Если у вас есть квартира (кондо) в Паттайе, а живёте вы за границей, кто-то должен присматривать за ней, пока вас нет: проветривать, оплачивать счета, чинить то, что сломалось, а если вы сдаёте её, найти и проверить арендатора. Управление недвижимостью в Паттайе сводится к четырём вариантам: закрыть квартиру и оставить пустой, попросить друга, положиться на управляющий офис здания («juristic office») или передать её агентству, которое будет ею управлять. В этом гиде мы разберём, что на самом деле даёт каждый вариант, во что обходится квартира, за которой никто не следит, и какие документы арендодатель не должен упустить.
Купили ли вы её для отпуска, на будущее для жизни на пенсии или ради арендного дохода, вопрос один. Кто откроет дверь, когда вы на другом конце света?
В Паттайе влажно. Здесь тропический климат с сухим и влажным сезонами, жаркие дождливые месяцы длятся с мая по ноябрь, а относительная влажность в среднем за год составляет около 77%, достигая примерно 83% в октябре, согласно климатическим данным о Паттайе в Википедии. В закрытой квартире с выключенным кондиционером появляется плесень: на шторах, матрасах, обивке дивана, задних стенках шкафов и резиновом уплотнителе холодильника.
Счета тоже не прекращаются. Каждый владелец платит зданию взнос за общие зоны: бассейн, лифты, охрану и уборку. Закон Таиланда о кондоминиумах (Condominium Act) определяет, что происходит при неуплате:
Эти положения взяты из справочного английского перевода Condominium Act; юридическую силу имеет только тайский текст, а подробности определяет устав каждого здания. Счета за электричество и воду тоже продолжают приходить, и если их никто не оплачивает, подачу могут отключить. Чтобы её восстановили, обычно нужно, чтобы кто-то был на месте.
Пустая квартира не бесплатна. Взносы за общие зоны, счета и мелкий ремонт продолжаются. Вопрос лишь в том, есть ли рядом кто-то, кто это заметит.
Мелкие неполадки растут, когда их никто не видит. Капающий кран, забитый слив на балконе в сезон дождей или медленная протечка к соседям снизу в первую неделю устраняются быстро, а на шестой месяц обходятся дорого.
| Вариант | Что он даёт | Где его не хватает |
|---|---|---|
| Закрыть и оставить | Ничего не нужно организовывать; нет износа от арендаторов | Плесень, неоплаченные взносы и поломки, которых никто не видит |
| Друг в Паттайе | Надёжный человек, запасной ключ, редкие визиты | У одолжения есть пределы; ни проверки арендаторов, ни документов |
| Управляющий офис здания | Общие зоны здания и взносы за них | Не следит за тем, что внутри вашей квартиры |
| Агентство, которое управляет | Арендаторы, счета, обслуживание и документы в одних руках | Вознаграждение; качество разное, поэтому просите условия в письменном виде |
На несколько недель подходит, на год рискованно. Если вы выбираете этот вариант, оплатите взносы за общие зоны вперёд, если здание это допускает, настройте оплату счетов с тайского банковского счёта и оставьте ключ тому, кто сможет открыть окна после грозы.
Друг ничего не стоит, и вы ему доверяете. Но друзья путешествуют, переезжают и живут своей жизнью, а проверить паспорт арендатора или подать форму в иммиграционную службу — это большая просьба. Если выбираете этот путь, запишите, что вам нужно и как часто.
Juristic person — это объединение собственников, которое управляет зданием. Его офис ведает общими зонами, собирает взносы, ведёт реестр владельцев и выдаёт справку об отсутствии долгов, без которой квартиру не продать.
Но, как правило, он не проветривает ваши комнаты, не обслуживает ваш кондиционер, не ищет арендаторов, не собирает арендную плату и не сообщает об арендаторе в иммиграционную службу: всё, что за вашей входной дверью, — ваша забота. Некоторые офисы из вежливости держат ключ или принимают посылки, так что спросите, что предлагает ваш.
Один контакт занимается арендатором, счетами, ремонтом и документами и держит вас в курсе. Это стоит денег, а управляющие сильно различаются, поэтому сравните, что входит в услугу, и попросите условия в письменном виде до подписания.
Спрос на аренду реален. По состоянию на октябрь 2026 года у нас 135 объектов в долгосрочную аренду, медианная запрашиваемая арендная плата — ฿21,000 в месяц; 93 из них — квартиры с одной спальней. Цены на аренду меняются, так что считайте это снимком момента.
| Основной район кондо | Наши объекты в аренду | Медианная запрашиваемая аренда |
|---|---|---|
| Джомтьен | 67 | ฿22,000 |
| Вонгамат и Наклуа | 22 | ฿23,500 |
| Пратамнак | 19 | ฿18,000 |
| Центральная Паттайя | 14 | ฿19,000 |
Посмотрите квартиры (кондо) в аренду в Паттайе, чтобы понять, из чего выбирают арендаторы. Сдавать из-за границы — значит, что кто-то на месте выполняет работу арендодателя:
Пошаговую инструкцию читайте в статье как разместить и управлять арендной недвижимостью в Таиланде.
TM30 (по-тайски ตม.30) — это форма, которая сообщает иммиграционной службе, где проживает иностранец. Согласно статье 38 Закона Таиланда об иммиграции 1979 года, глава домохозяйства, владелец или пользователь жилья либо управляющий отелем, у которого остановился иностранец, обязан уведомить иммиграционную службу в течение 24 часов после его заселения. Поэтому, если вы сдаёте квартиру иностранцу, это ваша обязанность как арендодателя.
Согласно странице Immigration Bureau об уведомлении о месте проживания иностранца, подать его можно лично или через доверенное лицо, заказным письмом или онлайн. Из-за границы это обычно делает тот, кто управляет вашей квартирой. Сохраните квитанцию: за пропущенное уведомление могут оштрафовать, а у арендаторов её часто спрашивают в иммиграционной службе.
Мы — лицензированное агентство недвижимости в Паттайе, работаем с 2008 года, наш офис находится на Nongprue Airfield Road. Для владельцев, живущих за границей, наша забота после покупки проста: мы поддерживаем вашу квартиру в хорошем состоянии, находим и проверяем арендаторов, следим за коммунальными платежами и взносом на обслуживание здания и делаем так, чтобы и арендатор, и вы остались довольны.
Мы работаем в Джомтьене, Пратамнаке, Вонгамате и Наклуа, Центральной и Северной Паттайе, На Джомтьене и Банг Сарае, а также в Восточной Паттайе в сторону Хуай Яй. Бангкок и Пхукет мы не охватываем.
Пустует ли ваша квартира (кондо) в Паттайе между поездками или вы хотите, чтобы она приносила аренду, начните с того, что укажите здание и квартиру на нашей странице Разместить объект. Мы отвечаем в тот же день, обычно в течение нескольких часов, и честно скажем, за сколько её можно сдать и что включает уход за ней.
Или напишите нам прямо ниже и попросите наши условия управления в письменном виде.
Можно закрыть её и оставить, попросить друга, положиться на управляющий офис здания только в части общих зон или передать её агентству, которое будет управлять. Агентство может взять на себя обслуживание, арендаторов, счета и уведомление TM30.
Как правило, нет. Он ведает общими зонами, собирает взносы и выдаёт справку об отсутствии долгов, нужную для продажи. Всё, что внутри квартиры, арендаторы и арендная плата — ваша ответственность.
По Condominium Act начисляется надбавка до 12% годовых, а через шесть месяцев — до 20%, и тогда вы можете потерять доступ к общим услугам и право голоса. Земельный департамент не зарегистрирует продажу, пока здание не подтвердит отсутствие долга.
Да, если арендатор — иностранец. Закон об иммиграции обязывает владельца или пользователя жилья уведомить иммиграционную службу в течение 24 часов после заселения лично, заказным письмом или онлайн.
Это зависит от управляющего и от того, что входит в услугу. Попросите у любого управляющего, в том числе у нас, условия в письменном виде до подписания.
