אפשר למכור דירת קונדו בפטאיה בעצמכם. זה חוקי, ויש בעלים שעושים זאת היטב. אבל מכירה עצמית פירושה שאתם קובעים את המחיר, מצלמים, מפרסמים, מראים את הדירה לקונים, בודקים שהם באמת יכולים לקנות ומעבירים את העסקה במשרד המקרקעין (Land Office), ולעיתים קרובות כשאתם גרים במדינה אחרת.
סוכן נדל״ן עושה את העבודה הזו בשבילכם תמורת עמלה. המדריך הזה מסביר בכנות מה כרוך בכל דרך, כדי שתוכלו להחליט מה מתאים לכם. הוא גם מסביר איך אנחנו ב-Central City Property מוכרים דירות עבור בעלים.
הדירה שלכם לא תהיה היחידה למכירה. נכון לאוקטובר 2026 אנחנו מציעים 761 דירות ובתים למכירה ב-162 בניינים ברחבי פטאיה, ועוד 135 נכסים להשכרה לטווח ארוך. קונים משווים ביניהם זה לצד זה, ולעיתים קרובות באותו בניין.
לכן המחיר חשוב יותר מכל דבר אחר, והמחירים המבוקשים בבניין אחד יכולים להיות רחוקים מאוד זה מזה. הטבלה מציגה את המחיר המבוקש למטר רבוע (מ״ר) בחמישה בניינים שבהם יש לנו עשר מודעות או יותר עם שטח מוצהר. המספרים מעוגלים והמחירים משתנים, אז התייחסו אליהם כתמונת מצב.
| בניין | אזור | מודעות | הנמוך ביותר למ״ר | חציון למ״ר | הגבוה ביותר למ״ר |
|---|---|---|---|---|---|
| Jomtien Beach Condo | ג׳ומטיין | 21 | ฿31,900 | ฿48,400 | ฿61,500 |
| Atlantis Condo Resort | ג׳ומטיין | 12 | ฿49,500 | ฿60,000 | ฿71,900 |
| View Talay 5 | ג׳ומטיין | 17 | ฿47,100 | ฿58,900 | ฿71,500 |
| Lumpini Ville | נקלואה / וונגמט | 10 | ฿68,100 | ฿72,900 | ฿86,600 |
| Unixx | פרטומנק | 18 | ฿70,000 | ฿85,100 | ฿147,400 |
חלק מהפער נובע מהקומה, מהנוף ומהריהוט. אבל קונה שרואה את כל הרשימה מתחיל מהתמורה הטובה ביותר, ודירה שמתומחרת הרבה מעל הבניין שלה נוטה לחכות. גם האזור משנה: בעמוד נתוני השוק של פטאיה שלנו המחיר המבוקש החציוני הוא כ-฿75,300 למ״ר בג׳ומטיין ו-฿111,900 במרכז פטאיה.
מכירה בלי סוכן חוסכת את העמלה, ואתם שומרים על שליטה מלאה. זה עובד הכי טוב כשאתם גרים בפטאיה, יש לכם זמן ואולי כבר יש לכם קונה, כמו שוכר או שכן. זו העבודה שאתם לוקחים על עצמכם.
התחילו ממה שמבקשים על דירות דומות בבניין שלכם, ואחר כך באזור. השוו דומה לדומה: שטח, קומה, נוף, ריהוט ומכסת בעלות. מחיר גבוה ״כדי להשאיר מרווח״ פירושו לעיתים קרובות חודשים של שקט, ומודעה שעומדת זמן רב קשה יותר למכור.
קונים מחליטים לפי התמונות עוד לפני שהם מזמינים טיסה. אתם צריכים תמונות בהירות וכנות של הסלון, חדרי השינה, חדר הרחצה, הנוף והבניין. קונים רציניים ישאלו גם על הפרטים האלה, אז כתבו אותם במודעה:
תצטרכו לפרסם את הדירה במקומות שבהם קונים מחפשים ולענות מהר להודעות, באזורי זמן שונים. צפו להרבה שאלות מאנשים שרק מסתכלים. שמרו על אותם פרטים בכל מקום, אחרת קונים יתחילו לתהות איזו גרסה נכונה.
מישהו צריך לפתוח את הדלת. אם אתם גרים בחו״ל, פירוש הדבר להפקיד את המפתחות ואת הקונה בידי חבר, שכן או משרד הבניין. הדירה גם צריכה להיראות מטופחת ביום הביקור: נקייה, מאווררת, עם תאורה ומזגן שעובדים.
לפני שאתם מורידים את הדירה מהשוק, ודאו שהקונה באמת יכול להשלים את העסקה. קונה זר יכול לקבל את הדירה כבעלים זר רק אם המכסה הזרה של הבניין מאפשרת זאת. המכסה היא החלק בבניין שזרים רשאים להחזיק, לכל היותר 49% מהשטח, והמדריך שלנו על כלל המכסה הזרה של 49% מסביר איך היא עובדת.
קונה זר צריך גם להעביר את הכסף לתאילנד מחו״ל ולקבל מסמך בנקאי שמוכיח זאת. מתוך 761 הנכסים למכירה שאנחנו מציעים היום, 379 במכסה זרה, 259 במכסה תאית ו-69 בבעלות חברה תאית, אז בדקו מה יש לכם לפני שאתם מפרסמים.
תצטרכו את שטר הבעלות על הדירה, את הדרכון, הסכם מכר בכתב ומכתב מה-juristic person. ה-juristic person הוא גוף הבעלים שמנהל את הבניין, והמכתב שלו מאשר שדמי התחזוקה שלכם שולמו. ביום ההעברה הקונה והמוכר, או מי שמחזיק ייפוי כוח, חותמים במשרד המקרקעין, ושם גם משולמות האגרות והמסים.
המדריך שלנו על מכירה חוזרת של דירה כזר בתאילנד מפרט את המסמכים ביתר הרחבה.
אותם קובעת הממשלה, לא סוכן. השיעורים שלהלן לקוחים מעמוד Department of Lands על אגרות, מסים והיטלים (בתאית) ומעמוד Revenue Department על מס בולים.
| חיוב | איך הוא מחושב |
|---|---|
| אגרת העברה | 2% משווי השומה הממשלתי של הדירה. מי משלם נקבע בהסכמה בין הקונה למוכר. |
| מס הכנסה במקור | משולם על ידי המוכר. לאדם פרטי הוא מחושב לפי שווי השומה, עם ניכוי שתלוי במספר שנות הבעלות. חברה משלמת 1% ממחיר המכירה או משווי השומה, הגבוה מביניהם. |
| מס עסקים מיוחד (Specific business tax) | 3.3% ממחיר המכירה או משווי השומה, הגבוה מביניהם, אם אתם מוכרים בתוך חמש שנים מהרכישה. יש חריגים, למשל אם שמכם רשום ברישום הבית (house registration) של הדירה שנה לפחות. |
| מס בולים | ฿1 לכל ฿200 (כ-0.5%), נגבה רק כשמס העסקים המיוחד אינו חל. |
משרד המקרקעין מחשב את הסכומים המדויקים ביום ההעברה, לכן בקשו הערכה לפני שאתם מסכמים מחיר. מבין המודעות שלנו שמציינות מי משלם את אגרת ההעברה, 313 מתוך 352 מחלקות אותה 50/50.
| משימה | לבד | עם סוכן טוב |
|---|---|---|
| מחיר | אתם חוקרים בעצמכם | מושווה לבניין ולאזור |
| תמונות ומודעה | אתם מצלמים וכותבים | נעשים בשבילכם, נבדקים על ידכם |
| הגעה לקונים | הפרסומים שלכם | האתר ורשימת הקונים של הסוכן |
| ביקורים | אתם, או מישהו שאתם סומכים עליו עם המפתחות | מטופלים במקום |
| בדיקת הקונה | אתם בודקים מכסה וכספים | נבדק לפני המקדמה |
| משרד המקרקעין | אתם, או מיופה כוח | הסוכן מכין הכול ומגיע איתכם |
| עלות | ללא עמלה | עמלה שסוכמה בכתב |
את מי שלא תבחרו, שאלו קודם כמה שאלות פשוטות: איך הגעת למחיר הזה, מי יראה את הדירה, מי מגיע למשרד המקרקעין, והאם תיתן לי את התנאים בכתב? סוכן טוב עונה על ארבעתן בלי היסוס.
אנחנו סוכנות נדל״ן מורשית בפטאיה, בניהולו של ג׳ומפוט ״ג׳ייסון״ סריסומסאפ (Jumphot “Jason” Srisomsap) עם צוות קטן לביקורים, צילום וניירת, ואנחנו פועלים כאן מאז 2008. זה מה שאנחנו עושים עבור מוכר.
מי שעונה להודעה הראשונה שלכם הוא מי שמראה את הדירה, בודק את המסמכים ויושב איתכם במשרד המקרקעין.
אנחנו כנים גם עם הקונים. אם דמי השירות בבניין אוכלים את התשואה או שהמכסה לא מתאימה, אנחנו מעדיפים להפסיד את העסקה. בגלל זה קונים סומכים על המודעות שלנו, וזה עוזר לדירה שלכם להימכר.
עוד לא מוכנים למכור? לבעלים שגרים בחו״ל אנחנו יכולים להשכיר את הדירה במקום: אנחנו מוצאים ובודקים שוכרים, שומרים על הדירה מתוחזקת היטב ועוקבים אחר חשבונות החשמל והמים ודמי התחזוקה של הבניין.
אנחנו פועלים בג׳ומטיין, פרטומנק, וונגמט ונקלואה, מרכז וצפון פטאיה, נה ג׳ומטיין ובאנג סאראי, ומזרח פטאיה לכיוון הואי יאי. על העמלה והתנאים שלנו שאלו אותנו, ונמסור אותם בכתב.
אין צורך להחליט היום. שלחו לנו את הפרטים ונגיד לכם באיזה מחיר כדאי להציע את הדירה, לפני שאתם מתחייבים לדבר.
המשרד שלנו נמצא ב-159 M 12 Nongprue Airfield Road, פטאיה, ופתוח בימים שני עד שישי 09:00–18:00 ובשבת 09:00–17:00. כדי לראות למה קונים משווים את הדירה שלכם, עיינו בדירות הקונדו למכירה בפטאיה, או השתמשו בתיבה למטה כדי לכתוב לנו.
כן. מכירה פרטית חוקית בתאילנד. במקרה כזה אתם קובעים את המחיר, מפרסמים, עורכים ביקורים, בודקים את הקונה ומעבירים את העסקה במשרד המקרקעין בעצמכם.
כן. בעלים זר יכול למכור לקונה תאי או זר. קונה זר יכול לקבל את הדירה כבעלים זר רק אם המכסה הזרה של הבניין מאפשרת זאת, ועליו להעביר את הכסף מחו״ל.
כן. בעלים רבים חותמים על ייפוי כוח כדי שמישהו בתאילנד יחתום בשמם במשרד המקרקעין. בינתיים סוכן יכול לטפל בביקורים, בהצעות ובמסמכים.
המוכר משלם בדרך כלל מס הכנסה במקור, ובנוסף מס עסקים מיוחד של 3.3% אם מכר בתוך חמש שנים, או מס בולים של כ-0.5%. אגרת ההעברה היא 2% משווי השומה ומתחלקת עם הקונה לפי ההסכמה.
הקונה והמוכר מסכמים זאת וכותבים בהסכם המכר. מבין המודעות שלנו שמציינות זאת, 313 מתוך 352 מחלקות את האגרה 50/50.
העמלה מסוכמת לפני שהדירה מתפרסמת. בקשו מאיתנו את התנאים ונמסור אותם בכתב.
