Als je een condo in Pattaya hebt en in het buitenland woont, moet iemand ervoor zorgen terwijl je weg bent: luchten, de rekeningen betalen, repareren wat kapotgaat en, als je verhuurt, de huurder vinden en controleren. Vastgoedbeheer in Pattaya komt neer op vier keuzes: afsluiten en leeg laten staan, een vriend vragen, vertrouwen op het beheerkantoor van het gebouw (de "juristic office") of het overlaten aan een makelaar die het beheert. Deze gids legt uit wat elke keuze echt dekt, wat het je kost als niemand oplet en welk papierwerk een verhuurder niet mag vergeten.
Of je nu kocht voor vakanties, voor later als pensioen of voor huurinkomsten, de vraag is dezelfde. Wie doet de deur open als je aan de andere kant van de wereld bent?
Pattaya is vochtig. De stad heeft een tropisch savanneklimaat, met hete, regenachtige maanden van mei tot november, en de relatieve luchtvochtigheid is gemiddeld ongeveer 77% over het jaar, met een piek van zo'n 83% in oktober, volgens de klimaatgegevens van Pattaya op Wikipedia. In een afgesloten woning met de airco uit begint schimmel: op gordijnen, matrassen, de stof van de bank, de achterwand van kasten en de rubberen afdichting van de koelkast.
De rekeningen stoppen ook niet. Elke eigenaar betaalt het gebouw servicekosten voor de gemeenschappelijke ruimten: zwembad, liften, beveiliging en schoonmaak. De Thaise appartementswet (Condominium Act) regelt wat er gebeurt als die niet worden betaald:
Deze punten komen uit een Engelse referentievertaling van de Condominium Act; alleen de Thaise tekst heeft rechtskracht, en het reglement van elk gebouw bepaalt de details. Ook de rekeningen voor stroom en water blijven komen, en als niemand ze betaalt, kan de levering worden afgesloten. Voor heraansluiting moet meestal iemand ter plaatse zijn.
Een lege condo is niet gratis. Servicekosten, rekeningen en kleine reparaties blijven komen. De enige vraag is of er iemand is die ze ziet.
Kleine mankementen groeien als niemand ze opmerkt. Een druppelende kraan, een verstopte balkonafvoer in het regenseizoen of een langzaam lek naar de woning eronder is in week één snel verholpen en in maand zes duur.
| Optie | Wat het dekt | Waar het tekortschiet |
|---|---|---|
| Afsluiten en leeg laten | Niets te regelen; geen slijtage door huurders | Schimmel, onbetaalde kosten en gebreken die niemand ziet |
| Een vriend in Pattaya | Vertrouwde ogen, een reservesleutel, af en toe een bezoek | Een gunst heeft grenzen; geen huurderscontrole of papierwerk |
| Het beheerkantoor | De gemeenschappelijke ruimten van het gebouw en de kosten daarvan | Zorgt niet voor de binnenkant van je unit |
| Een makelaar die beheert | Huurders, rekeningen, onderhoud en papierwerk op één plek | Een vergoeding; de kwaliteit verschilt, dus vraag de voorwaarden op papier |
Prima voor een paar weken, riskant voor een jaar. Kies je hiervoor, betaal dan de servicekosten vooruit als het gebouw dat toestaat, laat de rekeningen betalen vanaf een Thaise bankrekening en geef een sleutel aan iemand die na een storm de ramen open kan zetten.
Een vriend kost niets en je vertrouwt hem. Maar vrienden reizen, verhuizen en hebben hun eigen leven, en het paspoort van een huurder controleren of een formulier bij de immigratiedienst indienen is veel gevraagd. Kies je deze weg, schrijf dan op wat je nodig hebt en hoe vaak.
De "juristic person" is de vereniging van eigenaren die het gebouw bestuurt. Het kantoor beheert de gemeenschappelijke ruimten, int de servicekosten, houdt het eigenarenregister bij en geeft de verklaring zonder schulden af die je nodig hebt om te verkopen.
Het lucht in de regel niet je kamers, onderhoudt niet je airco, zoekt geen huurders, int geen huur en meldt geen huurder bij de immigratiedienst: achter je voordeur ben jij aan de beurt. Sommige kantoren bewaren uit beleefdheid een sleutel of nemen een pakket aan, dus vraag wat het jouwe biedt.
Eén aanspreekpunt regelt de huurder, de rekeningen, de reparaties en het papierwerk, en houdt je op de hoogte. Het kost een vergoeding en beheerders verschillen sterk, dus vergelijk wat er is inbegrepen en vraag de voorwaarden op papier voordat je tekent.
De vraag naar huurwoningen is er echt. Per oktober 2026 bieden wij 135 woningen aan voor langdurige huur, met een mediane vraaghuur van ฿21,000 per maand; 93 daarvan hebben één slaapkamer. Huren veranderen, dus zie dit als een momentopname.
| Belangrijkste condo-gebied | Huurwoningen die wij aanbieden | Mediane vraaghuur |
|---|---|---|
| Jomtien | 67 | ฿22,000 |
| Wongamat en Naklua | 22 | ฿23,500 |
| Pratumnak | 19 | ฿18,000 |
| Central Pattaya | 14 | ฿19,000 |
Bekijk de condo's te huur in Pattaya om te zien waartussen huurders kiezen. Verhuren vanuit het buitenland betekent dat iemand ter plaatse het werk van een verhuurder doet:
Voor het volledige stappenplan lees je hoe je een huurwoning in Thailand aanbiedt en beheert.
TM30 (in het Thai ตม.30) is het formulier waarmee de immigratiedienst hoort waar een buitenlander verblijft. Volgens artikel 38 van de Thaise immigratiewet van 1979 moet het gezinshoofd, de eigenaar of bezitter van een woning, of een hotelmanager die een buitenlander laat verblijven, de immigratiedienst binnen 24 uur na diens intrek informeren. Verhuur je aan een buitenlander, dan is dat dus jouw plicht als verhuurder.
Volgens de pagina van het Immigration Bureau over het melden van de verblijfplaats van een buitenlander kun je dit persoonlijk of via een gemachtigde doen, per aangetekende post of online. Vanuit het buitenland doet meestal degene die je unit beheert het voor je. Bewaar het ontvangstbewijs, want een gemiste melding kan een boete opleveren en huurders worden er bij de immigratiedienst vaak naar gevraagd.
Wij zijn een erkend vastgoedkantoor in Pattaya, actief sinds 2008, met ons kantoor aan de Nongprue Airfield Road. Voor eigenaren die in het buitenland wonen is onze nazorg eenvoudig: we houden je unit goed onderhouden, vinden huurders en controleren ze, houden de nutsrekeningen en de servicekosten van het gebouw bij, en zorgen dat zowel de huurder als jij een goede ervaring heeft.
We werken in Jomtien, Pratumnak, Wongamat en Naklua, Central en North Pattaya, Na Jomtien en Bang Saray, en East Pattaya richting Huay Yai. Bangkok en Phuket doen we niet.
Of je condo in Pattaya leegstaat tussen vakanties of je wilt dat hij huur oplevert: begin door ons het gebouw en de unit door te geven op onze pagina Je woning aanbieden. We antwoorden dezelfde dag, meestal binnen een paar uur, en vertellen je eerlijk wat de unit kan opbrengen en wat de zorg ervoor inhoudt.
Of stuur ons hieronder direct een bericht en vraag onze beheervoorwaarden op papier.
Je kunt hem afgesloten leeg laten staan, een vriend vragen, op het beheerkantoor vertrouwen voor alleen de gemeenschappelijke ruimten, of hem laten beheren door een makelaar. Een makelaar kan onderhoud, huurders, rekeningen en de TM30-melding op één plek regelen.
In de regel niet. Het beheert de gemeenschappelijke ruimten, int de servicekosten en geeft de verklaring zonder schulden af die je nodig hebt om te verkopen. De binnenkant van je unit, huurders en huur zijn jouw verantwoordelijkheid.
Volgens de Condominium Act geldt een toeslag van maximaal 12% per jaar, die na zes maanden kan oplopen tot maximaal 20%; dan kun je ook gemeenschappelijke diensten en je stem verliezen. Het Land Office registreert geen verkoop voordat het gebouw bevestigt dat er niets openstaat.
Ja, als de huurder een buitenlander is. De immigratiewet verplicht de eigenaar of bezitter van de woning de immigratiedienst binnen 24 uur na de intrek te informeren, persoonlijk, per aangetekende post of online.
Dat hangt af van de beheerder en van wat er is inbegrepen. Vraag elke beheerder, ons ook, om de voorwaarden op papier voordat je tekent.
