхаксин пришло к выводу, что тайский закон не устанавливает обязательных требований для работы риелтором, поэтому этим может заниматься кто угодно. Узнайте название компании агентства, проверьте его в DBD DataWarehouse Департамента развития бизнеса и побывайте в офисе.
Лучший агент для вас тот, кто знает здания в нужном вам районе, показывает проверенные объявления с письменно указанными платежами и ведёт вас через все документы. Задайте 10 вопросов из этой статьи каждому агенту, включая нас, и сравните ответы.
Безопаснее этого не делать. Попросите показать документ о праве собственности на имя продавца, а для квартиры (кондо) по иностранной квоте — подтверждение, что свободная квота есть, ещё до передачи денег.
Это зависит от агента, поэтому спросите до покупки. Для владельцев, живущих за границей, мы поддерживаем квартиру в хорошем состоянии, находим и проверяем арендаторов, следим за коммунальными платежами и взносом на содержание здания; условия запросите у нас письменно.
